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??2021年4月21日，北京 – 2020年各項經濟指標顯示，北京經濟已逐步走出疫情陰霾，正沿“對勾型”軌跡復蘇。北京商業地產市場繼去年下半年觸底回升之后，2021年第1季度成為全國交易最活躍的市場。適逢年初北京“十四五”規劃發布，北京未來發展藍圖進一步清晰和明確。規劃中明確指出 “兩區”建設（國家服務業擴大開放綜合示范區和中國(北京)自由貿易試驗區）為構建現代化經濟體系的先導任務，并對相關的制度及創新成果予以落實。有鑒于此，CBRE世邦魏理仕于近日發布《北京2030年展望報告》，全面解讀北京十四五規劃對未來商業地產市場發展的影響，并展望新十年市場面臨的機遇與挑戰。

??世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示：“振奮人心的開端使得市場對北京商業地產新十年的發展抱有更多期待。憑借首都地位和得天獨厚的人才資源，北京已然成為全國服務業和創新經濟發展的橋頭堡。下一個十年，北京將致力于完善城市發展平臺的功能優勢和基礎設施，并培養出更多新經濟、新模式和新產業，打開后疫情時代發展的新局面，而這也會進一步影響商業地產走向并予以賦能。”

??世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天在解讀“兩區”建設對北京商業地產市場釋放出的信號時表示：“‘兩區’建設不僅界定了北京未來重點發展新區及其產業發展方向，也為全市及各區域未來的經濟和產業發展做出了更清晰具體的指引。現代服務業、數字經濟和高精尖產業將進一步影響商業地產的發展走向并予以賦能。同時，隨著‘兩區’建設的深入，大量基礎設施將在未來幾年集中交付，從而推動京津冀城市群尤其是環京一小時交通圈的發展，為承接北京的居住養老、科技研發制造、倉儲物流和數據中心外溢需求提供更廣闊的發展腹地。”

??“兩區”建設對北京商業地產市場新區發展的影響

??寫字樓市場

??北京辦公區域格局多中心化加速，新興區域的辦公租賃和購買活動都隨之興起

??北京辦公區域格局在過去二十年間經歷了從以傳統核心商務區為主導，到望京、奧體兩大外溢拓展商務區崛起和成熟的發展過程。自政府提出對東西北五環和南四環以內商辦用地的嚴格控制以來，北京中長期核心市場新增供應有限。而未來幾年，“兩區”涵蓋片區內大量基礎設施的集中交付，使租戶在區域間通勤更為便捷，也為新興區域注入活力的同時吸引產業導入。另一方面，隨著越來越多的企業采用“總部+遠程”的混合辦公模式，世邦魏理仕認為，展望新十年，北京辦公區域格局將進一步多中心化發展，更多新興商務區以及商務園區逐漸進入大型辦公用戶的視野。

　　1.麗澤、通州和石景山等商務區將進入快速發展期

??從五個關鍵維度考量北京各新興辦公區域的選址價值和優勢，并且預判未來十年的發展空間，可見麗澤最具先發優勢，有望在未來三年內成為又一成熟的拓展商務區。而通州、石景山也將相繼進入快速發展期，在未來不同時期為租戶和投資者提供優質選擇，為市場長期可持續和多元的發展奠定基礎。

麗澤、通州和石景山未來發展的標志事件

　　２.商務區+園區集群形成

??在“十四五”規劃打造“產業+園區”協同開放的創新政策引導和支持下，北京的外圍區域將重點發展一批產業園區，與鄰近的商務區協同形成集群，為企業和投資者選址提供外延視角。其中泛中關村集群將率先形成成熟的產業生態圈。未來大望京、豐臺等集群也將得到外圍園區的優質辦公空間補充，各子市場共享集群內的教育、科研、商業、居住等配套資源以及一致的產業政策扶持。

??世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛表示：“當前處于起步期的新興商務區和園區，由于可售資產尤其是新落成物業體量可觀，受到自用型買家的重點關注。未來隨著這些區域逐漸向成熟的外溢拓展區域過渡，日趨明朗的商務資源和氛圍，以及高于核心商務區的資本化率將吸引越來越多投資者布局。其中，麗澤、豐臺和海淀外圍園區近期已開始吸引機構投資者和境外投資者的目光，而通州、石景山和亦莊中長期也將進入更多投資者的視野。”

圖：未來將步入成熟期的商務區+園區集群

??零售物業市場

??新興商圈的區域型和社區型購物中心對具有較強運營能力的投資者來說具有中長期的投資價值

??家庭型消費定位對周邊居住人群的黏性以及對電商沖擊較好的防御性，為居住人口不斷導入而優質商業設施又相對缺乏的區域提供了發展大型購物中心的機會。目前北京市區域間的商業發展仍不均衡，海淀、石景山、通州、昌平、房山、順義以及外圍郊區均存在優質零售物業的供應缺口。除了家庭型消費，未來冬奧場館設施、通州環球影城、房山樂高樂園等重要文旅設施的交付，將刺激旅游型消費；而新興辦公區域未來項目交付，也將為豐臺、通州和石景山導入商務型消費。這些因素都將為新興商圈購物中心提供有力的消費需求和場景支撐。

??倉儲物流市場

??基礎設施在未來幾年的集中交付，是京津冀協同發展的關鍵驅動因素；同時帶動環京區域倉儲物流和數據中心增量開發和投資

??隨著京津冀高速公路網絡的完善，環京一小時交通圈不斷擴大，為北京的倉儲物流網絡提供了廣闊的發展腹地。其中，天津中西部地區憑借充足的可租面積以及自身成熟的倉儲物流市場運營等優勢，成為短期內外溢需求的首選。而長期看，隨著新增供應放量，以及大興新機場、北京和河北自貿區的輻射，廊坊將吸引更多來自跨境貿易、冷鏈、國際物流、醫藥的物流需求落地。

??“兩區”建設對未來北京商業地產市場存量更新的影響

??未來城市更新投資潛能將進一步釋放，帶動多類資產的流動性提升

??北京獨特的市場地位、主城區稀缺的土地供應以及日益開放和市場化的投資環境，使得核心區域資產尤其是辦公類資產，無論在租金還是資產價值上都更具防御性和長期成長性。但另一方面，北京核心區位物業設施和運營模式逐漸老化，與使用方對城市的品質和屬性要求不斷更新升級之間形成結構性錯位，客觀上需要運營經驗更豐富的投資者接手，為存量物業注入新的活力。北京市在2035城市總規和“十四五”規劃中都明確提出發揮投資對優化供給結構的關鍵作用，加快構建適應城市更新的投資體制機制，積極擴大民間投資。不斷完善的制度環境，尤其是土地續期政策的厘清有助解決城市更新投資不確定性，從而吸引更多社會資本參與。

??紀剛表示，“過去五年中房地產開發商和境內地產基金主導城市更新類投資，積累了豐富的項目操盤經驗。未來通過與新進入的機構投資者和境外基金合作，還將帶動更多成熟優質的資本注入城市更新項目。另一方面，市場化的城市更新類物業在完成改造和實現資產升值后，也將重新入市成為可售的核心型或核心增益型資產，給予投資者更充裕的選擇。”

??對于工業物流板塊，在北京集約使用產業用地的政策方向下，倉儲物流空間將主要服務于伴隨消費升級而來的生鮮冷鏈、跨境電商、醫藥、保稅商貿等新業態需求。世邦魏理仕華北區顧問及交易服務產業地產部負責人李虹表示：“將存量老舊廠房和普通倉儲改造升級為附加值更高的冷庫、智能倉儲等方向，以滿足對配送時效性和倉儲條件的更高要求，將為成熟運營商和自建用戶企業在北京布局提供機會。此外，數據中心是投資者關注的另一熱點。在節地、節能、可再生能源使用上具備高標準的數據中心更有可能落地北京。”