開發投資、新開工、銷售量等單月同比深度回調，未來應警惕市場失速風險

——2017年1-10月房地產行業數據點評

??一、開發投資累計增速小幅回落

??2017年1-10月份，全國房地產開發投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資61871億元，增長9.9%，增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。

??中房點評：1-10月份，房地產開發投資走勢平穩，較1-9月同比增幅略有下滑。分類物業看，商業營業用房、住宅、辦公樓增速分別為1.1%、9.9%、5.2%，主要是商業營業用房拉低整體房地產投資增速。分區域看，中部地區增幅最大，增長13.1%，東、西部次之，東北地區由于人口外流等原因投資依然為負增長。

??單月開發投資增速值得關注。此前8、9月份無論是絕對投資量還是投資增速都是連續上升，而10月份情況急轉直下，絕對投資額與增速雙雙回落，且回調幅度較大，增速較9月下跌3.6個百分點，住宅投資增速下跌5.6個百分點。

??透過數據看市場，單月投資數據更能直接反映當前市場的謹慎與徘徊。10月份正值十九大召開之際，房地產業界對未來政策走勢多有觀望。會議最后傳達的政策也確實如預期那樣，繼續強調“房住不炒”，傳統的房地產投資邏輯要進行調整了。

??二、土地成交價款略有回落，土地購置面積增幅平穩上升

??1-10月份，房地產開發企業土地購置面積19048萬平方米，同比增長12.9%，增速比1-9月份提高0.7個百分點；土地成交價款9695億元，增長43.3%，增速回落3個百分點。

??中房點評：1-10月份，土地購置面積、土地成交價款同比漲幅一升一降，前者繼續穩步攀升，土地市場熱度不減；后者增幅略有回落為43.3%，依然處于歷史高位。分區域看，市場分化明顯，三四線城市是企業拿地的主要區域，一二線城市受調控影響，企業拿地較理性。在中央大力推進“房住不炒”“租售并舉”政策影響下，各地積極推地入市，在某種程度上緩解了土地供應不足的情況。另外，一些地方尤其是一線城市開始積極推動全租賃住房用地的出讓，且價格“低廉”，未來這類用地的出讓力度只增不減。租賃用地的規模入市，在一定程度上給火熱的土地市場降溫，也有利于租賃住房市場的穩定發展。

??三、新開工面積累計增幅進一步回落，單月同比負增長

??1-10月份，房屋新開工面積145127萬平方米，增長5.6%，增速回落1.2個百分點。其中，住宅新開工面積104125萬平方米，增長9.6%。

??中房點評：1-10月，新開工面積同比增幅繼續回落，住宅新開工面積增幅連續4個月回落。從單月看，10月新開工面積同比漲幅繼7月份后再次由正轉負，同比下跌4.3%。

??累計新開工增幅回落，單月新開工負增長，顯示開發企業對未來市場銷售景氣的悲觀情緒在上升，一方面是市場受預期下滑影響較大，熱點城市限價、限售以及預售證發放緩慢等政策短期不會放松；其次，十九大再次確認的“房住不炒”政策也在更高層面強化了開發企業的觀望情緒。雖然現在企業庫存在下降，但未來市場走勢并不確定，甚至有輿論認為明年是房地產小年，過度擴張或加杠桿的企業日子會很難過。這些綜合考慮都影響企業開工及執行的節奏，換擋調速，保持現金流的正常和儲備才是過冬良策。

??四、銷售面積、銷售金額累計增速繼續下調，單月銷售同比增幅連續兩月為負

??1-10月份，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，增速比1-9月份回落2.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長5.6%，辦公樓銷售面積增長28.2%，商業營業用房銷售面積增長21.4%。商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。其中，住宅銷售額增長9.6%，辦公樓銷售額增長20.2%，商業營業用房銷售額增長27.9%。

??中房點評：1-10月銷售面積及銷售金額連續四個月回落，如果忽略6月份的短暫起伏，其實是一整年增幅都在回落。前10個月較上月繼續回落2個百分點，下行態勢堅決。其中1-10月商品房銷售面積同比漲幅僅8.2%，創本輪樓市從2015年來同比漲幅低點。從單月看，10月全國商品房銷售面積為14248萬平方米，同比下降了6%，住宅銷售面積下降了8.6%，為近三年來最大負增長，且連續第二個月同比負增長，市場開始步入淡季確認無疑。

??分城市看，各個地區銷售面積、銷售額月度累計同比均正增長，西部地區仍然處于領漲地位，增速最快，商品房銷售面積同比增長12.8%，銷售額增長27.4%。值得注意的是東部地區的商品房銷售面積和銷售額增幅回落最明顯，分別為3.5%和5.2%。整體看，全國房地產市場持續分化，過熱城市的銷售被抑制，三四線城市依然活躍。

??雖然樓市調控重壓，但整體市場表現依然不錯，從全國看，房地產銷售面積與金額再次刷新歷史同期記錄，雖然增幅在回落，但總量上2017年房地產銷售金額與面積將再次創造歷史記錄。只不過，與去年的創記錄的兩位數以上的增幅相比，今年的增幅是暗淡的，微不足道的。也預示著2018年的樓市，如果政策依然按照目前的口徑執行，甚至繼續深化，那么樓市也將按照目前的下行軌道滑落。

??從房地產行業角度看，房地產對經濟的拉動作用依然是明顯的，經濟發展模式和影響路徑未發生本質變化，樓市長效機制還在研究，落實也需要一定時間緩沖，宏觀經濟中進出口和消費的轉型也在過程中，房地產的投資暫時還不能被替代或者忽視。從這個角度看，應警惕房地產重要指標的失速，否則短期對經濟的沖擊過大，相應政策再次出現反復，那么市場的反彈力度也會超出想象。這是行業內外都不愿看到的景象。因此，在市場指標逐步走低的情況下，進行政策微調，保持市場穩定，并逐步向“房住不炒”“租購并舉”的軌道上轉換，實現開發企業有活干，地方政府不損失，廣大人民有房住的良好局面。

??五、商品房待售面積進一步減少

??10月末，商品房待售面積60258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。其中，住宅待售面積減少772萬平方米，辦公樓待售面積增加17萬平方米，商業營業用房待售面積減少87萬平方米。

??中房點評：1-10月，住宅、辦公樓、商業營業用房待售面積繼續回落，庫存進一步減少。2017年10月庫存數據60258萬平米，相比2016年2月份的73931萬平米庫存最高點，庫存去化了1.3億平米。跌到最近3年的最低值。 三四線城市去庫存成為2017年3月來主力，庫存去化加速。主要以住宅為主。從去庫存政策看，樓市去庫存第一階段基本完成。全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期。今年前10個月平均每月商品房銷售面積是1,3億平方米，而現在的庫存量是6.0258億平方米，消化周期只有4.6個月。后期去庫存政策應及時轉向，以防止供不應求現象的發生。

??六、開發企業到位資金增幅繼續回落，年底融資局面偏緊

??1-10月份，房地產開發企業到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。其中，國內貸款20798億元，增長20.2%；利用外資125億元，增長1.6%；自籌資金41086億元，增長0.8%；其他資金63932億元，增長8.2%。在其他資金中，定金及預收款38632億元，增長14.8%；個人按揭貸款19586億元，下降1.0%。

??中房點評：1-10月房地產開發企業到位資金增速連續4個月回落，各類資金來源中個人按揭貸款由正轉負，國內貸款依然是房地產開發企業到位資金主要來源，占比為20.2%。 房地產開發企業到位資金增速繼續回落的原因主要是近期監管部門和銀行加大了對短期消費貸款資金用途的審查。按揭貸款同比下降主要原因是年末很多銀行信貸額度偏緊，甚至有些銀行已經停貸，導致個人貸款緊張。此外，由于銀行上調利率，貸款者大多持觀望態度，放緩貸款預期。房地產企業資金面緊張，預計要維持到年底，等明年銀行額度恢復，增速將會有所提升。

??（本文來源：中房研協測評研究中心）