??2021年第34周

??8月16日-8月22日，由于重點(diǎn)城市二輪集中土拍延期或中止、三四線(xiàn)城市供地節(jié)奏調(diào)整等因素影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模連續(xù)多周下滑，本周已降至年內(nèi)最低水平。與此同時(shí)，市場(chǎng)熱度也進(jìn)一步走低，尤其是土地流拍現(xiàn)象進(jìn)一步惡化，下半年以來(lái)流拍率明顯走高。

??01

??土地政策

??多城加強(qiáng)房企購(gòu)地資金審查

??大連發(fā)文降低四區(qū)宅地溢價(jià)

??自7月以來(lái)，土地側(cè)的調(diào)控不斷深入。上周以來(lái)，已發(fā)布第二輪集中供地公告的城市就紛紛中止或延緩了二輪土拍，就延期城市發(fā)布的補(bǔ)充公告來(lái)看，這些城市紛紛加強(qiáng)了對(duì)房企購(gòu)地資金的審查，嚴(yán)禁馬甲參拍，其中青島、沈陽(yáng)、濟(jì)南等城市修改了競(jìng)拍規(guī)則，并下調(diào)了溢價(jià)率上限。不僅是集中供地的重點(diǎn)城市，熱點(diǎn)城市的調(diào)控也在深入。本周，大連發(fā)布通知，稱(chēng)將降低市內(nèi)四區(qū)宅地溢價(jià)率上限，修改競(jìng)拍方式，以穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定預(yù)期。

??02

??土地供應(yīng)

??本周供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上升

??青島二次集中推地涉及87宗

??供應(yīng)方面。受青島于8月18日重新掛牌第二輪集中出讓地塊影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)量得以較上周大漲76%，總供應(yīng)建筑面積達(dá)1271萬(wàn)平方米，但仍不及去年同期水平。集中拍地的重點(diǎn)城市中，青島第二批集中出讓地塊重新發(fā)布，共涉及87宗地，較此前公告幅數(shù)減少了13幅，總建筑面積接近700萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)達(dá)312億；值得關(guān)注的是，青島此次發(fā)布地塊溢價(jià)率上限調(diào)整在15%以?xún)?nèi)，并且采用“限地價(jià)+競(jìng)品質(zhì)”的競(jìng)拍規(guī)則，以穩(wěn)定市場(chǎng)熱度。除集中供地的青島外，其他一二線(xiàn)城市本周推出地塊多以商辦用地為主，宅地仍然斷供。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線(xiàn)城市中，僅肇慶供地量超過(guò)了50萬(wàn)平方米，其余城市的供應(yīng)量則位于低位。

      03

??土地成交

??成交規(guī)模降至年內(nèi)最低位

??熱點(diǎn)三線(xiàn)成為本周成交主力

??成交方面。受重點(diǎn)城市集中土拍延期及中止影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模進(jìn)一步走低，已降至年內(nèi)最低點(diǎn)。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總成交建筑面積僅為269萬(wàn)平方米，環(huán)比大降53%；成交金額也縮減至183億元，環(huán)比下降39%；價(jià)格方面，雖然一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)宅地依舊斷供，但佛山、臺(tái)州等熱點(diǎn)城市均有優(yōu)質(zhì)地塊成交，拉動(dòng)平均地價(jià)環(huán)比上漲，成交樓板價(jià)達(dá)6786元/平方米，環(huán)比上漲30%，同比亦有14%的漲幅。

??各能級(jí)城市的成交量也均位于低位。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市共成交了2宗地，上海和廣州各有1宗，均為商辦用地，其中上海成交地塊位于閔行顓橋，是一宗社區(qū)配套商業(yè)用地，由于項(xiàng)目鄰近地鐵，周邊小區(qū)眾多，最終溢價(jià)45%成交。二線(xiàn)城市成交地塊也以商辦為主，僅成都遠(yuǎn)郊、南寧有零星宅地成交。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線(xiàn)城市中，臺(tái)州和佛山的成交量均超過(guò)了50萬(wàn)平方米，其中臺(tái)州共成交了5宗地，均為涉宅用地，分別位于椒江區(qū)、臨海市和天臺(tái)縣，吸引了濱江、方遠(yuǎn)、偉星、楊帆和德信等房企布局；佛山也有3宗優(yōu)質(zhì)宅地成交，由大華、首開(kāi)和港龍分食。

      04

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率低位運(yùn)行

??流拍率連續(xù)兩周超過(guò)30%

??成交溢價(jià)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率為10%，仍位于近一年相對(duì)較低水平。結(jié)合各能級(jí)城市土拍溢價(jià)情況來(lái)看，一二線(xiàn)城市由于出讓地塊基本為商辦用地，溢價(jià)率也均處于低位，均不超過(guò)5%；三四線(xiàn)城市本周成交溢價(jià)率為12%，除佛山、臺(tái)州、馬鞍山等個(gè)別城市的溢價(jià)率超過(guò)15%以外，其余城市的溢價(jià)率也處于較低水平。

??土地流拍方面。受近期熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)整以及房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管不斷收緊等因素影響，土地流拍現(xiàn)象有所惡化，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率已連續(xù)兩周超過(guò)30%。結(jié)合流拍地塊所在區(qū)位來(lái)看，二三線(xiàn)城市遠(yuǎn)郊仍是流拍重災(zāi)區(qū)，寧波余姚、南寧興寧等區(qū)域均有地塊遭遇流拍。

??05

??周度TOP5

??熱點(diǎn)三四線(xiàn)仍為本周入榜主力

??優(yōu)質(zhì)土地拿地成本仍在上漲

??由于重點(diǎn)城市二輪集中土拍紛紛延期或中止影響，熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市仍為本周成交總價(jià)榜和單價(jià)榜入榜主力，如佛山、麗水、臺(tái)州等城市均有地塊入榜。如本周成交總價(jià)TOP5地塊中，佛山有3宗地入榜，麗水和臺(tái)州也各有一幅地入圍。

??重點(diǎn)城市供地荒下，熱點(diǎn)三四線(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)熱度也維系在高位。以本周成交單價(jià)TOP5地塊來(lái)看，除上海顓橋一宗社區(qū)配套商業(yè)地塊外，其余四宗地的成交價(jià)格均較近期周邊成交同類(lèi)型地塊的價(jià)格出現(xiàn)上漲，漲幅多在5%以上，如佛山禪城張槎地塊和麗水龍泉城東宅地的漲幅甚至都超過(guò)了10%，房企拿地成本仍在上漲。

      06

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??大華28.84億首入佛山

??8月16日，佛山禪城區(qū)張槎板塊一宗優(yōu)質(zhì)用地到期出讓。項(xiàng)目體量較大，且周邊配套資源較為優(yōu)質(zhì)，因此吸引了4家房企參拍，在經(jīng)過(guò)37輪競(jìng)拍后，由大華以28.84億元的總價(jià)成功競(jìng)得，溢價(jià)率18.49%，這也是大華首次在佛山拿地。值得注意的是，該地塊的成交樓板價(jià)達(dá)14219元/平方米，已刷新了張槎板塊的歷史成交宅地樓板價(jià)最高紀(jì)錄。

       據(jù)地理位置來(lái)看，地塊距離在建的佛山地鐵2號(hào)線(xiàn)和規(guī)劃中的4號(hào)線(xiàn)張槎站約200米，距離廣佛輕軌環(huán)線(xiàn)換乘站張槎站也僅350米左右，交通出行十分便捷。目前，地塊周邊已有多個(gè)品牌住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚，各類(lèi)配套也比較齊全：商業(yè)方面，以周邊社區(qū)的底商為主，能滿(mǎn)足日常生活需求；教育方面，地塊自帶一所12班幼兒園，且周邊還在建一所九年一貫制中小學(xué)，未來(lái)可實(shí)現(xiàn)就近入學(xué)。周邊樓市方面，地塊附近在售、待售新房項(xiàng)目較多，均價(jià)基本位于1.7-2.3萬(wàn)/平方米區(qū)間；而地塊成交樓板價(jià)達(dá)1.4萬(wàn)元/平方米，且還包含一定體量的商業(yè)業(yè)態(tài)，就此來(lái)看，項(xiàng)目利潤(rùn)空間相對(duì)較窄。