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??“整個(gè)‘五一’假期，懷來(lái)很多項(xiàng)目的成交量都是個(gè)位數(shù)，甚至還有不少成交為零。”李明接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

??李明是懷來(lái)本地一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，“像這種現(xiàn)象在全國(guó)都很罕見(jiàn)，但卻出現(xiàn)在北京西北的這個(gè)小縣城。”

??懷來(lái)，一座河北省西北部的小縣城，縣政府駐地沙城鎮(zhèn)東距北京120公里，西距張家口市87公里。2015年開(kāi)始，受張家口成功申辦2022年冬奧會(huì)的影響，作為往返北京與張家口、崇禮的必經(jīng)之路，懷來(lái)樓市瞬間水漲船高。至2017年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)，這里的新房均價(jià)已經(jīng)從過(guò)去的幾千元一路飆升過(guò)萬(wàn)。

??5月6日~7日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在懷來(lái)看到，目前通往懷來(lái)及張家口方向新建的高速公路、高鐵均已通車(chē)。由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，加之疫情影響，依托冬奧和文旅概念膨脹式發(fā)展的懷來(lái)樓市已陷入“冰封”狀態(tài)。

??懷來(lái)樓市當(dāng)前局面是，一方面不少房企選擇降價(jià)跑量，另一方面大多數(shù)項(xiàng)目去化緩慢，甚至慢到驚人的狀態(tài)。以明星樓盤(pán)為例，恒大國(guó)際文化城目前在售房源單價(jià)，較最高點(diǎn)時(shí)幾近腰斬；碧桂園官?gòu)d藍(lán)房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)時(shí)降了近3000元每平方米，即便如此，銷(xiāo)售也慘淡。

??頭部房企開(kāi)發(fā)的明星樓盤(pán)銷(xiāo)售慘淡，本地房企更難過(guò)，資金壓力突現(xiàn)，停工爛尾的風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。

??懷來(lái)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱“懷來(lái)縣住建局”）表示，自限購(gòu)政策執(zhí)行以來(lái)，有效遏制了炒房投機(jī)行為，但也限制了諸多外地剛需置業(yè)。目前懷來(lái)樓市交易呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

??短短四五年的時(shí)間，樓市從一路高歌猛進(jìn)到“一套難賣(mài)出去”，懷來(lái)，這座環(huán)京新秀之城到底何去何從？

??降價(jià)，賣(mài)不動(dòng)

??懷來(lái)，擁有一千多年的歷史，是中國(guó)著名的葡萄酒之鄉(xiāng)，背靠燕山，前擁官?gòu)d水庫(kù)。從北京清河高鐵站出發(fā)，半個(gè)小時(shí)即可到達(dá)懷來(lái)高鐵站。

??在縣政府駐地沙城鎮(zhèn)以南約5公里的地方，是主打溫泉入戶的碧桂園官?gòu)d藍(lán)項(xiàng)目，雖然緊鄰公路，但周邊配套較縣區(qū)相差甚遠(yuǎn)，東側(cè)為濕地公園，南北兩側(cè)均為農(nóng)業(yè)用地，西側(cè)越過(guò)公路是一片荒山。

??步入官?gòu)d藍(lán)營(yíng)銷(xiāo)中心，一樓接待大廳中僅有兩三名工作人員，除記者以外無(wú)一人看房。據(jù)工作人員說(shuō)，目前部分樓棟已交房，項(xiàng)目建設(shè)整體進(jìn)度約過(guò)半，但銷(xiāo)售情況并不理想。

??“五一假期我們好像只賣(mài)了一套房。”言語(yǔ)中，工作人員并沒(méi)有熱銷(xiāo)樓盤(pán)銷(xiāo)售員那般熱情澎湃，她表示，項(xiàng)目房源單價(jià)最高時(shí)超過(guò)萬(wàn)元，目前每平方米單價(jià)在7500元上下。

??“大家一提到官?gòu)d藍(lán)，幾乎都會(huì)說(shuō)他們家一套房也沒(méi)賣(mài)出去。可能有點(diǎn)夸張，但是外界都知道，從去年到現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商賣(mài)的房子‘兩只手’就能數(shù)得過(guò)來(lái)。”李明對(duì)懷來(lái)樓市十分熟悉，他說(shuō)，除了官?gòu)d藍(lán)項(xiàng)目，碧桂園在懷來(lái)還有一個(gè)開(kāi)發(fā)更早的官?gòu)d湖項(xiàng)目，正趕上市場(chǎng)火爆已基本售罄。

??據(jù)碧桂園人士透露，集團(tuán)在懷來(lái)仍有待開(kāi)發(fā)地塊，但管理層對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間和方式或有頗多爭(zhēng)議。

??感受到懷來(lái)這個(gè)三四線城市樓市寒意的不僅是行業(yè)龍頭碧桂園，還有恒大。

??從沙城鎮(zhèn)出發(fā)向東約10公里，左手邊有一片龐大的在建住宅區(qū)，這里就是前兩年火爆環(huán)京樓市的“京北恒大國(guó)際文化城”。據(jù)稱，該項(xiàng)目由恒大董事局主席許家印親自選址，系恒大在北京西北片區(qū)體量最大的樓盤(pán)。

??步入京北恒大國(guó)際文化城，會(huì)給人一種平地起高樓的感覺(jué)。雖然周邊分布著零散的幾個(gè)樓盤(pán)，但正如本地出租汽車(chē)司機(jī)所說(shuō)：“這里就是郊區(qū)和農(nóng)村，北面是荒山，南面離（官?gòu)d）水庫(kù)還有三四公里遠(yuǎn)。”

??“來(lái)看房有班車(chē)在高鐵站接送。目前我們賣(mài)得相對(duì)較好，新開(kāi)盤(pán)樓棟去化比較快。”京北恒大國(guó)際文化城工作人員說(shuō)，我們目前推出多項(xiàng)優(yōu)惠政策，在售公寓單價(jià)約4000~5000元/平方米，較最高點(diǎn)時(shí)已降價(jià)三四千元，單套總價(jià)最低僅二三十萬(wàn)元，且不限購(gòu)可貸款。

??“恒大是懷來(lái)降價(jià)跑量最突出的房企，本地企業(yè)根本承受不住這樣的力度。”一位懷來(lái)本地房企的項(xiàng)目經(jīng)理稱，“做文旅項(xiàng)目本來(lái)就很燒錢(qián)，現(xiàn)在恒大在營(yíng)銷(xiāo)上的大手筆更是讓本地房企都驚掉了下巴，真是長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)看到了什么叫財(cái)大氣粗。”

??此前，恒大曾多次組織促銷(xiāo)活動(dòng)，甚至不惜從北京攢客用大巴車(chē)送到懷來(lái)看房，還送“米面糧油葡萄酒”。雖然營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)搞得熱鬧，但記者注意到，其品牌聲譽(yù)較過(guò)去有所下降，問(wèn)題涉及延期、無(wú)法網(wǎng)簽等多方面。

??拓客之難，如上青天

??在更大的范圍里，碧桂園與恒大所遭遇的降價(jià)與銷(xiāo)售遲緩正在整個(gè)懷來(lái)樓市蔓延。

??“2016~2017年我縣房?jī)r(jià)處于平穩(wěn)上升階段，2018年至今我縣房?jī)r(jià)處于平穩(wěn)下降階段。”懷來(lái)縣住建局表示，自限購(gòu)政策執(zhí)行以來(lái)，有效遏制了炒房投機(jī)行為，但也限制了諸多外地剛需置業(yè)，“目前懷來(lái)樓市交易呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)”。

??懷來(lái)縣住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，目前懷來(lái)房源庫(kù)存約76萬(wàn)平方米，去化周期約為12個(gè)月，房源庫(kù)存主要分布在縣城周邊區(qū)域。2021年，全縣房地產(chǎn)新開(kāi)工面積約16.9萬(wàn)平方米。

??縣城周邊主要指的是以官?gòu)d水庫(kù)和東花園高鐵站為中心，向四周擴(kuò)散的二十余個(gè)文旅樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)商涉及碧桂園、恒大、鴻坤、世茂、花樣年、華夏幸福、榮盛，以及數(shù)家本地房企。這些房企，大多是五六年前或更早之前進(jìn)入懷來(lái)市場(chǎng)，針對(duì)的主要客群是來(lái)自北京的投資或度假人群，以及少量?jī)?nèi)蒙古、山西和張家口的人。

??除此之外，以沙城鎮(zhèn)為核心的縣城區(qū)域是本地房企的主戰(zhàn)場(chǎng)，分布著近10個(gè)在售樓盤(pán)。據(jù)多位中介人士介紹，此區(qū)域多是懷來(lái)本地人購(gòu)買(mǎi)。

??“房子去化慢，新房不停建，預(yù)售持續(xù)拿。對(duì)于懷來(lái)這種全縣人口二三十萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的縣城來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在樓市庫(kù)存太大了。”張家口一位資深房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士稱。

??對(duì)于市場(chǎng)遇冷，懷來(lái)縣住建局認(rèn)為主要有三個(gè)原因：一是自執(zhí)行限購(gòu)以來(lái)，房企銷(xiāo)售拓客困難，剛需客源少。二是受疫情影響，全縣房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)冷淡。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易處于下滑趨勢(shì)，伴隨著房地產(chǎn)交易價(jià)格因素影響，多數(shù)購(gòu)房業(yè)主均持觀望態(tài)度。

??記者實(shí)地發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下滑成交萎縮僅是表象，占據(jù)懷來(lái)樓市過(guò)半的文旅樓盤(pán)，雖然主打文旅度假屬性，但配套和交通普遍較差。

??例如碧桂園與恒大旗下項(xiàng)目，以及自稱“五一假期”賣(mài)出去40套房成為“銷(xiāo)冠”的鴻坤悅山湖。悅山湖項(xiàng)目位于官?gòu)d水庫(kù)東側(cè)，距沙城鎮(zhèn)近50公里，據(jù)北京康莊鎮(zhèn)近30公里，除項(xiàng)目自有的配套設(shè)施，其他市政施設(shè)幾乎為零。自駕相對(duì)便捷，但實(shí)際的通勤并不算通暢，周?chē)币?jiàn)出租車(chē)，北京方向開(kāi)來(lái)的公共汽車(chē)一小時(shí)一趟，去往沙城鎮(zhèn)則需近一小時(shí)。

??“今年疫情好轉(zhuǎn)后，按理說(shuō)市場(chǎng)應(yīng)該很快復(fù)蘇，但實(shí)際上并沒(méi)有。開(kāi)年到現(xiàn)在，雖然有恒大鴻坤等項(xiàng)目賣(mài)得還可以，但還有不少項(xiàng)目去化是個(gè)位數(shù)或者零。”李明表示，“疫情之前，懷來(lái)市場(chǎng)相對(duì)好一些，但遠(yuǎn)沒(méi)有2016年前后那么火爆。差不多從2019年開(kāi)始，就有項(xiàng)目陸續(xù)降價(jià)。到了去年的疫情期間，市場(chǎng)基本陷入‘停滯’，不夸張地說(shuō)賣(mài)一套房就能轟動(dòng)整個(gè)懷來(lái)樓市。說(shuō)到底還是市場(chǎng)的底子太薄。”

??“成也蕭何敗也蕭何”

??2015年開(kāi)始，受張家口成功申辦2022年冬奧會(huì)和宣布舉辦2019年世界園藝博覽會(huì)的影響，作為往返北京與張家口、崇禮的必經(jīng)之路，懷來(lái)樓市瞬間水漲船高。品牌房企紛至沓來(lái)拿地蓋房，一時(shí)間懷來(lái)樓市熱鬧非凡。

??至2017年，懷來(lái)房?jī)r(jià)從之前的幾千元飆升過(guò)萬(wàn)元達(dá)到均價(jià)最高點(diǎn)，個(gè)別高端項(xiàng)目單價(jià)甚至逼近2萬(wàn)元。房?jī)r(jià)大漲后懷來(lái)縣加入了環(huán)北京限購(gòu)城市的隊(duì)伍，這在當(dāng)時(shí)讓市場(chǎng)感到意外。目前，懷來(lái)在售樓盤(pán)超過(guò)30個(gè)，均價(jià)在5000~8000元/平方米，其中絕大多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格較高點(diǎn)已經(jīng)下降2000~3000元/平方米。

??“如果整體地看懷來(lái)樓市均價(jià)，降幅可能沒(méi)有這么嚴(yán)重，因?yàn)橛胁簧贅潜P(pán)價(jià)格變化較小。”某品牌房企懷來(lái)項(xiàng)目人士稱，開(kāi)盤(pán)越晚，越容易降價(jià)，反之開(kāi)盤(pán)越早降價(jià)越難，因?yàn)橐坏┐蠓祪r(jià)極易引發(fā)前期業(yè)主不滿，特別是一些售價(jià)過(guò)萬(wàn)元的別墅或高端項(xiàng)目。

??對(duì)于懷來(lái)樓市過(guò)去的一飛沖天與如今的冷清。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出四個(gè)影響因素。

??第一個(gè)是環(huán)京，懷來(lái)距北京最近處僅50公里，但50公里僅僅能到北京的八達(dá)嶺長(zhǎng)城；第二個(gè)是大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的引入，但新產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有給懷來(lái)帶來(lái)太多人口和就業(yè)，對(duì)樓市影響甚微；第三個(gè)是冬奧會(huì)，雖然諸多樓盤(pán)打上了“冬奧會(huì)”標(biāo)簽，但懷來(lái)只是北京前往張家口和崇禮的途經(jīng)之地，享受冬奧會(huì)紅利有限；第四個(gè)是文旅項(xiàng)目雖然建設(shè)火熱朝天，但水庫(kù)和高山并不構(gòu)成獨(dú)特的文旅資源。

??“概念背后就是價(jià)值，但概念是虛的，樓市和房?jī)r(jià)的支撐是產(chǎn)業(yè)，是人口，是優(yōu)質(zhì)的配套和城市巨大的發(fā)展?jié)摿Α！闭劦轿磥?lái)，前述品牌房企懷來(lái)項(xiàng)目人士略感擔(dān)憂，如果市場(chǎng)一直不好轉(zhuǎn)，大房企還好，會(huì)想著法子把項(xiàng)目進(jìn)行下去，一些本地房企或者是資金困難的房企，太容易爛尾了，“現(xiàn)在，已經(jīng)有不少項(xiàng)目停工了。”

??在去年7月，懷來(lái)縣傳出取消限購(gòu)消息，但緊隨其后就被官方辟謠。在樓市持續(xù)“冰封”的背景下，懷來(lái)樓市未來(lái)會(huì)如何？懷來(lái)縣住建局表示，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”的原則，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，從因城施策的角度出發(fā)，采取有效措施，進(jìn)一步遏制炒房投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、交易理性、健康有序發(fā)展。

??對(duì)于懷來(lái)樓市如今的局面，一位資深房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，品牌房企文旅項(xiàng)目遭遇困境，本質(zhì)是套路別人卻自己被套路。懷來(lái)樓市遇冷，是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者逆大城市化，忽略城市決定樓市的大膽試錯(cuò)。五環(huán)以后是六環(huán)，六環(huán)以后是七環(huán)，七環(huán)以后是懷來(lái)，這可以是娛樂(lè)段子，但未經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)研就扎堆投資，在政策和疫情的不可測(cè)擾動(dòng)后，教訓(xùn)確實(shí)夠慘痛。

??上述行業(yè)人士還說(shuō)，房子賣(mài)得出去也不一定是好項(xiàng)目，讓買(mǎi)房人住進(jìn)去覺(jué)得舒坦，生活便捷，其樂(lè)融融，甚至十分慶幸能住這樣的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。房子背后是生活，房?jī)r(jià)背后是居住價(jià)值，對(duì)居住價(jià)值的主要貢獻(xiàn)來(lái)自于業(yè)主坐地可享的城市資源。（應(yīng)采訪者要求，文中李明為化名）

??對(duì) 話

??懷來(lái)縣住建局：住宅發(fā)展受限，做好留人和發(fā)展新經(jīng)濟(jì)

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前，住建部門(mén)工作中遇到哪些困難？

??懷來(lái)縣住建局：困難有三個(gè)方面。一是住宅類(lèi)房產(chǎn)發(fā)展受限，本縣剛需客戶已基本滿足住房需求；二是商業(yè)房產(chǎn)遭遇制約，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、市場(chǎng)需求下降、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力增長(zhǎng)緩慢，尤其是互聯(lián)網(wǎng)電商對(duì)實(shí)體店的巨大沖擊，再加之經(jīng)過(guò)多年快速發(fā)展，以商業(yè)綜合體、商城建設(shè)運(yùn)營(yíng)、店鋪建設(shè)租賃等為主的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了嚴(yán)重制約；三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型出現(xiàn)困難，比如房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老地產(chǎn)，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式不完善、養(yǎng)老市場(chǎng)需求短期內(nèi)難以“成勢(shì)”等原因，同樣陷入困境。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：懷來(lái)的購(gòu)房群體主要是哪些人？

??懷來(lái)縣住建局：目前，我縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入以臨近北京區(qū)域最為活躍，主要承接的是北京外溢客戶群體和高端技術(shù)人才；一部分是奮斗在外省希望返鄉(xiāng)置業(yè)的剛需群體，以及張家口甚至河北省其他縣市瞄準(zhǔn)懷來(lái)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的企業(yè)員工等；另外一部分為看中懷來(lái)縣生態(tài)環(huán)境的北京養(yǎng)老群體。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在今后的城市建設(shè)與發(fā)展上，懷來(lái)有哪些打算？

??懷來(lái)縣住建局：懷來(lái)要做好兩方面工作，一是圍繞留住人才，發(fā)展新經(jīng)濟(jì)。加快推進(jìn)葡萄酒莊集群、大數(shù)據(jù)中心、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)等一批重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)展壯大葡萄產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文旅康養(yǎng)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，提振縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以吸引人才為目標(biāo)，圍繞生活、就學(xué)、就醫(yī)、落戶等方面，研究制定服務(wù)人才的優(yōu)惠政策，既要把人才引進(jìn)來(lái)，更要把人才留下來(lái)。鼓勵(lì)和吸引投資者投資興業(yè)，營(yíng)造更加優(yōu)質(zhì)便捷的營(yíng)商環(huán)境，更好地吸引聚集高端人才，讓?xiě)褋?lái)成為京西北產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高地，人才集聚的洼地。

??二是圍繞集聚人口，打造副中心。懷來(lái)定位為張家口市副中心，根據(jù)“以水定人”，我縣將挖潛放大臨京優(yōu)勢(shì)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)、交通建設(shè)等途徑，面向北京及京西北區(qū)域，大力吸引人口集聚，全力打造張家口市副中心和對(duì)接北京的橋頭堡。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在懷來(lái)提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程中，住建部門(mén)將發(fā)揮怎樣的作用？

??懷來(lái)縣住建局：我們將從以下幾個(gè)方面提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力：一是打造人文環(huán)境，提高文明程度。要以創(chuàng)建文明城市、文明社區(qū)、文明村鎮(zhèn)、文明行業(yè)等活動(dòng)為載體，不斷提高市民素質(zhì)，夯實(shí)科學(xué)發(fā)展懷來(lái)的人文基礎(chǔ)，使居民良好的人文習(xí)慣成為一種自覺(jué)行為。二是打造市場(chǎng)環(huán)境，提高開(kāi)放程度。要進(jìn)一步整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)，打擊各種違反市場(chǎng)規(guī)范的行為；建立和完善社會(huì)信用體系，形成以道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法制為保障的社會(huì)信用制度。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)今后懷來(lái)樓市的期望是什么？

??懷來(lái)縣住建局：響應(yīng)中央號(hào)召，發(fā)揮生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，以人的城鎮(zhèn)化為核心，保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)地發(fā)展。