【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業績表現：上半年業績同比下降4%，對下半年信心充足，堅持積極銷售

??2020年上半年萬科實現合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%，降幅較一季度收窄3.7個百分點；實現簽約面積2077.0萬平方米，同比下降3.4%，降幅較一季度收窄0.9個百分點；認購、簽約、回款均自5月起回暖。上半年銷售產品中，住宅占90.5%，商辦占6.0%，其他配套占3.5%。

??萬科銷售金額前十的城市中有9城銷售破百億，依次為杭州、上海、寧波、蘇州、北京、成都、沈陽、西安、南京，一線與強二線城市依舊是業績貢獻的重點。另，上半年受疫情影響開工、竣工節奏放緩，萬科有信心全年竣工面積與年初計劃基本持平。下半年萬科堅持“每天都是賣樓的好日子”理念，堅持積極銷售。

??財務水平：現金為王，手有余糧，保持穩健，凈負債率進一步下降

??盈利：上半年萬科實現營業收入1463.5億元，同比增長5.1%。其中來自房地產開發及相關資產經營業務收入1381.4億元，同比增長3.9%，占比整體營收94.4%；來自物業服務的營收為67.0億元，同比增長26.8%，占比4.6%。在房地產相關業務貢獻分布上依次為：上海區域、中西部區域、南方區域及北方區域。

??利潤表現方面，萬科上半年房地產業務結算毛利率為24.1%，較上年同期下降4.2個百分點，主要是結算產品結構性原因，2019年上半年高點結算部分2016-2017年部分高溢價產品；同時，萬科表示地價占銷售比不斷上升，行業整體利潤水平下降是發展趨勢，預計萬科全年毛利率水平仍存回落的可能。

??償債：萬科上半年資產負債率為83.87%，較上年同期下降1.6%，負債水平進一步優化。截至上半年，萬科持有現金1942.9億元，其短債比為2.00。凈負債率為27.0%，較2019年同期35.0下降8個百分點，凈負債率進一步下降，資金流動性充盈。萬科長期采取穩健的財務策略，經營性現金流連續11年為正，不能認定萬科的保守，而是萬科選擇長期有質量發展的戰略。

??土地策略：堅持“不追高、不保守”的取地原則，提升TOD項目的戰略地位

??萬科上半年新增土儲55宗，計容建筑面積約980.2萬平方米，權益計容建筑面積約504.6萬平方米，權益地價總額約321.3億元，萬科拿地金額同比減少50.5%，拿地銷售比由2019年同期32.3%大幅下降至今年15.5%。針對外界關于土地市場過于保守的質疑，萬科正面回應，堅持不追高、不保守的取地原則，在做好安全與發展平衡、風險與收益匹配的前提下發掘投資機會。

??截至上半年，萬科累計在建項目和規劃中項目總建面約15719.7萬平方米，按區域分布依次為中西部區域、北方區域、上海區域與南方區域，面積占比分別為32.4%、28.1%、21.2%與18.3%。此外，萬科積極參與舊城改造項目，此類項目萬科權益建筑面積約582.5萬平方米。同時，萬科提出將更加重視發展TOD項目，將其戰略地位拉升至與城市更新同等高度，并堅信TOD項目是房企從加分項到必選項的發展趨勢。

??發展戰略：多元業務成績上佳，回應泰禾合作傳遞行業共生使命感

??萬科以“城鄉建設與生活服務商”為戰略定位，在房地產開發與物業服務基礎上，布局長租公寓（泊寓）、商業開發運營（印力集團）、物流倉儲服務等多元業務在上半年均有上佳的業績，也在疫情期間為社會貢獻企業力量。

??萬科當前最受關注的是其與泰禾的戰略合作問題，在業績發布會上萬科做出相關回應，萬科表示與泰禾均為中城聯盟的成員，同處一個行業，原意彼此幫扶。提出與泰禾合作成功的第二個前提是投資人是否能達成共識，萬科認為“不存在個別上岸的條件，必須是集體沉船或集體上岸“。總體，萬科對外界傳遞一種行業共生的使命感，三個合作前提把最終的決定權交給泰禾、投資人和當地政府。

??融資新規影響：一項指標超出閾值，網傳融資新規對萬科影響有限

??結合萬科2020年中期財務數據，按照網傳行業融資新規方式統計，第一項剔除預收款后的資產負債率，萬科2020年中期數據約為76%，高于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為27%，低于100%的閾值標準；第三項當期短債比約為2.0倍，優于1倍的標準。如果網傳規則為真，則萬科一項指標項超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%。由于萬科充裕的資金流動性和約有6215.5億元的已售未結轉金額，后期收入可觀，因此融資新規對穩健的萬科影響有限。