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??前段時(shí)間，東莞南城“網(wǎng)紅盤(pán)”萬(wàn)象府一銷(xiāo)售人員因涉嫌收取“茶水費(fèi)”被移送司法機(jī)關(guān)，樓市亂象問(wèn)題從坊間直接暴露于市場(chǎng)之下。導(dǎo)火索點(diǎn)燃下，一時(shí)間，這座粵港澳大灣區(qū)核心城市成為全國(guó)樓市焦點(diǎn)。

??12月15日，東莞召開(kāi)了房地產(chǎn)亂象整治專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)工作會(huì)議，會(huì)議不僅對(duì)當(dāng)前東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)“治亂”形勢(shì)進(jìn)行了研判，并對(duì)下一階段整治工作作出部署。

??其中會(huì)議明確指出，當(dāng)前東莞樓市仍存在一些突出問(wèn)題：“茶水費(fèi)”、炒買(mǎi)房號(hào)屢禁不止；以意向度為由，提前“凍資”，引發(fā)變相提前銷(xiāo)售爭(zhēng)議與投訴；二手房操盤(pán)控價(jià)、抱團(tuán)漲價(jià)，掛牌價(jià)虛高失實(shí)等等，需嚴(yán)格管控。

??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這些違規(guī)行為背后與東莞樓市“異軍突起”以及緊張供地有緊密關(guān)系，在市場(chǎng)仍舊保持高預(yù)期背景下，相關(guān)整治以及有效供地將是解決方案。

??違規(guī)的現(xiàn)象

??購(gòu)房者與銷(xiāo)售人員各有所求，一直讓“茶水費(fèi)”“內(nèi)定”等灰色操作屢禁不止。相關(guān)部門(mén)雖三令五申、多次強(qiáng)調(diào)，但面對(duì)強(qiáng)大的市場(chǎng)誘惑，不少買(mǎi)賣(mài)方仍難以抵抗，尤其是在供需缺口大，“日光盤(pán)”頻現(xiàn)的熱門(mén)板塊。

??“把好的房源鎖死，不對(duì)外賣(mài)，一直要你交錢(qián)，然后直接內(nèi)定?！币毁?gòu)房者略顯不甘的說(shuō)，最后結(jié)果仍是該位購(gòu)房者以多加5萬(wàn)元“服務(wù)費(fèi)”買(mǎi)到了自己中意房源。

??隨著樓市熱度保持，面對(duì)高預(yù)期套利空間，這類(lèi)行為已成為市場(chǎng)上半公開(kāi)的“潛規(guī)則 ”。在購(gòu)房者切身感受中，房源內(nèi)定的“喝茶費(fèi)”可從幾千元到幾十萬(wàn)元不等；同時(shí)據(jù)某一樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)透露，對(duì)于一些市場(chǎng)反響較好的項(xiàng)目，同樣會(huì)有銷(xiāo)售自己交錢(qián)搶房，搶到了再倒賣(mài)給客戶，市場(chǎng)亂象較多。

??“通常的做法是第三方收錢(qián)、面談、只收現(xiàn)金等，銷(xiāo)售們的反偵探意識(shí)很強(qiáng)?！蹦澄粎⑴c其中的購(gòu)房者表示，買(mǎi)到房的不會(huì)將事情暴露出來(lái)，沒(méi)買(mǎi)到的也沒(méi)有證據(jù)，全面整治難度非常大。

??此外，在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，其他各類(lèi)五花八門(mén)違規(guī)行為同樣不少，如幫客戶搞定銀行流水、征信、低首付、購(gòu)房名額等各類(lèi)“服務(wù)”也時(shí)常閃現(xiàn)，費(fèi)用從幾千元到幾萬(wàn)元不等。

??上月，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞走訪了南城街道莞太路某一二手房門(mén)店，了解房源信息后，提到首付可能不夠，店內(nèi)中介立馬壓低聲音告知可幫忙做低首付，最低僅需1成；當(dāng)問(wèn)及費(fèi)用，該中介人士表示，費(fèi)用以中介費(fèi)形式一起收取，大概需要2萬(wàn)元。

??輔助去化的現(xiàn)象主要發(fā)生在市場(chǎng)冷淡期或部分冷門(mén)區(qū)域，新房市場(chǎng)火熱的當(dāng)下，另一種挑選客戶的現(xiàn)象正在成為開(kāi)發(fā)商小心翼翼試探的又一領(lǐng)域。

??“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們面對(duì)的是一個(gè)相對(duì)不透明的市場(chǎng)，從項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)到銷(xiāo)售環(huán)節(jié)等，都掌握在開(kāi)發(fā)商手中，加上網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延后性，購(gòu)房者并不能準(zhǔn)確掌握房源的真正狀態(tài)。”某地產(chǎn)從業(yè)人員表示。

??這樣的不透明性對(duì)于正處于市場(chǎng)高預(yù)期環(huán)境下的東莞而言，購(gòu)房者更處于劣勢(shì)。

??前段時(shí)間，一位劉姓購(gòu)房者頻繁與中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞咨詢東莞某重點(diǎn)鎮(zhèn)街一項(xiàng)目情況，主要是何時(shí)開(kāi)盤(pán)，能不能買(mǎi)到等問(wèn)題。已做了誠(chéng)意登記的劉先生對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售動(dòng)向卻毫不知情。“銷(xiāo)售只是讓我們等通知，但第一批房子賣(mài)完了我都沒(méi)等到，大家都說(shuō)只有全款和可以給到高首付才有資格，期間銷(xiāo)售也曾多次問(wèn)到我首付能給幾成？”

??沒(méi)買(mǎi)到是心塞點(diǎn)之一，在這期間錯(cuò)失的其他機(jī)會(huì)同樣讓劉先生深深不滿，“東莞房?jī)r(jià)夸張點(diǎn)講真是一天一個(gè)樣，現(xiàn)在再去買(mǎi)其他項(xiàng)目，暫且不說(shuō)能不能搶得到，價(jià)格與之前相比早已拉開(kāi)了一大截?！?/p>

??劉先生并非個(gè)例，打開(kāi)東莞陽(yáng)光網(wǎng)問(wèn)政平臺(tái)，類(lèi)似的訴苦很多。

??“我只是一個(gè)剛需購(gòu)房者中的一員，內(nèi)心非?？释麞|莞有一個(gè)公平公正公開(kāi)合法合規(guī)的健康房地產(chǎn)市場(chǎng)。”在問(wèn)政平臺(tái)上，一位購(gòu)房者如此寫(xiě)到。

??此外，值得注意的是，同樣針對(duì)新房營(yíng)銷(xiāo)，在12月15日住建局會(huì)議上還提及一個(gè)被群眾投訴頻繁的“凍資”現(xiàn)象，據(jù)悉，這也是政府相關(guān)部門(mén)首次將該現(xiàn)象劃入房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題中。

??由于凍資方式為客戶本人將款項(xiàng)存至自己銀行賬戶，并未涉及開(kāi)發(fā)商提前收取錢(qián)款，對(duì)于此類(lèi)行為也是包括東莞在內(nèi)的多數(shù)城市眾多樓盤(pán)操作方式之一。

??但據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞咨詢的廣東洛亞律師事務(wù)所陳泰律師所述：從行為方式上看，未取得預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者必須預(yù)先“凍結(jié)資金”才能獲得開(kāi)盤(pán)資格，實(shí)質(zhì)上剝奪了其他沒(méi)有參與“凍結(jié)資金”購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)利，本質(zhì)上仍屬于預(yù)售行為。但由于目前并沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)對(duì)此類(lèi)行為進(jìn)行規(guī)范，開(kāi)發(fā)商這種“打擦邊球”行為導(dǎo)致部分有意向購(gòu)房者只能接受開(kāi)發(fā)商不合理要求。因此，建議政府主管部門(mén)盡快對(duì)此類(lèi)行為進(jìn)行明確規(guī)定，維護(hù)好房地產(chǎn)銷(xiāo)售秩序，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

??東莞市住建局本次重點(diǎn)提及“凍資”一事，后續(xù)是否會(huì)跟進(jìn)相關(guān)措施值得關(guān)注。

??燥熱市場(chǎng)背后的土地失衡

??從東莞近期新盤(pán)去化情況看，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁?！懊牍狻薄案骟馈比灶l頻在多樓盤(pán)上演；與此同時(shí)，“地王年”“2萬(wàn)元/平方米以下住宅即將絕跡”等標(biāo)簽也在為2021年樓市預(yù)期鼓勁。

??12月15日，位于萬(wàn)江街道汽車(chē)總站附近由保利、世茂、陽(yáng)光城3家房企攜手打造的純新項(xiàng)目閱云臺(tái)成功拿證，備案均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，最高單元去到4.2萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下萬(wàn)江新房?jī)r(jià)格新高，再一次引發(fā)熱議。

??據(jù)貝殼平臺(tái)成交數(shù)據(jù)顯示，與該項(xiàng)目相鄰的北大資源御城最近二手房成交價(jià)也已去到3.8萬(wàn)元/平方米。一二手倒掛現(xiàn)象雖不明顯，但如此價(jià)格水平及未來(lái)預(yù)期卻足以讓市場(chǎng)客戶興奮。類(lèi)似情況還在多個(gè)新盤(pán)上演，“打新”早已成當(dāng)下東莞樓市一大關(guān)鍵詞。

??“打新潮”“茶水費(fèi)”出現(xiàn)背后是日益緊張的供需關(guān)系導(dǎo)致。

??數(shù)據(jù)上看，2016年開(kāi)始，東莞住宅用地年均出讓面積總體呈下降趨勢(shì)，從230.67公頃的高位下降到2019年的119.07公頃，增量可開(kāi)發(fā)用地資源越來(lái)越緊張，加上蘇醒的購(gòu)房需求和火熱的交投氛圍，商品房始終處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

??據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，東莞一手庫(kù)存面積僅為247萬(wàn)平方米，按照過(guò)去3個(gè)月平均消化速度測(cè)算，去庫(kù)存僅需約3.2個(gè)月。整個(gè)1-11月東莞新房供需比為0.76：1，熱點(diǎn)區(qū)域樓盤(pán)這一比例還更低。

??“一房難求”在多項(xiàng)目上演。

??加大市場(chǎng)監(jiān)管

??12月15日會(huì)議后，在“重點(diǎn)突破，增強(qiáng)以案說(shuō)法效果”這一大行動(dòng)方針下，何紹田局長(zhǎng)更是帶領(lǐng)全體參會(huì)人員前往南城華潤(rùn)萬(wàn)象府和萬(wàn)江保利首鑄天際兩大當(dāng)下市場(chǎng)熱盤(pán)，實(shí)地檢查項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，并于現(xiàn)場(chǎng)再次強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自覺(jué)規(guī)范銷(xiāo)售行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)“茶水費(fèi)”“更名費(fèi)”“讓渡費(fèi)”等違法違規(guī)行為，住建部門(mén)將與公安部門(mén)協(xié)作配合進(jìn)行查處，整治決心強(qiáng)烈。

??加大監(jiān)管及懲戒力度的另一面，是市場(chǎng)調(diào)控手段的同步進(jìn)行。

??今年以來(lái)，東莞市政府便在不斷加大住宅用地供應(yīng)力度，隨著東莞全面啟動(dòng)“拓空間”工作，推動(dòng)城市更新體制機(jī)制創(chuàng)新、TOD開(kāi)發(fā)和連片“三舊”改造等示范項(xiàng)目，東莞住宅用地供應(yīng)正呈現(xiàn)大幅增加趨勢(shì)。

??僅從土拍市場(chǎng)來(lái)看，2020年全年?yáng)|莞公開(kāi)出讓住宅用地面積已超200萬(wàn)平方米，比2019年增長(zhǎng)接近1倍，預(yù)計(jì)可新增供應(yīng)商品住房逾5萬(wàn)套，創(chuàng)近年新高，將有力緩解全市住房供需矛盾。

??在增加土地供應(yīng)、穩(wěn)定地價(jià)房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)秩序的同時(shí)，東莞還在同步加大安居房、租賃房、人才房的建設(shè)力度，不斷擴(kuò)大保障范圍，實(shí)現(xiàn)多渠道保障。

??目前，東莞正在摸索經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)以實(shí)業(yè)起步的城市開(kāi)始主動(dòng)調(diào)控地產(chǎn)，使其平穩(wěn)而有活力。