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易居季報(bào) 之

【50城住宅租金收益率研究】

??核心觀點(diǎn)  

??四季度，租金收益率相比三季度略微下降。其中，租金環(huán)比微跌，而房價(jià)則保持小幅上漲。2020年四季度，50個(gè)典型城市租金收益率為2.3%，環(huán)比下降1%，同比下降4%。這一收益率創(chuàng)多年來最低值。租金微跌，而房價(jià)有小幅上漲，因此壓低了租金收益率，這種租金與房價(jià)背離的狀態(tài)是難以持續(xù)的，明年隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，租金跌幅可能會(huì)收窄或轉(zhuǎn)正。

??一二線城市租金收益率下降，三線城市租金收益率小幅增長。一、二線城市租金收益率下降是因?yàn)榉績r(jià)小幅上漲的同時(shí)租金小幅下降；三線城市租金收益率上升是由于房租下跌的幅度小于房價(jià)下跌的幅度。由此可以看出，一二線城市隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，購房需求有所增加，租房需求有所減少,部分一二線城市炒房投機(jī)也是房價(jià)上漲的原因之一。

??一、50城租金收益率概況

??2020年四季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，50個(gè)典型城市租金收益率為2.3%，環(huán)比下降0.6%，同比下降3.7%。這一收益率創(chuàng)多年來最低值。

??2020年前三季度租金收益率呈現(xiàn)持續(xù)微跌態(tài)勢。2020年四季度，50城租金下跌1%；房價(jià)環(huán)比上漲0.7%，漲幅收窄。房租相比房價(jià)能夠較好地剔除其他因素來衡量一個(gè)城市真實(shí)理性的住房需求，因?yàn)樽饨饘儆谙M(fèi)，主要由租客的收入水平?jīng)Q定。四季度租金微跌，而房價(jià)有小幅上漲，因此壓低了租金收益率，這種租金與房價(jià)背離的狀態(tài)是難以持續(xù)的，明年隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，租金跌幅可能會(huì)收窄或轉(zhuǎn)正。

??二、三類城市租金收益率比較

??2020年四季度，4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.6%，環(huán)比下降1.6%，同比下降5.1%；31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.3%，環(huán)比下降1.4%，同比下降4.5%；15個(gè)三線城市租金收益率為2.6%，環(huán)比增長1.1%，同比下降2.1%。

??一、二線城市租金收益率下降是因?yàn)榉績r(jià)小幅上漲的同時(shí)租金小幅下降；三線城市租金收益率上升是由于房租下跌的幅度小于房價(jià)下跌的幅度。由此可以看出，一二線城市隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，購房需求有所增加，租房需求有所減少,部分一二線城市炒房投機(jī)也是房價(jià)上漲的原因之一。

??三、50城租金收益率排序

??對(duì)四季度全國50個(gè)典型城市租金收益率進(jìn)行排序。從排行中可以看出，排名前5的城市分別為錦州（4.0%）、烏魯木齊（3.4%）、宜昌（3.3%）、桂林（3.3%）和韶關(guān)（3.2%），主要是弱二線城市和三線城市，近幾年房價(jià)整體漲幅不大，租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房價(jià)上漲幅度相近，因此租金收益率較高。

??租金收益率最低的5個(gè)城市分別為廈門（1.2%）、深圳（1.4%）、青島（1.6%）、唐山（1.6%）和天津（1.6%），原因之一在于部分城市的房價(jià)水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅，另一個(gè)原因是部分城市租金下跌而房價(jià)卻在上漲。廈門與深圳四季度房價(jià)繼續(xù)保持增長，深圳租金小幅上漲，而廈門租金出現(xiàn)下跌。7月調(diào)控升級(jí)以來，深圳房價(jià)漲幅已有所收窄，但上漲趨勢依然明顯，本輪兩城房價(jià)均創(chuàng)多年來新高。而租金上漲幅度較小甚至出現(xiàn)下跌，因此租金收益率維持在較低水平。

??對(duì)四季度全國50個(gè)典型城市租金收益率的環(huán)比漲幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，漲幅較大的5個(gè)城市分別為錦州（10.8%）、貴陽（9.4%）、煙臺(tái)（9.3%）、海口（4.7%）和蚌埠（3.3%），原因是錦州、貴陽和蚌埠房租漲而房價(jià)跌；煙臺(tái)房租跌幅小于房價(jià)跌幅；海口房租漲幅超過房價(jià)漲幅。四季度，租金收益率環(huán)比增長的城市為20城，比2020年三季度增加5城。

??武漢和長沙等地租金收益率環(huán)比跌幅最大，分別為8.5%和7.0%。武漢和長沙均由于房租下跌而房價(jià)上漲導(dǎo)致租金收益率下降明顯。

??對(duì)四季度全國50個(gè)典型城市租金收益率的同比漲幅進(jìn)行排序。漲幅較大的5個(gè)城市分別為大理（11.9%）、蚌埠（9.3%）、錦州（3.7%）、青島（2.9%）和濟(jì)南（2.2%）。同比跌幅最大的5個(gè)城市為深圳（-13.9%）、牡丹江（-11.2%）、寧波（-11.0%）、南寧（-11.0%）和大連（-9.9%）。

??四、50城租金收益率趨勢

??2020年初，新冠肺炎疫情的爆發(fā)對(duì)房地產(chǎn)市場造成了較大影響，部分城市出臺(tái)了延緩交納土地出讓金、延緩開工等支持政策。3月，調(diào)控政策仍然以穩(wěn)為主，多地優(yōu)化人才落戶、人才購房等政策，此外，廣州、濟(jì)南、海寧、寶雞、青島等城市涉及放松調(diào)控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位沒有改變。4月17日，中央政治局會(huì)議重申了“房住不炒”的定位。5月22日兩會(huì)召開，政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)市場的定調(diào)仍為“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超預(yù)期。7月開始，杭州、深圳、沈陽等十幾個(gè)熱點(diǎn)城市收緊樓市調(diào)控，而限制購房資格、提高房貸利率、增值稅調(diào)整等是本輪調(diào)控的常見手段。8月底住建部、央行更出臺(tái)了開發(fā)商融資的“三條紅線”，給房企的杠桿率設(shè)置上限。參加7月24日座談會(huì)、8月26日城市會(huì)商會(huì)的14個(gè)城市中，除了北上廣以外11個(gè)城市全部完成了新政策出臺(tái)，而深圳政策力度最為嚴(yán)苛。

??今年前三季度，全國經(jīng)濟(jì)累計(jì)增速首次轉(zhuǎn)正，四季度保持了穩(wěn)定復(fù)蘇的態(tài)勢，企業(yè)和居民收入也逐漸步入正軌，租房消費(fèi)能力比三季度略微提高，而同時(shí)房價(jià)整體仍處于上漲態(tài)勢，使得租金收益率下降，但降幅收窄。

??展望2021年，12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題，堅(jiān)持“房住不炒”、“因地制宜”、“多策并舉”。在《第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中，仍然以“房住不炒”為指導(dǎo)，積極落實(shí)“租購并舉”“因城施策”的方針，以及大力發(fā)展長租房等措施，將會(huì)促進(jìn)整體房價(jià)趨穩(wěn)，民眾觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，租賃市場活躍度提高。2021年是十四五規(guī)劃的開局之年，預(yù)計(jì)全國租房需求會(huì)有所提升，租金水平將會(huì)迎來一定程度的提高；房價(jià)方面整體依然會(huì)持續(xù)上漲趨勢，漲幅將會(huì)收窄。綜上所述2021年整體租金收益率水平或?qū)⒂兴岣摺?/p>

附注

??50個(gè)典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、錦州、牡丹江、無錫、溫州、蚌埠、贛州、煙臺(tái)、洛陽、宜昌、湛江、韶關(guān)、桂林、三亞、大理。其中一線城市4個(gè)、二線城市31個(gè)、三線城市15個(gè)。