??自2019年行業(yè)利潤增速拐點得到確認，疊加2020年上半年疫情對房企竣工、交付節(jié)奏的影響，給企業(yè)的經營和結算帶來較大壓力。2020年上半年，行業(yè)整體營收增速顯著放緩，利潤規(guī)模出現(xiàn)負增長。同時，目前政策調控持續(xù)，行業(yè)盈利空間持續(xù)受到擠壓；伴隨著前期高地價項目進入結算，也進一步推高了營業(yè)成本、壓縮了利潤空間。2020年上半年，房企各項盈利指標均延續(xù)了近年來的下行趨勢，且利潤率降幅進一步擴大。

??整體而言，疫情下營收增速的顯著放緩及利潤規(guī)模負增長大概率是階段性的，隨著下半年市場進一步恢復，房企加快竣工、交付及結算節(jié)奏，全年的利潤增長預期仍然向好。但從長期盈利預期來看，在地價上升和政策調控背景下，行業(yè)利潤空間將持續(xù)面臨下行壓力，盈利指標將呈現(xiàn)下降趨勢。未來將更考驗房企的運營管理效率和產品打造能力。

??01

??行業(yè)整體營收增速顯著放緩

??盈利指標延續(xù)下行趨勢

??1、疫情影響下營收增速創(chuàng)歷年最低，利潤規(guī)模負增長

??自2019年利潤增速拐點得到確認，標志著房企盈利進入瓶頸期，行業(yè)增速放緩為房企帶來了諸多挑戰(zhàn)。同時，疊加2020年上半年疫情影響，給房企經營帶來了更為嚴峻的沖擊，營收和利潤壓力倍增。

??上半年受疫情影響，房企項目竣工及交付結轉進度普遍延緩，收入無法如期確認，營業(yè)收入增速較去年同期進一步明顯放緩。行業(yè)179家樣本房企整體營業(yè)收入為23056億元，較2019年同期僅增長6.2%，創(chuàng)歷年來最低。其中，部分規(guī)模房企如碧桂園、華潤置地、中國金茂等，營收規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的同比下滑。與此同時，行業(yè)整體營業(yè)成本增速也相應放緩，179家樣本房企整體營業(yè)成本達16600 億元，同比增長12.4%，增速放緩6.8個百分點。

??在營業(yè)收入增速大幅放緩，同時營收增速放緩幅度高于營業(yè)成本的雙重作用下，2020年上半年房企利潤空間大幅收縮，行業(yè)整體利潤規(guī)模出現(xiàn)負增長，繼2019年利潤增速拐點確認后增速繼續(xù)明顯下行。2020年上半年，179家樣本房企實現(xiàn)毛利潤6456 億元、歸母凈利潤2116 億元，分別同比下降7.0%、16.0%。

??總體來說，今年上半年行業(yè)整體營收與利潤規(guī)模增長受疫情沖擊較大，但營收增速大幅放緩以及利潤規(guī)模負增長的走勢大概率是階段性的。隨著下半年疫情穩(wěn)定、市場逐步恢復，房企勢必會加快施工進度、抓緊結算，力爭全年利潤規(guī)模的實現(xiàn)，整體利潤增長預期向好。對于房企來說，一方面，營收規(guī)模是利潤規(guī)模實現(xiàn)的保障，在增速放緩的市場背景下，更應提高抗風險能力、增加收入增長的確定性，減少階段波動性，保證企業(yè)的穩(wěn)定經營；另一方面，市場困境下，更加考驗企業(yè)成本管控能力的提升，房企應雙管齊下，保障利潤的實現(xiàn)。

??2、盈利指標全面下行，毛利率、凈利率降至2015年水平

??從利潤率指標來看，2020年上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)近年來的下行趨勢，且降幅進一步擴大。上半年，行業(yè)179家樣本房企毛利率中位數(shù)為31.3%，同比下滑2.4個百分點；凈利率中位數(shù)為9.7%，同比下滑2.6個百分點，且與歷年相比，凈利率中位數(shù)降至2015、2016年水平。此外，歸母凈利率中位數(shù)達到歷年新低點，為7.2%。

??整體來看，近年來行業(yè)盈利指標的持續(xù)下行，主要還是要歸因于政策持續(xù)調控和高地價項目結轉影響。一方面，從目前政策環(huán)境來看，調控基調仍以企穩(wěn)為主，局部地區(qū)政策調控持續(xù)趨緊，特別是一二線城市限價政策難放松，存在地價房價比率高的問題，企業(yè)的盈利空間受限。房企在區(qū)域布局上，要充分考慮當?shù)卣哒{控力度，積極采取措施，減少政策因素對于結轉利潤的影響。

??另一方面，上半年不少房企前期獲取的高地價項目進入結算，壓縮了利潤空間，也是導致企業(yè)盈利指標下降的重要原因。同時我們也發(fā)現(xiàn)今年二季度以來，土地市場火熱，高溢價土地成交不斷，這些項目將在未來一到兩年陸續(xù)體現(xiàn)在企業(yè)營收和盈利上，繼續(xù)對企業(yè)利潤率實現(xiàn)產生影響，企業(yè)應更加關注如何提升自身的產品打造能力，以提升高地價項目的產品溢價。

??3、房企普遍認同毛利率下行趨勢，未來更加考驗經營能力

??由于今年上半年行業(yè)整體盈利表現(xiàn)不佳，引發(fā)投資者對房企利潤率的高度關注。從各大房企對行業(yè)毛利趨勢的預期來看，大部分認為在地價上升和限價政策調控背景下，長期來看行業(yè)利潤將持續(xù)面臨下行壓力，毛利率將呈現(xiàn)下降趨勢。其中，萬科表示中長期毛利率下降是一個趨勢，但企業(yè)可以通過運營管理效率與效益的提升對沖下行影響。而短期來看，就今年而言多數(shù)企業(yè)表示全年毛利率仍會維持在合理、穩(wěn)定的水平。

??我們認為，在行業(yè)盈利下行趨勢下，房企“穩(wěn)利潤”主要還是要從運營管理以及產品品質方面著手。提升運營管理效率和產品品質及溢價率是實現(xiàn)盈利的有效突破口。其中，經營管理中最重要的一環(huán)即成本管控，特別是土地成本控制，在土地市場火爆期，適當減少招拍掛拿地，以多元化方式獲取地塊，謹慎獲取高價地，同時也要更科學地評估地塊價值，測算地價房價比，保證預期收益。產品方面，持續(xù)優(yōu)化產品結構、提高產品溢價，實現(xiàn)項目增值。總結來說，未來房企盈利主要依靠提質增效。

??02

??近半數(shù)房企利潤增速、利潤率雙降

        少數(shù)企業(yè)逆市提升

??2020年，在行業(yè)利潤增速拐點確認、疊加疫情影響下，上半年多數(shù)房企營收增速顯著放緩、利潤規(guī)模負增長，盈利指標延續(xù)近年趨勢繼續(xù)下行。但同時，在行業(yè)整體盈利面臨下行壓力的大背景下，2020年上半年仍有部分房企實現(xiàn)了利潤規(guī)模同比增長，利潤率水平也保持行業(yè)領先。其中以中海、龍湖、旭輝、龍光、雅居樂、寶龍、中駿、合生創(chuàng)展等規(guī)模房企為代表的企業(yè)盈利表現(xiàn)相對突出。

??1、部分房企受益業(yè)績釋放，利潤規(guī)模實現(xiàn)逆勢增長

??2020年上半年，在行業(yè)增速放緩、疊加疫情影響下房企竣工、結算延遲，76家行業(yè)典型上市房企整體利潤規(guī)模負增長。整體實現(xiàn)毛利潤5769.4億元，同比下降5.8%；凈利潤和歸母凈利潤為2551.2億元和1941.7億元，分別同比下降12.2%和14.4%。從增速變動情況來看，上半年76家典型房企中近七成房企營收增速放緩，近六成房企歸母凈利潤規(guī)模同比下行，僅有力高、新城、濱江等16家房企在實現(xiàn)營收增速提升的同時，歸母凈利潤規(guī)模實現(xiàn)同比增長。

??[1]76家典型上市房企證券簡稱：萬科A、大悅城、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、中南建設、招商蛇口、榮盛發(fā)展、濱江集團、保利地產、城建發(fā)展、華發(fā)股份、華夏幸福、首開股份、金地集團、藍光發(fā)展、綠地控股、信達地產、光明地產、新城控股、北辰實業(yè)、金隅集團、迪馬股份、中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、世茂集團、中國金茂、旭輝控股集團、正榮地產、中梁控股、富力地產、融信中國、綠城中國、龍光集團、雅居樂集團、遠洋集團、佳兆業(yè)集團、美的置業(yè)、中國奧園、新力控股集團、合景泰富集團、時代中國控股、中駿集團控股、路勁、禹洲集團、建業(yè)地產、越秀地產、建發(fā)國際集團、寶龍地產、首創(chuàng)置業(yè)、弘陽地產、保利置業(yè)集團、德信中國、當代置業(yè)、花樣年控股、景瑞控股、力高集團、瑞安房地產、天譽置業(yè)、國瑞置業(yè)、朗詩地產、大發(fā)地產、合生創(chuàng)展集團、銀城國際控股、陽光100中國、港龍集團、正恒國際、三盛控股、佳源國際、北大資源、仁恒置地

??雖然受疫情影響，大部分房企上半年竣工、交付結算規(guī)模受限，從而影響到結算收入及利潤規(guī)模，但76家行業(yè)典型房企的具體表現(xiàn)來看，仍有部分房企的結算利潤實現(xiàn)同比增長。其中，中南、新城基于高增長期的業(yè)績開始釋放，竣工結算面積的大幅增長帶動上半年營業(yè)收入同比大幅增長，上半年歸母凈利潤分別同比增長56.2%和23.6%至20.5億元和32億元。力高集團、弘陽地產和濱江集團得益于上半年結算收入的量級的跨越，毛利潤同比增幅超過100%。

??……部分略……

??（表略）2020年上半年76家典型房企毛利潤及歸母凈利潤TOP10

??2、近8成典型房企盈利指標下行，少數(shù)企業(yè)利潤率維持行業(yè)高位

??2020年上半年，在76家行業(yè)典型上市房企中，近8成企業(yè)利潤率呈不同程度下行，其中毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到55、58家。整體來看，76家典型房企中，凈利率中位數(shù)10.2%，較去年同期下降4.8個百分點；歸母凈利率中位數(shù)7.2%，同比下降4.2個百分點。

??雖然總體盈利指標呈下行趨勢，但76家典型房企中仍有超半數(shù)房企的凈利率超過行業(yè)平均水平，部分房企毛利率、利潤率保持在較高水平。其中，華潤置地基于多年來立足一、二線高能級城市的發(fā)展戰(zhàn)略，資源優(yōu)質疊加良好的成本管控，盡管上半年凈利率較去年同期小幅下滑2.4個百分點至29.5%，但依然維持在行業(yè)較高水平。中國金茂憑借城市運營模式獲取優(yōu)質且低價土儲，以及健康科技住宅帶來的較高產品市場溢價，上半年凈利率和歸母凈利率分別同比提升5.8和6.1個百分點至38.3%和31.2%。

??……部分略……

??（表略）2020年上半年典型76家房企毛利率及凈利率TOP10

??3、龍光、奧園、中梁等房企ROE水平保持行業(yè)領先（略）

??03

??疫情下多數(shù)房企投資物業(yè)租金收入降低

       銷管費率提升

??1、合營聯(lián)營收入：碧桂園、中海合營聯(lián)營收入最高（略）

??2、投資物業(yè)重估收益：中海、華潤投資物業(yè)重估收益規(guī)模領先（略）

??3、投資物業(yè)租金收入：6成房企租金及酒店運營收入同比降低

??2020年初，疫情的爆發(fā)對房企商業(yè)及酒店運營板塊影響較為顯著。同時，多數(shù)房企疫情期間實行部分免租抗疫，也導致了板塊收入的同比降低。上半年，典型房企中近6成企業(yè)的投資物業(yè)租金及酒店運營收入同比降低，同比變動中位數(shù)近-5.8%。

??其中，華潤置地上半年受疫情影響，投資物業(yè)租金及酒店運營收入同比下降18.7%至42億元。大悅城上半年投資物業(yè)租金及酒店運營收入也分別同比下降24%和60.7%至20.3億元和1.7億元。不過同時，上半年也有部分房企如龍湖、萬科、新城，投資物業(yè)租金及酒店運營收入實現(xiàn)增長，同比增幅均在25%以上。其中，龍湖上半年在進行租戶租金補貼的前提下，投資性物業(yè)收入33.6億元，同比增長30.8%。截至上半年末，龍湖商場已開業(yè)商場達到40個，累計開業(yè)面積達到387萬平方米，整體出租率95%，出租率較期初下降4個百分點但仍屬高位。

??4、銷管費用：45家典型房企銷管費率同比提升

??銷售和管理費用作為房企期間費用的組成部分，直接影響企業(yè)當期損益。對應的，我們將銷管費率定義為銷售及管理費用與期內房企銷售操盤金額的比值。銷管費率是房企運營成本管控能力的重要體現(xiàn)，銷管費用管控能力越強、銷管費率越低。

??2020年受疫情影響房企去化壓力較大，二季度線下營銷活動增多、企業(yè)銷售力度加大，76家典型房企中有45家企業(yè)的銷管費率同比提升，整體銷管費率的中位數(shù)為4.0%，較去年同期略有提升。從企業(yè)來看，2020年上半年房企銷管費率繼續(xù)保持分化。一方面，部分房企如濱江、建發(fā)、中海等在規(guī)模增長的同時，銷管費率保持在行業(yè)低位，整體經營成本管控能力較強。另一方面，隨著行業(yè)競爭加劇疊加疫情影響，中小規(guī)模房企面臨著更大的項目推廣、銷售去化壓力，上半年銷售及運營管控成本也有一定提升。房企如瑞安房地產、北辰、陽光100、合生創(chuàng)展等上半年銷管費率較高，達到10%以上。其中，北辰、合生創(chuàng)展的銷管費率較去年同期分別明顯提升4.4和3.2個百分點。

??總結：2020年上半年，行業(yè)整體利潤空間持續(xù)受到擠壓，營收增速顯著放緩、利潤規(guī)模負增長、各項利潤率指標進一步下行。當前，在行業(yè)增速放緩以及政策調控下，房企在拿地以及融資端的成本壓力持續(xù)，經營利潤空間長期來看仍然承壓。這樣的背景下，如何提升成本管控能力、經營管理效率、加強自身的產品打造實力，提質增效成為行業(yè)共識。