??8月40城去化周期22.4個月，房企集體看好的二線城市去化壓力最大

??報告摘要：

??1、7.30政策效果立竿見影，8月40城土地與商品房成交面積均下降，預(yù)計未來幾個月將繼續(xù)降溫，但經(jīng)過測算，土地庫存或仍將保持高位，短期難以進(jìn)入下行趨勢，使得去化周期繼續(xù)增長。未來幾個月，預(yù)計三類城市商品房銷售面積將繼續(xù)下降，結(jié)合土地庫存的測算，一線城市去化周期或?qū)⑵蠓€(wěn)，二線城市或?qū)⒗^續(xù)上行，三線城市或保持震蕩趨勢。

??2、8月，40個城市中，桂林的土地庫存去化周期達(dá)到79個月，遠(yuǎn)高于其他城市。桂林土地庫存去化周期在進(jìn)入2018年下半年后便開始快速增長，這是由土地庫存的快速增長疊加商品房需求量的快速下降共同導(dǎo)致的。

??一、40城土地成交及庫存面積 城市土地庫存面積可以較好地衡量城市潛在的新建商品房供應(yīng)量，屬于在途商品房的性質(zhì)。作為廣義庫存的重要范疇，它也是形成預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房，即狹義庫存的條件。我們定義：城市土地庫存面積 = 過去18個月該城市招拍掛市場上成交的土地建筑面積總和，此類土地包括招拍掛市場上的純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業(yè)用地和其他用地。18個月為房企從拿地到預(yù)售的預(yù)計平均時間。 

??2019年8月，40城土地成交面積為4336萬平方米，環(huán)比下降28.8%，同比增長20.4%。回顧歷史，2015年至2017年上半年40城土地成交面積整體較小，基本處于2000至3000萬平方米區(qū)間內(nèi)。隨著房地產(chǎn)市場的升溫，2017年下半年成交面積增長明顯，2018成交面積年有所回落，主要處于3000至4000萬平方米區(qū)間內(nèi)。2019年上半年，部分熱點城市地市出現(xiàn)“小陽春”，土地成交面積再次快速增長。7月30日中央政治局會議定調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，效果立竿見影，8月份土地市場降溫明顯。

圖1 40城土地成交建筑面積

??截至2019年8月底，易居研究院監(jiān)測的40個城市土地庫存面積為72096萬平方米，環(huán)比增長1.5%，同比增長14.5%。 觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年7月40城土地庫存面積位于歷史低位，也就意味著當(dāng)時潛在新房供應(yīng)規(guī)模最小，未來一兩年新房很可能明顯供不應(yīng)求，后來的市場也正是如此。隨后庫存面積總體步入上行通道。2015年后的土地庫存面積總體上明顯小于2011-2015年的庫存面積，這表明當(dāng)前新房供應(yīng)量總體上小于2016年前的水平，而新房需求量大于2016年前的水平，因此庫存去化壓力相對較小。

??通過測算，2019年9-12月份的月均土地成交面積達(dá)到3296萬平方米即可保持8月份的土地庫存水平。8月份土地成交面積為4336萬平方米，這意味著未來4個月的月均土地成交面積需要在8月份的基礎(chǔ)上至少下降24%會減少土地庫存面積。 按當(dāng)前全國政策與融資環(huán)境，我們預(yù)計未來幾個月土地市場將繼續(xù)降溫，逐漸向3296萬平方米水平靠近，預(yù)計未來幾個月40城土地庫存將緩慢震蕩上行。