??東莞、佛山等市勞動人口學歷水平偏低，低收入遏制需求轉化。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??作為中國改革開放的排頭兵，廣東省憑借良好的商貿、科創氛圍，國內生產總值連續32年居全國第一位，成為中國第一經濟大省。不僅如此，廣東省還是我國人口第一大省。對于擁有這樣巨大人口、經濟體量的廣東省，其房地產市場發展無疑具有舉足輕重的地位。下文我們將就廣東省人口規模、結構以及需求情況進行梳理和分析，從而為房企投資提供參考性建議。

??規模變動

??總人口增速全國居首

??半數城市人口被低估

??就人口規模來看，“七普”數據顯示廣東全省人口達1.26億人，是全國人口第一大省，較2010年（第六次全國人口普查數據，下同）總人口增量超2000萬人，增幅高達21%，遠高于同期全國平均人口漲幅5.38%，人口增量及增速在全國31個省、自治區、直轄市中均居首位。

??不僅如此，其總人口占全國總人口的比重由7.79%增至8.93%，增加了1.14個百分點，是全國唯一一個增幅超過1個百分點的地區，遠超第二位的浙江（增加0.51個百分點），人口集中度在全國明顯提升。

??“七普”數據還顯示，廣東省下轄的21個城市中，半數城市常住人口規模被低估。其中深圳、廣州兩個一線城市，2019年常住人口總量被低估均超300萬，尤其是深圳，被低估了412萬之多，誤差率達23%。

??此外，東莞、佛山、惠州、中山被低估了超百萬人。究其原因，主要是由于流動人口的持續增加導致的，除中山流動人口規模較10年增加不足百萬（87萬）之外，其余三城常住流動人口規模均超百萬，分別占其同期常住人口增量的六成及以上。流動人口規模的增加也帶來了巨大的居住需求，尤其是深圳、廣州這類產業經濟發達，購買力比較強的城市，“剛需池”將大幅增加。

??結構變動

??大量人口流入背景下廣東越發年輕

??勞動力人口占比全國最高

??不僅僅是規模表現突出，廣東省的人口年齡優勢在全國表現也比較突出。廣東省憑借“兩高一低”（即青少年幼兒多、勞動力人口多、老年人口少）的年齡結構在31個地區表現尤為突出，尤其是15-59歲勞動力占比，在31個地區中居于首位，高達68.8%，較全國平均水平高出5.45個百分點，人口紅利效應依然突出。

??不僅如此，與全國大部分發達省份老齡化明顯加劇不同，廣東省60歲以上人口占比僅有12.35%，僅高于西藏、新疆和青海三個少數民族人口集聚的地區，在中東部主要地區中表現也最佳。總體來看，廣東省是31個地區較為“年輕”的省份。

??造成這種差異的主要原因在于年輕人口的大量流入，在生育率普遍下滑的大前提下，能夠吸引到年輕外來人口落戶、定居，城市的年齡結構才會越發健康。當然，深層次的因素還在于地區產業和經濟發展特性。以東莞為例，其制造業十分發達，強大的制造業尤其是勞動密集型產業比重居于高位，吸引了大量的年輕外來人口，其勞動人口比重高達81.4%，比京、滬超出10余個百分點，居于全國首位，人口結構優勢依然十分突出。

??購房需求

??廣東省人均購房面積僅排在第15位

??遠不及江浙

??雖然從人口總規模、人口年齡結構來看，廣東省表現均名列前茅，但是商品住宅成交相關數據表現并不佳。國家統計局數據顯示，2020年廣東省商品住宅銷售面積為12931萬平方米，不敵人口總量僅為其2/3的江蘇省（13856萬平方米）。

??不僅如此，從人均購房面積來看，廣東省2020年人均購房面積僅有1.03平方米，在全國31個地區中排在第15位。不僅不敵江、浙等經濟發達、房價較高的同類地區，甚至連廣西、貴州、江西、四川、寧夏這類中西部地區也不及，購房需求十分乏力。

??需求轉化

??東莞、佛山等市勞動人口學歷偏低

??低收入遏制需求轉化

??造成這種現象的很大一個原因是由于廣東產業結構導致。低求職門檻的勞動密集型產業快速發展，集聚了大量中低學歷流動人口。但相對房價較低的收入水平，也抑制了這些人群在廣東留下的意愿。表征在人口指標上，即為平均受教育水平表現一般，擁有大學（指大專及以上）學歷人口比重僅有15.7%，遠低于北京和上海，也不及同為外來人口大量聚集的浙江，僅與全國平均水平基本持平。典型如外來人口比重較高的佛山、中山、東莞、惠州等城市，這類城市雖然勞動力人口比重較高，但是大學生比重大都低于全國平均水平（佛山略高），人口教育水平普遍偏低。

??以東莞為例，七普人口數據顯示，其常住人口高達1047萬人，成為廣東省第三個超過千萬的城市，也是除臨沂之外，全國第二個人口超過千萬的三四線城市，并且其勞動人口比重高達81.41%，居于全國首位，從這個角度來看，潛在的購房需求較大。

??但是考慮到東莞居民受教育水平較低，大學生比重僅有13%，不及深圳的一半；占比最高的人口是初中生，占比高達42%，多以低端產業工人為主，這部分人群收入普遍不高，即使潛在的購房需求較大，但是實際轉化率并不高，佛山、惠州等城市情況與之類似，這也是導致廣東需求轉化不佳的主要原因。

??值得注意的是，深圳雖然學歷水平稍高，但受高房價、限購等因素的影響，人均購房面積并不高，僅有0.44平方米，這一指標表現還不及上海，這在一定程度上也拖了廣東省的后腿。

??綜上，廣東省基于良好的創新氛圍、發達的制造業、相對較高的收入、寬松的落戶政策，人口吸引力在全國表現突出，近十年常住人口增量超2000萬，無論是增量，還是增速，在全國均居首位。尤其是廣州、深圳、東莞等城市，常住人口規模均被大幅修正，修正量均超200萬人，人口集聚能力十分突出，并且廣東省勞動力人口比重在全國也居于首位，人口紅利效應十分突出，這均為購房需求蓄水池提供了充裕的源泉。

??但是無論是商品住宅成交總規模，還是人均購房面積來看，廣東省表現均不突出，這一表現與其龐大的人口規模優勢、人口結構優勢并不相符。究其原因，這與廣東的人口學歷水平整體較低有較大關聯，尤其是東莞、佛山、惠州這類勞動密集型產業比較發達的城市，盡管外來人口大量涌入，但是受購買力較低的影響，長期居留意愿并不強烈，購房需求轉化率不高，導致廣東省整體的人均購房面積在全國處于較低水平。但是大量外來人口的涌入，依舊是實實在在地大幅推高廣東省的住房需求總量，在中央部委大力加強租賃住房建設力度的背景之下，近年租賃住房建設方面或迎來更多的發展機遇，尤其是在人口指標大幅向上修正的廣州、深圳、佛山等市更是如此。