??4月40城新房成交環比下降3%，“銀四”樓市成交不及“金三”，1-4月南寧、長沙、鄭州等中西部二線城市成交偏弱

??易居房地產研究院5月8日發布《2021年4月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，4月40城新房成交面積環比小幅下降3%，“銀四”樓市成交不及“金三”。4月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降3%，同比大幅增長37%。同比增速較高，主要是去年4月部分地區仍受疫情影響較為嚴重，新房成交受到影響。1-4月，40城成交面積同比大幅增長78%，3月以來增速持續回落。1-4月一線城市成交同比增速較高，中西部及東北的部分二線城市成交偏弱。從今年1-4月的新房成交面積來看，北京同比增長超過2倍，上海廣州深圳同比增長均超1倍，一線城市是三類城市中成交同比增速最高的。南寧、長沙、鄭州和長春的新房成交量同比增速較低，說明今年的行情主要是東部城市樓市表現較好，中西部和東北的部分二線省會城市樓市成交較為低迷。

??易居研究院研究員沈昕表示，近日，繼廣州年內多次上調房貸利率后，深圳建行等也上調房貸利率，本輪房貸利率加息可能還會蔓延至更多城市。從房地產調控到金融政策都在收緊，說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。展望未來，5、6月份是房企集中沖刺半年度業績的關鍵期，預計市場供應規模有望維持在較高水平，但在調控層層加碼以及房貸利率上升的情況下，市場預期將轉淡，未來幾個月新房成交將趨于平穩。 

??該報告主要有以下內容：

??4月40城成交面積環比小幅下降3%，“銀四”樓市成交不及“金三”

??2021年4月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降3%，同比大幅增長37%。同比增速較高，主要是去年4月部分地區仍受疫情影響較為嚴重，新房成交受到影響。

??由于單月數據可能存在異動現象，這里結合近6月移動平均數據來進行分析，4月的移動平均同比增速為46.6%，增速小幅提高。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。2020年一季度受疫情影響，曲線下行幅度有所擴大，二季度商品房銷售逐漸恢復正常，曲線于5月份開始震蕩上行。

??受去年同期的低基數影響，2021年一季度曲線加速上行，4月曲線繼續上行，但上行幅度有所趨緩。考慮到去年5月份后成交基數上升，預計未來幾個月該曲線將逐漸下行。

??2021年1-4月40城成交面積同比增長78%，增速持續回落

??2021年1-4月，40城成交面積同比大幅增長78%，3月以來增速持續回落。

??從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩。這說明2017年市場出現了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調控，因城施策”的樓市調控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調控或弱調控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節與2019年錯位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復正常，40城累計成交面積同比降幅持續收窄，年末降幅已接近0。

??2021年年初，受去年同期低基數影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅上行，3月以來增速逐漸回落。

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