2013年9月29日，中國(上海)自由貿易試驗區正式掛牌成立。上海自貿區是擴大服務業開放先行先試的重要平臺，其重點發展的領域包括金融服務、航運服務、商貿服務、專業服務、文化服務以及社會服務在內的六大現代化服務業板塊。世界領先的商業地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)近日推出專題研究報告《上海自貿區對物業市場的影響： 需求和區位的躍階提升》。報告認為，上述重點領域的發展將對寫字樓、工業地產、商鋪等物業形成不同程度的直接利好。短期內，上海自貿區的設立對區內及周邊板塊各種類型的物業已經形成或大或小的積極影響。

  世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉先生表示：“從上海物業市場整體來看，自貿區將加速優質企業資源向上海匯聚，整體上利好上海寫字樓市場。但與自貿區定位接近的板塊應適當考慮錯位、錯時競爭，短期內充分發揮天時、地利方面的優勢爭取更多的中央商務區外溢需求，并向服務內需的企業傾斜。而在工業物流市場方面，自貿區的設立將催生區內和周邊物流設施市場的需求，改變當前上海物流設施市場‘西熱東冷’的格局。”

  “同時，上海自貿區的影響絕非囿于一城一地。首個自貿區在上海落地將在一定時期內強化上海在與國內主要城市競爭優質資源的比較優勢，而上海與香港的競合也將在中國的‘二次改革’中向更高層級演進。”他進一步補充道。

  寫字樓市場

  寫字樓是自貿區獲批以來反應最為強烈的物業類型。短期內，企業在自貿區內爭先注冊，直接改變了區內寫字樓市場的供求關系。寫字樓市場呈現供不應求，租金售價齊漲之勢。世邦魏理仕研究部數據顯示，今年七、八月份區內寫字樓平均租金報價為每天每平方米2.1元，九月以后區內寫字樓租金開始上漲。在自貿區掛牌日附近和國慶節后出現了兩波大幅調租漲價，目前寫字樓平均租金已升至每天每平方米4.2元，一個月內租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內的租金漲幅甚至超過200%。園區內目前最貴的寫字樓- 湯臣[簡介 最新動態]國際貿易大廈的報價從原來的每天每平方米3.0元上漲至九月底的每天每平方米4.5元，國慶長假后報價又調整至每天每平方米7.0元。

  自貿區涵蓋外高橋、臨港洋山和浦東機場三個板塊。世邦魏理仕認為，憑借其在行政、金融、交通、區域成熟度和配套等各方面的優勢，外高橋有望迎來躍遷式發展，成為自貿區內未來的CBD，而該區域寫字樓租金存在長期上漲的動力。區內目前少量老舊的寫字樓設施從數量和質量上均無法滿足擴大服務業開放后膨脹、升級的辦公需求，從而使可開發土地的重新規劃以及老舊項目的改造成為必然選擇。

  工業物流市場

  據世邦魏理仕統計，目前自貿區內已有優質倉庫運營面積約78萬平方米，租金約每天每平方米1.1-1.5元，總體空置率為20%。預計2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優質倉庫上市。上海自貿區帶來的貿易便利化和相關航運、物流、金融服務的創新升級將連同國內穩步增長的強大內需使上海成為更多企業生產運輸、中轉配送地的選擇，并為物流倉儲設施市場帶來新的需求增長。同時這種預期將引導更多的投資者進入物流倉儲投資領域，推動物流倉儲設施的租金和價格漸行漸高。擴容后的洋山保稅港區因其目前較低的土地和物業價格、更豐富的可開發土地資源以及在港口吞吐量日益增長的份額和巨大發展潛力，預計將成為工業物流市場最受益的板塊。

  住宅市場

  與此同時，自貿區周邊的住宅成交量和價格亦在九月后明顯上漲。九月，自貿區版塊內的一手住宅成交量達1,121套。此成交量較1至8月的月均成交猛增129.5%，較去年同期更上漲147.5%。板塊內主要項目售價在九月均出現適度上漲，板塊九月均價較1至8月平均價格上漲8.3%，優于上海整體市場的5.2%。自貿區啟動將大幅提升周邊住宅板塊的區位，臨港新城板塊與其他上海郊區新城房價的差距將逐步收窄，而森蘭國際社區作為自貿區周邊目前唯一中高端住宅區的地位進一步鞏固。

  商鋪市場

  自貿區的產業升級所帶來的大量高端服務業人群以及在文化娛樂領域的開放措施將促使區內目前少量、中低端的商業配套進行適當的擴容和升級；而自貿區對周邊輻射區域的區位提升和人口導入作用則將推動區外綜合型零售物業的發展。未來3年內，輻射區域內約有65萬平方米左右的綜合零售體上市，其中，臨港新城和外高橋輻射板塊各自供應均在20萬平方米左右，川沙新鎮和祝橋鎮新增供應將界24萬平方米。