??2020年第36周（8月31日-9月6日），在“三穩”的要求下，杭州、沈陽等熱點城市再度升級調控，以穩定市場發展。受供地節奏變化影響，本周西安、寧波、蘇州、佛山等城市有多宗土地入市出讓，重點城市的土地成交量價也得以環比回升；不過，在二三線城市紛紛采取措施限制土地成交溢價率等調控措施的影響下，本周成交溢價率呈現下降趨勢，環比下跌了2.2個百分點。

??土地政策

       杭州、沈陽相繼升級調控

??進一步穩定房地產市場發展

??在上周住建部約談沈陽等城市后，沈陽在9月6日出臺了《關于進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，加碼調控市場。其中，在土地方面，《通知》中提出要嚴格住房用地出讓溢價率管控，同時采取“限房價、競地價”等方式出讓住宅用地，控制地價上漲。 

??而下半年已加碼調控的杭州也在9月4日對相關政策“打補丁”，表態將進一步加強土地市場調控，繼續推行宅地“限房價、競地價”的出讓方式、優化供應結構等等。在調控進一步升級下，杭州的地市熱度有望降溫。

??土地供應

       重點城市掛牌量不及上周一線城市降幅高達7成

??供應方面，重點城市本周土地掛牌量不及上周，為1525萬平方米，環比下降25%。各能級城市的土地供應量均不及上周，其中一線城市更是環比大降7成，僅廣州的供地量在40萬平方米以上，北京和上海的供應量均比較少；三四線城市降幅也比較大，環比降幅也在3成以上，除南通、洛陽、麗水、汕頭和張家港外，其余城市的土地掛牌量均在50萬平方米以下；二線城市走勢相對平穩，供應量環比下降8%，土地供應仍以西安、武漢等中西部城市為主。

??土地成交

       成交面積環比大漲4成

       蘇州、寧波本周土拍金額均破百億

??而在成交方面，重點城市本周土地成交量價均較上周有所回升。具體來看，重點城市本周成交建筑面積為1860萬平方米，同環比漲幅均在4成以上；金額方面，本周重點城市成交總金額達989億，環比大漲52%，同比漲幅則高達61%；價格方面，受蘇州、寧波等高地價城市有多宗地集中出讓影響，重點城市平均地價中止下滑趨勢，本周成交平均樓板價為5317元/平方米。

??分能級來看。一線城市本周成交量僅有51萬平方米，共計成交5幅地，其中北京2宗、上海2宗、廣州1宗；除上海新場古鎮純宅地以61%的高溢價率成交外，其余4宗地均是底價成交，市場熱度相對較低。二線城市中，西安、長沙和寧波的成交量均超過100萬平方米，其中西安的成交量最高，共計成交15幅地，主要分布在西咸新區和高新區；而寧波和蘇州在本周的成交金額則均突破了100億元，其中有7宗優質土地出讓的蘇州，土拍競爭較為激烈，四宗地進入一次性報價區間，碧桂園、萬科、融創等均有所獲。重點監測的三四線城市中，潮州、佛山、湖州等城市的成交量均突破了100萬平方米，其余城市的活躍度相對較低。

??市場熱度

      多城市限制地價上限

       致溢價率環比下行

??成交溢價方面，隨著更多熱點城市采取“限地價”的方式出讓土地、壓低成交溢價率，本周重點監測城市的成交溢價率環比上周有所下降，為15.9%。各能級城市表現各異：一線城市溢價率持續低位運行；二線城市在保障房地塊供應增加、熱點地塊出讓又限制溢價空間的影響下，溢價率下滑至15%；三四線城市溢價率在長三角城市臺州、衢州等有多宗高溢價成交地塊的帶動下上漲至21%。

??土地流拍方面。受熱點城市加碼調控影響，重點城市的流拍率連續四周上行，本周更是環比大漲，達到10%左右。從流拍地塊的性質來看，商辦地塊和商業比重較高的住宅地塊仍然遭受“冷遇”，特別是非中心城區的此類地塊，更易遭遇流拍。

??周度Top5

       長三角土拍熱度仍在高位

       入榜地塊均為溢價成交

??月初月末往往是各城市集中拍地的時期，本周北京、蘇州、寧波等熱點城市均有優質土地出讓。具體來看，本周榜首地塊來自北京，是位于石景山北辛安片區的棚改地塊，周邊配套較為完善，但由于商業占比相對較高，最終由中海底價競得，成交總價達69.78億元；門檻地塊位于蘇州相城區，有鄰近地鐵的優勢，吸引了多家房企競拍，第15輪便突破中止價，最終由萬科以27.27億元的總價競得，溢價率為14%。

??單價榜單方面，除北京石景山地塊外，其余地塊均來自于長三角城市，且均是溢價成交，可見長三角地市熱度仍相對較高。其中，摘得榜首的是上海浦東新區新場古鎮地塊，該地塊周邊近三年內無宅地出讓，新房供應緊缺，因此關注度較高，吸引了6家房企參拍，最終由同潤競得，成交樓板價達29100元/平方米；門檻地塊來自紹興土拍熱門區域鏡湖核心區的住宅用地，在經歷73輪競價后，由祥生以19514元/平方米的價格競得，溢價率32%。 

??重點地塊點評

       中海摘得北京石景山區年內總價地王

??地塊分析

??隨著供地區域逐漸向城郊轉移，下半年北京的土拍熱度明顯降溫，9月2日這場土拍也不例外。本次土地出讓共計出讓兩宗地，分別位于石景山和平谷區，均是不限價商品住宅用地，最終由中海和北京城建底價分食。其中，由中海競得的北辛安棚改區地塊總價高達69.78億元，是石景山區域年內出讓總價最高的地塊，因而備受關注。 
據地理位置來看，該宗地所在的北辛安區域是北京最大的棚戶區改造項目，也是中海深耕多年的區域，片區內相關配套設施完善度也比較高。首先，在交通方面，地塊緊鄰北辛安路，與地鐵6號線金安橋站直線距離在1公里內，交通出行比較便捷。商業方面，除了周邊社區的底商外，距離地塊不遠處有喜隆多購物中心，稍遠處還有萬達廣場等大型商業綜合體，此外地塊上還配有15萬平方米的商業，未來商業資源將更加豐富。教育方面，地塊附近有北辛安小學、規劃中的北京十一學校石景山實驗中學，教育配套也比較完善。目前，地塊周邊僅少量項目在售，最新成交均價約在61283元/平方米，和地塊成交樓面價相比仍有一定的盈利空間；并且，石景山作為中海深耕多年的區域，企業已在片區內形成了較強的影響力，未來項目去化也預計無壓力。