??北京經濟技術開發區河西區X46R1、X46R2地塊R2二類居住用地、A334托幼用地國有建設用地：

??地塊位于南海子公園東南側2 KM，地鐵8號線南段瀛海站東側4KM處，本地塊以掛牌的形式進行土地出讓。總用地面積8.5萬㎡，總規劃建面為20.0萬㎡，其中商品住宅部分規劃建面19.6萬㎡，容積率2.5，不限房價。

??競拍結果

??由中海以79.2億元總價成交，溢價率23.8%，可售商品住宅綜合樓面價為40380元/㎡。

??地塊競對

??本地塊周邊2公里范圍內,2013-2014年集中成交一批地塊，目前多數轉為成熟小區，存在二手住宅交易，近五年內成交住宅用地3宗，新房在售項目僅為7個：雅居樂·京華雅郡為限價房項目，均價限制在54160元/㎡（帶裝修），最高限價為56868元/㎡（帶裝修），2020年6月開盤，容積率2.2，12萬㎡建面，80-134㎡墅質洋房。金隅集團在本地塊周圍不斷深耕，其2017-2018年先后取得2宗限價房用地，目前已成為2個在售新房項目，2宗項目均價限制在52695元/㎡（帶裝修），最高限價為55330元/㎡（帶裝修）；兩個項目分別為金隅·金麟府、金隅學府項目，分別開盤于2019年1月和2019年10月，容積率分別為2.0、2.5，建面分別為6.9萬㎡、9.5萬㎡；金隅·金麟府主力戶型74-141㎡二居至四居，金隅學府主力戶型82-139㎡二居至四居。除金隅兩項目外，本地塊2KM范圍內均價限制在52695元/㎡（帶裝修），最高限價為55330元/㎡（帶裝修）的新房在售項目仍有另外2個，分別為保利+金地+首開·和悅華錦、中國鐵建·國際公館。其中，保利+金地+首開·和悅華錦，2018年9月開盤，容積率1.8，建面16.6萬㎡，主力戶型為89-135㎡三居至四居；中國鐵建·國際公館，2019年10月開盤，容積率2.5，建面11.2萬㎡，主力戶型為80-150㎡二居至四居。（數據來源：北京市住房和城鄉建設委員會）

??地塊評價：

??貝殼研究院高級分析師潘浩認為，本次土拍吸引中海、金茂、合生、建發、保利+中交、華潤+城建共同競拍，這些房企在本板塊內均有項目布局，經過激烈角逐，再次由中海獨家取得，上月房山軌交地塊中海以41.2%的高溢價率成交后，今日再次大手筆拿地，地塊成交總價達到79.2億元，是北京年內成交總價最高的地塊。截止目前，中海2020年在全國取地規劃建面相當于去年全年67%，取地熱情較高。其中一線城市取地占比8%，相較2019年全年仍有9%的差距，但在北京取地數量已經追平去年，北京依然為中海在一線城市的主要布局城市。

??對于地塊所在亦莊南海子公園板塊，貝殼研究院認為，該板塊城市面貌較好，配套不斷完善中，且不乏高端項目聚集，區域整體價格仍有上漲空間。雖在售新房多為限競房項目，但限價與本地塊成交樓面價相比，仍預留了利潤空間。中海產品系豐富，不限價情況下，項目未來發展方向具有較大的想象空間，或將成為區域新的品質樓盤標桿。