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??2023年4月12日，北京——一路高速發(fā)展的科技行業(yè)從2015年起成為了中國核心城市辦公樓市場的主要需求動能，在全國范圍內(nèi)引領(lǐng)了以北京中關(guān)村、上海張江區(qū)域為首、聚焦科技產(chǎn)業(yè)的辦公樓區(qū)域爆發(fā)式的成長。目前，科技行業(yè)整體仍在高速發(fā)展，技術(shù)升級及業(yè)務(wù)調(diào)整所帶來的人才需求波動，并未影響科技行業(yè)持續(xù)作為辦公樓市場主力需求的地位。

??基于科技行業(yè)現(xiàn)有賽道的調(diào)整和新賽道的涌現(xiàn)，仲量聯(lián)行認為游戲、AIGC（AI-generated Content, 人工智能生成內(nèi)容）以及教培行業(yè)將在下一個時期引領(lǐng)科技企業(yè)在辦公樓市場的擴張。

??游戲行業(yè)：版號審批重啟回歸，多管齊下助行業(yè)回暖

??從2022年4月國家新聞出版署宣布復(fù)批游戲版號后至今，游戲版號的發(fā)放大致保持著持續(xù)且上升的趨勢，并很有可能增長常態(tài)化。2023年前三個月已下發(fā)的游戲版號數(shù)量已超過2022年全年水平的一半。有機構(gòu)預(yù)計，2023年全年版號發(fā)放數(shù)量將超過1,000個。

??未來游戲版號審批不再是游戲行業(yè)核心痛點，將刺激產(chǎn)能實現(xiàn)增長。而政策面積極信號頻發(fā)，讓游戲行業(yè)站在了新的起點。政策引導(dǎo)有望打破以往對游戲產(chǎn)業(yè)的固有認知，有效提振行業(yè)信心。此外，游戲科技領(lǐng)域的技術(shù)革新，將幫助游戲廠商降本增效、推動行業(yè)加速發(fā)展。因此，在宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇、版號審批延續(xù)常態(tài)化發(fā)放的背景下，國內(nèi)游戲行業(yè)的基本面將持續(xù)向好。

??結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)角度，仲量聯(lián)行已在全國辦公樓租賃市場中觀察到游戲行業(yè)辦公需求的顯著提升。廣州琶洲區(qū)域于2022年四季度錄得了多筆游戲公司租賃成交，且單筆成交的面積大多都在1,000平方米以上，多為升級需求。北京錄得多筆游戲相關(guān)企業(yè)租賃成交，辦公面積共計超過4萬平方米。可以預(yù)見的是，2023年將會是游戲行業(yè)重煥暖意的一年，企業(yè)端的向好發(fā)展也有望進一步刺激辦公樓市場。游戲企業(yè)在2023年將會著重發(fā)力，未來將為辦公樓市場貢獻顯著的需求增量。而辦公樓市場應(yīng)該重視游戲相關(guān)上下游企業(yè)的發(fā)展，關(guān)注如何滿足企業(yè)訴求、提供政策有效支持。

??AIGC行業(yè)：技術(shù)、政策、產(chǎn)業(yè)共振，行業(yè)加速可期

??近年來，隨著人工智能技術(shù)的不斷進步，AIGC也正在經(jīng)歷著一次前所未有的快速發(fā)展。以ChatGPT為代表平臺的AIGC技術(shù)，其技術(shù)落地和商用化速度顯著加快，且在多個領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。可以預(yù)見，未來AIGC技術(shù)的應(yīng)用場景會更加廣泛，并顯著推動行業(yè)發(fā)展智能化、高效化水平提升，并推動行業(yè)變革。因此，AIGC是具備潛在擴張空間的一大科技行業(yè)細分領(lǐng)域，有望成為商業(yè)地產(chǎn)市場中的下一輪機遇。

??近十年來，我國新增人工智能相關(guān)企業(yè)注冊量呈逐年攀升趨勢，年增速已實現(xiàn)連續(xù)9年正增長。聚焦中國的AIGC領(lǐng)域，該領(lǐng)域招聘需求在近幾年井噴式增長，整體行業(yè)的人力規(guī)模持續(xù)在擴大。2021年1-2月，AIGC領(lǐng)域崗位數(shù)量同比增長281.88%，是AIGC人才招聘需求第一波高速增長期。而隨著ChatGPT問世，2023年1-2月AIGC人才招聘數(shù)量再次迎來31.3%的同比增長。

??雖然現(xiàn)在AIGC行業(yè)的人力規(guī)模和辦公樓使用面積相對較小，但依托國家政策的大力支持和自身市場規(guī)模的迅速擴張，AIGC行業(yè)有望在未來成為辦公樓新租需求的核心來源之一。該部分需求不會很快反映在辦公樓市場，但AIGC的技術(shù)迭代和應(yīng)用速度是呈指數(shù)級發(fā)展的，行業(yè)發(fā)展前景廣闊，有望在明年甚至更早開啟其辦公需求放量。對于辦公樓市場參與者而言，提前布局規(guī)模尚小但從事AIGC相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)，強化政策支持，或可提前把握未來增長機遇。

??教培行業(yè)：頭部企業(yè)破而后立，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級實現(xiàn)信心復(fù)蘇

??2022年末，國家教育改革工作的首個指導(dǎo)性文件《關(guān)于深化現(xiàn)代職業(yè)教育體系建設(shè)改革的意見》發(fā)布，將支持為職業(yè)教育行業(yè)的發(fā)展提供良好的政策和社會環(huán)境。近期，深挖職業(yè)教育方向的數(shù)家企業(yè)引領(lǐng)了整個教育行業(yè)信心的修復(fù)。例如，“公考三巨頭”之一粉筆，在2023年初上市，市值高達240億港元，員工人數(shù)約7500人。

??經(jīng)歷“雙減”政策出臺之后，頭部在線教育企業(yè)也在積極調(diào)整自身戰(zhàn)略，開始大力推進其素質(zhì)教育業(yè)務(wù)。據(jù)新東方2023年一季度報告顯示，新東方素質(zhì)教育業(yè)務(wù)培訓(xùn)人次已達29萬。同時，多家原先主營K12教育的企業(yè)剝離K12相關(guān)業(yè)務(wù)，選擇轉(zhuǎn)型新業(yè)務(wù)。如新東方、好未來、思考樂等，分別推出了新東方甄選、學(xué)家優(yōu)品等直播業(yè)務(wù)，切入直播電商領(lǐng)域，從而實現(xiàn)業(yè)務(wù)增長。

??從辦公樓市場角度而言，2022年末至今，多家教培企業(yè)重新出現(xiàn)在了辦公樓尋租的隊伍中。2022年末，某成人教育企業(yè)在北京望京區(qū)域簽約整棟辦公樓，簽約面積約1.5萬平方米。在政策支持其行業(yè)有序發(fā)展的基礎(chǔ)上，教育行業(yè)中的辦公需求將會呈溫和增長。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)辦公樓研究兼華北區(qū)研究部負責人米陽表示：“游戲、教育、AIGC這三個科技行業(yè)中的細分領(lǐng)域代表了不同的潛在擴張?zhí)攸c：游戲和教育行業(yè)在過去幾年發(fā)展受阻，近期利好信號回歸，短期內(nèi)已在辦公樓市場中顯現(xiàn)擴張需求；AIGC行業(yè)的用戶及企業(yè)增長速度呈指數(shù)級增長，具有較強的未來發(fā)展?jié)摿Γ瑥男袠I(yè)的增長曲線來看或?qū)⒃谥虚L期為辦公樓市場提供需求動能。”

??米陽認為，在國家戰(zhàn)略政策的顯著利好下，隨著核心技術(shù)迭代突破、細分領(lǐng)域不斷發(fā)力，科技行業(yè)仍將是辦公樓市場需求的中流砥柱。各個領(lǐng)域乃至整個科技行業(yè)的增長都會伴著風險并存，但它的長期向好發(fā)展和擴張潛力卻是客觀存在。我們期待在未來的兩至三年間在這些領(lǐng)域中新巨頭的誕生，為中國的辦公樓市場注入新的活力。