??繼9月4日杭州加碼調控后，9月6日，沈陽跟進，出臺“沈八條”，提出了管控土地出讓價格，加強房地產項目競配建管理，全面加快項目建設，切實增加市場有效供給，嚴格執行差別化信貸和稅收政策等措施。事實上，在7月24日和8月26日，中央兩次召開的房地產工作座談會中，沈陽均為參會城市，此次新政加碼亦在情理之中，究竟此次政策“收緊”對本地樓市影響幾何？同屬于重點督導城市的成都、長春、寧波、長沙、常州等是否會紛紛迎來“調控接力”？

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??控房價、控地價、二套首付5成

??力度相對溫和有余地

??通讀此次新政全文，總體延續了中央“房住不炒”的總基調，與前期調控升級的熱點城市深圳、杭州、南京、寧波相對比，此次“沈八條”的力度相對溫和，手法常規，涉及嚴控地價、升級限貸，抑制投機等多個方面。要點如下：

??一是針對需求端，限貸升級，嚴格執行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。此舉保障剛需的同時，大大提升了二套房的置業門檻，尤其是對于意圖通過借貸炒房的投機者而言，資金鏈還是面臨嚴峻的考驗。此外，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年，二手房的成交周期或將延長，不排除部分意圖購買二手房的客群回流至新房市場。

??二是針對土地出讓，嚴格住房用地出讓溢價率管控。采取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產開發企業競配建、競自持部分不計入商品住房開發建設成本。事實上，沈陽對于土拍的限制由來已久，早在2017年8月沈陽就曾首次試水“限地價、競配建”，此次明確提出競配建、競自持部分不計入商品住房開發建設成本，對于房企的現金流提出了較高的要求，結合此前中央對企業融資設置“三條紅線”的輿論導向，未來房企拿地也會日趨謹慎，有利于順利達成政府嚴控土地溢價，為土拍市場理性降溫的目的。

??三是控房價層面，總體貫徹了中央“穩字當頭”的號召。以項目為單位，實時監測商品住房銷售價格運行情況，項目價格變化較大的，及時約談房地產開發企業負責人，要求企業說明原因。對無正當理由導致價格出現較大變化的項目，責令企業限期改正，逾期未改正的，暫停該項目網簽系統，改正后予以恢復。總體來看，“限價”手段相對溫和，旨在嚴防短期內“大漲大跌”。

??綜上，可以看出，沈陽此次發布的加碼新政力度相對寬松，規范作用大于抑制作用，重點在于政府對于貫徹中央“房住不炒”的表態，主要是為了轉變房企拿地，居民購房的樂觀預期。

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??短期熱度驟增為加碼導火線

??一、二手房價漲幅居前，土地成交量價齊增

??縱觀沈陽2020年疫后樓、地市成交表現，此次調控升級并非沒有端倪，首先來看商品住宅市場，短期市場熱度攀升，房價居高不下是其加碼調控的直接導火線。隨著3月疫后復工復產，房企加快推盤節奏，沈陽成交隨之放量，3-6月一直處于逐月遞增態勢，6月成交達年內新高，為160萬平方米，同環比漲幅均達到了9%，7月雖略有回調，但仍顯著高于2020年月均水平。而從1-7月整體成交來看，較去年同期仍有差距，累計同比降幅達16%。

??從房價波動來看，沈陽新房成交均價在2020年保持小幅上行趨勢，基本維持在1.2萬元/平方米高位波動，國家統計局公布的70個大中城市銷售價格指數也驗證了此觀點，7月沈陽新房成交均價同比上漲9%，二手房成交均價同比漲幅高達10.3%，均顯著高于一、二線城市平均漲幅。從目前發布的新政來看，“控房價”依舊是沈陽未來樓市調控的重中之重。

         其次聚焦于土地市場，隨著疫后政府加快推地節奏，土拍熱勢不減。據CRIC監測數據，3-6月為政府推地高峰期，單月供應總建面均在100萬平方米以上，3月甚至突破200萬平方米，供應放量的同時帶動了成交的穩步回升：2020年1-8月，沈陽涉宅用地累計成交建面達727萬平方米，同比增長8%，其中4月和7月均為成交高峰期。

        涉宅用地成交樓面價高位維持，3月以來基本都在5000元/平方米波動，5月和7月則超過了6000元/平方米，近年來房企拿地愈加趨于理性，3-7月整體地塊溢價率基本維持在20%左右，但針對部分熱點地塊，房企拿地熱情不減，以沈土拍[2020]7號和平區領事館東-1CB2019-5號地塊為例，吸引7家實力房企參與，最終，中海以總價約28.24億元競得該地塊，觸頂最高限價13000元/建筑平方米，競地塊范圍內產權無償移交政府租賃住房12500平方米，溢價率高達42%。該地塊也因此成為沈陽上半年樓面價、總價“雙料”地王。

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??沈陽新政后大概率“橫盤”

       成都、常州等熱點城市或將迎來“調控潮”

??綜上，沈陽此次新政出臺釋放了地方政府貫徹落實“房住不炒”的堅定決心，其中涉及的二套房升級限貸，個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年等限制性內容對于平抑短期市場熱度還是大有裨益，預期下月沈陽樓市“橫盤”概率較大，整體成交量有望保持穩中微降態勢。而對于地市，房企拿地態度會日趨謹慎，在“三條紅線”融資收緊的政策預期之下，如何保持現金流順暢也是房企考慮的首要問題，由此也將帶動涉宅用地成交量的小幅回調，整體地價受結構性因素影響有望進一步回落。

??針對于近期杭州、沈陽相繼加碼調控，能否形成“星星燎原”之勢，我們認為，基于當前嚴峻的經濟形勢和各地“冷熱不均”的樓市現狀，全國范圍內加碼調控的可能性并不是很大，后期大概率是少數熱點城市的“調控”接力：一方面是針對短期內成交放量顯著，市場明顯升溫的二三線諸如東莞、常州、濟南、南京等值得引起高度關注，8月“淡季不淡”，單月和累計成交同比均已回正，若短期內市場熱度仍無回落跡象，地方政府迫于壓力不排除升級調控的可能。另一方面，房價亦是中央監測地方房地產市場的重要指標之一，全國70城房價榜中漲幅居前的城市，如徐州、唐山等城市，未來也不排除政策加碼的可能性。