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??對(duì)于海口而言，如何盤活這個(gè)龐大的樓宇資源、合理驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)布局、借自貿(mào)港大勢(shì)激發(fā)市場(chǎng)活力成為當(dāng)前重要“考題”。

??“每幢樓，都是一條垂直金融街。”這是在樓宇經(jīng)濟(jì)中被廣泛流傳的一句話。處在自貿(mào)港建設(shè)中心的海口也有計(jì)劃推出多條“垂直金融街”。

??8月23日下午，首屆海口樓宇經(jīng)濟(jì)論壇在海口西海岸舉行，這次論壇受到政府高度重視，它是由中共海口市委宣傳部、中共海口市委網(wǎng)絡(luò)安全和信息化委員會(huì)辦公室指導(dǎo)，海口市商務(wù)局、錦誠(chéng)·海島服務(wù)商聯(lián)合主辦。

??重視的背后是當(dāng)?shù)卣块T對(duì)于樓宇經(jīng)濟(jì)的寄望。

??兩年前，海南省黨政代表團(tuán)曾去到上海陸家嘴金融城，登臨上海中心大廈，隨即被它的繁榮與產(chǎn)業(yè)價(jià)值所折服。當(dāng)時(shí)，海南省委書記劉賜貴這樣表示，樓宇經(jīng)濟(jì)不僅僅是產(chǎn)生了多少經(jīng)濟(jì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)效益，更體現(xiàn)了這個(gè)地方大家是不是看好、是不是愿意來(lái)。考察團(tuán)人員也認(rèn)為，陸家嘴高樓林立的背后是極為優(yōu)越的營(yíng)商環(huán)境，這才是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)核。

??目前，海口正在推進(jìn)大建設(shè)，樓宇經(jīng)濟(jì)是其中重點(diǎn)，它代表著諸多企業(yè)的聚集。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，海口樓宇經(jīng)濟(jì)形成了一定規(guī)模，會(huì)上發(fā)布的《2019年海口樓宇經(jīng)濟(jì)白皮書》（以下簡(jiǎn)稱“白皮書”）顯示，海口樓宇資源存量、潛在增量共有521.8萬(wàn)平方米。

??但發(fā)展的另一面也面臨著產(chǎn)業(yè)要素不全、規(guī)模經(jīng)濟(jì)有限及企業(yè)參差不齊等問(wèn)題，缺少活力。

??目前，對(duì)于海口而言，如何盤活這一龐大的樓宇資源、合理驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)布局、借自貿(mào)港大勢(shì)激發(fā)市場(chǎng)活力成為當(dāng)前重要“考題”。

??海口“樓宇經(jīng)濟(jì)4.0”

??在普遍認(rèn)為“住宅利空已基本出盡，住宅帶動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的使命也已結(jié)束”的觀點(diǎn)之下，“首屆海口樓宇經(jīng)濟(jì)論壇”引起了海南房企及相關(guān)行業(yè)廣泛關(guān)注，以至于當(dāng)?shù)囟嗉掖笮头科蠖麻L(zhǎng)、總經(jīng)理親臨現(xiàn)場(chǎng)，聆聽專家對(duì)海口樓宇經(jīng)濟(jì)的分析。

??樓宇經(jīng)濟(jì)是近些年隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展涌現(xiàn)出的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。對(duì)于樓宇經(jīng)濟(jì)的定義，是指以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。樓宇經(jīng)濟(jì)的特征是集約型、高密度的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

??早在兩年前，海南省黨政代表團(tuán)前往上海浦東新區(qū)陸家嘴金融城的上海中心大廈等地考察。陸家嘴金融城的高樓林立、企業(yè)高度集聚、高度發(fā)達(dá)的樓宇經(jīng)濟(jì)，給海南省黨政代表團(tuán)成員留下深刻印象。后來(lái)，當(dāng)?shù)孛襟w以“借力樓宇經(jīng)濟(jì) 發(fā)力總部經(jīng)濟(jì)”為題，發(fā)表評(píng)論員文章認(rèn)為，上海的樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為享譽(yù)世界的“效益高地”；海南要學(xué)習(xí)借鑒浙江、上海中心樓宇經(jīng)濟(jì)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持打造國(guó)際一流生態(tài)CBD定位。

??那么，海南的樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀如何？

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從該論壇了解到，以海口為代表的海南寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展歷程大致分為四個(gè)階段：行政辦公樓1.0、商住兩用樓2.0、中端純寫字樓3.0及智能化寫字樓4.0。

??海口“樓宇經(jīng)濟(jì)4.0”出現(xiàn)在2015年之后，隨著海口甲級(jí)寫字樓比重攀升，智能寫字樓成主流趨勢(shì)，部分樓宇達(dá)到5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。海口4.0智能化寫字樓典型代表有百方大廈、國(guó)瑞大廈、華潤(rùn)大廈等。

??隨著近些年城市發(fā)展和擴(kuò)張，海口樓宇經(jīng)濟(jì)逐漸呈現(xiàn)帶狀格局，即隨著城市主干道縱深發(fā)展。比如海口大英山（國(guó)興大道）CBD、濱海大道、椰海大道等帶狀樓宇集群。白皮書將海口主要商圈歸納為“核心商圈”之國(guó)貿(mào)、濱海、國(guó)興，“新興商圈”之西海岸，“萌芽商圈”之江東新區(qū)，以及其他類型商圈。“商圈”之地便是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域。

??以國(guó)興商圈為例，該商圈依托海口大英山新城市中心區(qū)規(guī)劃，結(jié)合甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量及未來(lái)增量，有望邁進(jìn)百萬(wàn)級(jí)市場(chǎng)，核心商務(wù)區(qū)的整體活力進(jìn)而提升。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2019年金融保險(xiǎn)業(yè)在該區(qū)域甲級(jí)寫字樓使用面積較濱海商圈高出46%，是海口“老牌商圈”——國(guó)貿(mào)商圈的6.5倍。

??尚未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益

??數(shù)據(jù)向好背后也有問(wèn)題盤亙。

??白皮書中稱，海口早期的樓宇經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“點(diǎn)式分散格局”，比如最早的國(guó)貿(mào)商圈、大同路商圈、海秀路明珠商圈等樓宇。但嚴(yán)格講，這些“點(diǎn)式分散格局”樓宇經(jīng)濟(jì)并不算真正意義上的樓宇經(jīng)濟(jì)，簡(jiǎn)單粗放的租賃關(guān)系并未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益。

??“據(jù)統(tǒng)計(jì)，全海口市甲級(jí)寫字樓空置率為39%，乙級(jí)寫字樓空置率為23.8%。”海口市房協(xié)秘書長(zhǎng)、錦誠(chéng)·海島服務(wù)商董事長(zhǎng)王路告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，在省會(huì)城市海口甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓平均月租金分別為118元/平方米、75元/平方米，折算平均日租金分別為3.9元/平方米、2.5元/平方米。

??王路表示，相比省外樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，海口這一租金價(jià)格并不高。

??另外，白皮書統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，海南樓宇資源存量為227萬(wàn)平方米、潛在樓宇增量為294.8萬(wàn)平方米，樓宇存量與增量的總和多達(dá)521.8萬(wàn)平方米。如何盤活這個(gè)龐大的樓宇資源、驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)布局、借自貿(mào)港大勢(shì)激發(fā)市場(chǎng)活力，也是擺在政府、開發(fā)商面前的一道“燒腦”難題。

??與會(huì)專家也指出了目前海口樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的一些問(wèn)題：樓宇自身品質(zhì)限制了當(dāng)?shù)貥怯罱?jīng)濟(jì)發(fā)展，海口樓宇特色不明顯，競(jìng)爭(zhēng)性因素制約了發(fā)展；政府與業(yè)主的招商協(xié)同等也是問(wèn)題。

??如何盤活樓宇經(jīng)濟(jì)？

??海口將如何驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)布局、借自貿(mào)港大勢(shì)，激發(fā)這一龐大樓宇市場(chǎng)活力？

??目前，在海南十二大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)中，產(chǎn)業(yè)增加值排在前5名的分別為海洋產(chǎn)業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育文化體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)，但在寫字樓分布比重最高的仍是房地產(chǎn)業(yè)，占比為33.9%。即便在核心商圈產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)取樣的國(guó)貿(mào)商圈、濱海商圈、國(guó)興商圈中，房地產(chǎn)依然占據(jù)榜首，比重高達(dá)30%至40%之多。

??當(dāng)?shù)仄髽I(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)也是樓宇經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。去年10月份，私營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)呈現(xiàn)井噴趨勢(shì)，增長(zhǎng)了4173家，外資企業(yè)增長(zhǎng)25家；今年4月份，內(nèi)資企業(yè)增長(zhǎng)215家，外資企業(yè)21家，私營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)多達(dá)2908家。

??在企業(yè)增長(zhǎng)的同時(shí)，寫字樓吸納量也在增加。以甲級(jí)寫字樓為例，去年四季度吸納量為54948平方米，今年一季度和二季度吸納量分別為17022平方米、46814平方米。

??海口市商務(wù)局局長(zhǎng)蔡俏表示，政府要與專業(yè)機(jī)構(gòu)、企業(yè)共同融合，整合更多專業(yè)資源，共同推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

??對(duì)此，王路提出了三點(diǎn)建議：一是注重資金運(yùn)作能力與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)；二是做好樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，聯(lián)合政企加強(qiáng)招商宣傳；三是與國(guó)內(nèi)外招商中介機(jī)構(gòu)合力招商引資，加強(qiáng)分工協(xié)作。

??作為開發(fā)商代表，海南峰森地產(chǎn)華盛·御秀項(xiàng)目副總經(jīng)理張良表示，自貿(mào)港時(shí)代背景下，未來(lái)商務(wù)辦公將會(huì)呈現(xiàn)出園區(qū)形態(tài)的辦公需求，海南自貿(mào)港11個(gè)重點(diǎn)園區(qū)將會(huì)是未來(lái)海南商業(yè)地產(chǎn)的方向。

??麥哲中國(guó)創(chuàng)始人、產(chǎn)業(yè)專家楊東表示，疫情之下，海南自貿(mào)港招商工作需要多方平衡，以全球視野、高起點(diǎn)建設(shè)好招商隊(duì)伍體系，自建一批產(chǎn)業(yè)載體，提高招商效率。

??記者了解到，此前海南省出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作意見，重點(diǎn)在海口、三亞規(guī)劃發(fā)展企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)。隨后，海口三亞兩地也相繼出臺(tái)了相關(guān)政策。事實(shí)上，樓宇經(jīng)濟(jì)正是總部經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn)。