完整報告下載：全國房地產政策變動監(jiān)測報告（2021年9月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號，地方調控節(jié)奏放緩

??9月，房地產政策環(huán)境緊中趨穩(wěn)。中央層面，一方面，銀保監(jiān)會明確表示，將始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，持續(xù)完善房地產金融監(jiān)管機制，促進金融與房地產良性循環(huán)。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會提出，金融部門要準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續(xù)落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。另一方面，央行第三季度貨幣政策委員會會議和央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的房地產金融工作座談會兩次重要會議連續(xù)發(fā)聲，強調要維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益，“維穩(wěn)”導向明確。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策較上月明顯減少，但仍達到44條，為今年以來的第三高。其中，緊縮性政策22條，占比50%，較上月72%的占比大幅下降。這主要與近期受調控政策影響，房地產市場持續(xù)降溫有關，但緊縮性調控仍是當前地方房地產政策主流。從調控內容來看，仍主要聚焦在限價、限購、限售、房企資金監(jiān)管、房地產市場秩序整治等方面。本期報告主要對9月份房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”，維護房地產市場健康發(fā)展與住房消費者合法權益

1. 政策跟蹤
   

??2.政策小結

??本月貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。一方面，為對沖到期資金和保障節(jié)日資金需求，9月15日，央行等量續(xù)做6000億元MLF，9月17日－9月28日，央行連續(xù)9個工作日開展14天期逆回購操作，累計投放資金7400億元。此外，通過7天期逆回購操作投放資金也超千億元。另一方面，MLF中標利率、逆回購操作利率及LPR利率保持不變，維持貨幣政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

??在房地產調控方面，“房住不炒”調控基調保持不變。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會提出，金融部門要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續(xù)落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。此前，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人也明確表示，銀保監(jiān)會始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，持續(xù)完善房地產金融監(jiān)管機制，防范房地產貸款過度集中，促進金融與房地產良性循環(huán)。但與此同時，房地產金融工作座談會和央行貨幣政策委員會第三季度例會均明確提出，要維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益，樓市“維穩(wěn)”導向明確。此外，自然資源部發(fā)布存量住宅用地信息公開具體要求，進一步提升項目信息的透明性、規(guī)范性；國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)文，要求進一步摸排老舊小區(qū)配套設施短板和安全隱患，改善居民居住條件，提升居民住房安全；中共中央、國務院接連印發(fā)“前海方案”“橫琴方案”，明確地區(qū)戰(zhàn)略定位和產業(yè)發(fā)展目標，為粵港澳大灣區(qū)建設注入新的動力。 

??三、地方政策：調控節(jié)奏放緩，緊縮性調控仍是主流

??1.政策跟蹤

（1）行政限制政策

（2）土地政策

（3）公積金政策

（4）住房保障政策

（5）人口人才政策

（6）市場監(jiān)管政策

（7）其他政策

??2.政策小結

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2021年9月地方出臺房地產調控政策44條，較上月明顯減少，但在年內仍處于較高水平。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策22條，中性政策12條。緊縮性調控依舊是房地產政策主流。

??具體來看，調控收緊主要集中在強化行政限制和加強市場監(jiān)管上。其中，在強化行政限制方面，典型代表有：三亞明確經價格備案的商品住房，原則上一年內不得上調備案價格；?？谝?guī)定落戶海南省的人才須提供在海南省累計12個月以上的個人所得稅或社保繳納證明方可購房；蕪湖對新建商品住房實行指導定價，購買后三年限售；廈門將法拍房納入限購范疇，并提出島內一手住房5年限售；張家口建立土地拍賣熔斷機制，采用“限價+搖號”確定土地競得人，同時要求所有項目不得超過備案價格對外銷售，新取得預售許可的項目不得低于備案價85%進行銷售等。在加強市場監(jiān)管方面，典型代表有：廣州進一步規(guī)范商品房銷售信息公示，保護購房人知情權、選擇權和監(jiān)督權；東莞對投標招標領域亂象進行整治，嚴厲打擊惡意競價行為；東莞、重慶等地強化對房地產項目資金監(jiān)管；云南、江西、沈陽、呼和浩特等地進一步規(guī)范房地產市場秩序。此外，多地第二批集中供地已完成，在控制土地溢價率、強化房企購地資金來源等土地市場監(jiān)管方面力度進一步加大。

??調控寬松主要表現(xiàn)在人口人才政策上。典型代表有：沈陽將高校畢業(yè)生和高新技術企業(yè)人才首次購房補貼提升至2-7萬元；武漢推行積分落戶常態(tài)化，同時將就業(yè)創(chuàng)業(yè)落戶條件由滿2年調整為連續(xù)繳納養(yǎng)老保險滿6個月或創(chuàng)業(yè)正常經營6個月以上即可；長春對符合條件的人才、農民發(fā)放購房補貼和購房消費券，其中，符合條件的人才按50元/平方米，農民按80元/平方米給予購房補貼等。

??四、9月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??9月24日，央行貨幣政策委員會2021年第三季度會議召開。會議認為，當前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴峻復雜，國內經濟恢復仍然不穩(wěn)固、不均衡。強調要搞好跨周期政策設計，統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持流動性合理充裕。從具體操作來看，9月央行通過等量續(xù)作MLF、持續(xù)開展逆回購操作，尤其是自9月17日再度重啟14天期逆回購操作等，有效對沖了資金到期帶來的流動性壓力，確保了節(jié)日需求和資金面平穩(wěn)跨季。10月公開市場仍有超6000億資金到期，且從以往公共財政季節(jié)性規(guī)律來看，10月往往“收大于支”，這也就意味著即使在央行“維穩(wěn)”的政策導向下，后續(xù)市場流動性仍有一定壓力，或將呈現(xiàn)緊平衡。

??在房地產方面，本月中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號，這主要同近期部分地區(qū)樓市出現(xiàn)非理性斷崖式下滑、部分房企生存壓力加劇等有關，也預示著短期內樓市調控進一步加碼的可能性較小，房地產政策環(huán)境或將逐漸緩和?？傮w來看，“房住不炒”調控基調不會改變，金融部門將繼續(xù)執(zhí)行房地產金融審慎管理制度，持續(xù)落實房地產長效機制，但在中央明確“兩個維護”（維護房地產市場的健康發(fā)展、維護住房消費者的合法權益）背景下，房地產政策或將迎來邊際寬松。

??2.地方層面

??9月地方調控節(jié)奏較上月已有明顯放緩，隨著中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號，地方調控將出現(xiàn)更大操作空間，尤其對于房地產市場持續(xù)羸弱的三四線城市而言，后續(xù)或將陸續(xù)出臺鼓勵性政策。對于熱點一二線城市而言，房地產政策將繼續(xù)從嚴，但或將傾向剛需出現(xiàn)邊際寬松。

??此外，本月湖南株洲、河北張家口等地也相繼發(fā)布“限跌令”，近兩個月以來已有9個城市出臺類似政策或措施。這背后反映的是在房地產金融監(jiān)管持續(xù)高壓的背景下，房企希冀通過降價促銷快速回籠資金。在房企融資信貸環(huán)境無明顯改善的情況下，通過加大營銷力度仍是房企加快回籠資金、改善現(xiàn)金流的主要渠道，也是房企迫于生存和發(fā)展壓力，不得不為的動作?；诰S穩(wěn)樓市的政策導向，預計后續(xù)仍將有更多城市加入“限價”陣營。