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??海南省臨高縣海豚花園小區(qū)一套26平方米的商品房里，69歲的周偉正在收拾打包行李，身旁獨自玩耍的是她4歲大的外孫。去年年底，周偉帶著外孫從重慶來到海南過年。原本計劃過了年就要返回老家，但因為這套房子的不動產(chǎn)權(quán)證一事，她還是與外孫留了下來。

??3月15日下午，位于臨高角的海豚花園小區(qū)，要舉行一場首批21戶業(yè)主不動產(chǎn)權(quán)證核發(fā)儀式。這場特殊意義的儀式，標志著曾經(jīng)深度爛尾的房地產(chǎn)項目正式盤活。

??這也是同時期海南首個正式宣告徹底盤活的爛尾項目。不單單是海豚花園，在整個海南，類似的爛尾項目并不少見。在2009年左右，海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)以來的第二個房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，一些房地產(chǎn)項目因為種種原因，最終爛尾，給當?shù)卣唾彿咳肆粝乱粋€個爛攤子，許多棘手的爛尾項目至今仍在處置當中。

??不動產(chǎn)權(quán)證成為購房人與開發(fā)商最直接的紛爭，因為這代表著購房人最核心的利益。

??賣樓花和縮水的項目

??“你聽我講嘛！”海豚花園小區(qū)業(yè)主周偉與人交談時，不希望別人忽略整個事情的全過程而直接跳躍至結(jié)果，包括記者的采訪。

??這位69歲的“倔強”老人不希望別人中途打斷她的講述，大抵是出于她此前的職業(yè)習慣——建筑工程設(shè)計師，每一步都要講究邏輯關(guān)系，且要表述準確無誤。以至于她此前就房產(chǎn)被查封一事找法官交涉時，都要將事情問個清楚、追個明白。

??雖然從事工程設(shè)計幾十年，也做過房地產(chǎn)項目總，但在購房這件事上，周偉認為自己“防不勝防地掉坑里了”。

??周偉是見證海豚花園從一片荒地到建設(shè)到爛尾全過程的業(yè)主之一。12年前，周偉到海南旅游，借住在海口白沙門公園附近的親戚家。一天下午，她到小區(qū)樓下散步，不經(jīng)意走進了一家房地產(chǎn)項目的銷售點。在銷售人員的極力游說下，她交了2萬元的購房定金。

??“我要他們拿項目規(guī)劃或者施工圖紙給我看，對方說暫時手頭沒有。”周偉告訴記者，但對方稱可以先預(yù)交2萬元定金，項目開盤時可以優(yōu)先選房。當時，“海南國際旅游島”即將宣布，滿大街都是此類項目的銷售點、房產(chǎn)中介。

??擠在一輛車上，周偉與其他購房者一起，被開發(fā)商帶至距離海口數(shù)十公里遠的臨高縣臨高角。開發(fā)商站在一個制高點，手臂一揮在空中劃了個半圓，扭頭對身后的購房者稱，眼前這一大片區(qū)域就是即將開工建設(shè)的一線海景房地產(chǎn)項目——臨瀾灣國際海岸水城一期項目（即現(xiàn)在的“海豚花園”）。

??周偉等購房人順著開發(fā)商所指，看到的卻是一大片雜草叢生的荒地，沒有半點動工的跡象。周偉也曾動過要開發(fā)商退款的念頭，但想想2萬元也不多。“當時許多房地產(chǎn)項目都是這樣干的，我只能這樣安慰自己。”周偉稱。

??回憶起當時在海豚花園的購房經(jīng)歷，周偉覺得很好笑。“第二年（2010年），我又跑去項目工地去看了，還是沒有半點動工的跡象。”周偉稱，開發(fā)商當初宣稱總規(guī)劃用地面積2500畝的臨瀾灣國際海岸水城，在2012年建成占地52畝的住宅小區(qū)，之后再也沒有了下文。

??盡管“2500畝國際海岸水城”因為多種原因縮水為52畝的“小區(qū)”，但周偉等購房者還是慶幸拿到了房子。

??備案房產(chǎn)被查封

??“這個小區(qū)存在的問題大概在2016年開始暴露，我們陸續(xù)接到業(yè)主的投訴，說小區(qū)物業(yè)不讓業(yè)主進入小區(qū)裝修房子。”作為牽頭盤活海豚花園的重組方——甲乙丙資產(chǎn)管理公司負責人吳先生告訴記者，許多業(yè)主有家不能回，只能在小區(qū)附近租房住。

??吳先生告訴記者，海豚花園雖然已經(jīng)基本建成，但最終爛尾的原因較為復雜，一方面是項目原開發(fā)商一個主要負責人因挪用公款、受賄、行賄等數(shù)罪被判刑，另一方面是項目被卷入紛繁復雜的糾紛官司；還有一個重要的原因就是，與原開發(fā)商千絲萬縷關(guān)聯(lián)的小區(qū)物業(yè)霸占項目，存在黑惡勢力的情形。

??周偉、吳丹等業(yè)主也正是在2016年在海豚花園購房（周偉系再次購房——記者注）。“我在臨高縣城做生意，原來的房子有些小，考慮到老人養(yǎng)老，我在海豚花園給我母親買了一套26平方米的小房子。”吳丹告訴記者，包括3萬元“中介費”在內(nèi)，他一共支付了11萬余元的購房款。

??2017年前后，吳丹、周偉等業(yè)主要進場裝修房子，但小區(qū)物業(yè)要求業(yè)主先交前期物業(yè)管理費，不交費不得進行裝修。“你猜他們要收多少？像我們這樣的26平方米的小戶型，他們要一次性收取1.5萬元前期物業(yè)管理費，大戶型的房子要收取4萬元。”吳丹感到很納悶，按照當時小區(qū)物業(yè)費標準，一年也就800多元物業(yè)管理費，況且其簽購房合同也僅一年時間。

??“我當時在重慶，就打電話給物業(yè)的楊經(jīng)理，質(zhì)問他們?yōu)槭裁匆者@么多物業(yè)費，這不明顯是強買強賣嗎？”周偉告訴記者，對方稱這是他們規(guī)定的，不交就不要進場裝修。為此，海豚花園的許多業(yè)主被擋在了小區(qū)之外，只能在小區(qū)附近租房居住，有家不能回。

??之后，吳丹、周偉等購房人又獲悉了一個令人震驚的消息，包括他們在內(nèi)的200多套房源被法院查封，或多輪查封。“我們的購房合同之前就在房管部門合法備了案，法院怎么就查封了呢？”周偉對此十分不解。

??海豚花園105戶業(yè)主為此聯(lián)名寫控訴材料，控訴小區(qū)物業(yè)干擾業(yè)主正常裝修、提前收取物管費等“十二宗罪”。被法院查封房產(chǎn)的業(yè)主也奔走各個部門，無數(shù)次討說法。

??來之不易的21個房本

??海豚花園游泳池排水系統(tǒng)被人為破壞，成了養(yǎng)魚塘；小區(qū)金屬柵欄銹跡斑斑，失去了安全隔擋功能；住戶門窗被腐蝕嚴重，在高空中搖搖欲墜；道路兩旁景觀樹被攔腰砍斷，綠化帶雜草叢生。這種景象讓人們無法熟視無睹。

??“一個好好的小區(qū)破敗不堪，業(yè)主有家不能回，確實讓人痛心。”牽頭項目重組盤活方——甲乙丙資產(chǎn)管理公司負責人吳先生稱，2019年4月，公司為此專門派員以租客的身份在海豚花園租房，匿伏小區(qū)調(diào)查摸底。一個多月后，物業(yè)被重組方下了“逐客令”：正式通知原物業(yè)公司人員退場，過渡性全面接管小區(qū)。

??與此同時，業(yè)主的不斷信訪也引起了當?shù)赜嘘P(guān)部門的高度重視。在多方的努力下，法院對一些查封的房產(chǎn)進行解封。

??“去年1月22日，房產(chǎn)被法院解封，這一天正好是我的生日。”周偉聽到房產(chǎn)解封的消息后，喜極而泣，“但我還是有些不放心，到房管局查，到不動產(chǎn)中心查，人家說是真的。”說到此處，周偉開心得像個孩子似的，滄桑的臉上堆滿了笑容。

??3月15日下午，一場特殊的不動產(chǎn)權(quán)證核發(fā)儀式在海豚花園舉行，臨高縣政法委、住建和市場監(jiān)督等縣房地產(chǎn)風險防范領(lǐng)導小組成員單位負責人參加，首批21個不動產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到業(yè)主的手中。

??儀式上，臨高縣政法委王平副書記動情地說：“黨委政府一直牽掛著海豚花園，牽掛著大家，今天看到項目盤活、風險化解、業(yè)主拿證，我們非常高興、太高興了！”作為業(yè)主代表發(fā)言，周偉感慨地說：“我今年69歲了，我要爭取活到89歲，還要再活20年，我想好了，以后每年都要來海豚花園過年。”

??海豚花園作為一個錯綜復雜的問題項目，曾經(jīng)長期存在業(yè)主集體上訪維權(quán)問題。經(jīng)過重組努力，終于成功為業(yè)主批量辦理不動產(chǎn)權(quán)證。這意味著項目徹底重組盤活成功，項目風險成功化解。

??另據(jù)了解，海豚花園涉黑涉惡團伙9人于2020年11月落網(wǎng)。經(jīng)警方深入調(diào)查，該團伙長期盤踞在海豚花園小區(qū)，通過有組織地實施職務(wù)侵占、尋釁滋事、敲詐勒索、強迫交易等違法犯罪活動，牟取非法利益。落網(wǎng)消息發(fā)布后，海豚花園全國各地業(yè)主紛紛開始回到小區(qū)裝修、居住。

??“從真正意義上講，海豚花園是近年海南首個徹底盤活的爛尾項目。”吳先生告訴記者。牽頭重組海豚花園項目的甲乙丙公司，同時也是樂東縣美好龍沐灣項目的牽頭重組方。美好龍沐灣項目在業(yè)界被稱為“全國最復雜爛尾樓”，目前通過重組項目盤活也有重要進展。

??在海南，類似的爛尾項目并不少見，但因為各種復雜因素纏繞，使得這些爛尾項目無法一時解開死結(jié)。如本報曾經(jīng)報道的三亞南楓禪墅108套房產(chǎn)被查封、業(yè)主攔省委書記反映情況的三亞翠景藍灣等樓盤。海豚花園等爛尾項目在專業(yè)資產(chǎn)重組機構(gòu)牽頭下通過重組成功盤活，或許能為其他爛尾項目走出窘境，提供積極的借鑒經(jīng)驗。