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??隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體邁入新階段，人口發(fā)展也進(jìn)入了新的發(fā)展階段。在此背景下，我國人口發(fā)展進(jìn)入了深度轉(zhuǎn)型期，人口發(fā)展出現(xiàn)了重要轉(zhuǎn)折性變化。

??第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國總?cè)丝谝堰_(dá)到14.12億人，較2010年增加7206萬人，增長5.38%；與此同時，人口老齡化程度進(jìn)一步加深，60歲及以上人口占18.70%，其中65歲及以上人口占13.50%，從各地區(qū)數(shù)據(jù)來看，我國已經(jīng)全面進(jìn)入老齡化社會，其中東三省老齡化領(lǐng)先全國。

??我國全面進(jìn)入老齡化社會的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為房地產(chǎn)企業(yè)“第二增長曲線”的有力支撐。據(jù)克而瑞漾美不完全統(tǒng)計，百強(qiáng)房企中涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資已有68家，百強(qiáng)房企外另有48家主流房企同樣涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的春天將加速到來。

??人口總量峰值即將到來，

??人口規(guī)模紅利進(jìn)入尾聲

??人口增長減弱，總量峰值即將到來。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年我國人口數(shù)量為141178萬人，與2010年133972萬人相比增加了7205萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)表明，人口增長勢能進(jìn)一步減弱。

??國家統(tǒng)計局預(yù)測，人口總量即將在2025到2030年間達(dá)到峰值。我國人口在總量達(dá)峰后將逐步開始緩慢下降，人口負(fù)增長在不遠(yuǎn)的將來即將成為現(xiàn)實(shí)。

??勞動人口下降，人口撫養(yǎng)比上升，人口規(guī)模紅利基本結(jié)束。

??勞動年齡人口數(shù)量和比例雙雙下降，人口撫養(yǎng)比由2010年的34.2%（0-14周歲與65周歲及以上人口數(shù)加總與15-64周歲人口數(shù)之比）上升至2020年的45.9%，提高了11.7個百分點(diǎn)。未來十年隨著勞動人口總量和比例將繼續(xù)以較快速度降低，由低人口撫養(yǎng)比帶來的人口數(shù)量紅利逐步進(jìn)入尾聲，隨之而來的人口老齡化，正跑步進(jìn)入大眾視野。

??02

??老年人口即將迎來總量高峰

??老年人口規(guī)模繼續(xù)攀升，老齡化程度加快。2020年七普數(shù)據(jù)中，0-14歲人口為2.53億人，占17.95%；15-59歲人口為8.94億人，占63.35%；60歲及以上人口為2.64億人，占18.70%，其中65歲及以上人口為1.9億人，占13.50%。與2010年第六次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重上升1.35個百分點(diǎn)，15-59歲人口的比重下降6.79個百分點(diǎn)，60歲及以上人口的比重上升5.44個百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升4.63個百分點(diǎn)。

??“60后”人群開始進(jìn)入退休，未來十年將實(shí)現(xiàn)年均新增2170萬人。目前中國老年人群以40與50后為主，兩代人約占95%以上；60后群體作為中國歷史上第二次嬰兒潮人群，規(guī)模數(shù)量龐大，且是改革開始首批受益人群，其財富規(guī)模擁有量非常龐大。2020年是60后人群的退休起始年，未來十年將是60后老年人的“天下”，無論是人口基數(shù)還是增長速度，將達(dá)到歷史性最高水平——按照60后群體的出生規(guī)模來看，老年人口數(shù)量約2.17億人，年均增長數(shù)量2170萬人左右。

??低出生率與高老齡化形成“剪刀差”。從人口出生與死亡率來看，人口自然增長持續(xù)下降，生育率跌破紅線，已下降至歷史最低水平；同時隨著社會水平發(fā)展與醫(yī)療水平提升，人均壽命持續(xù)提高，中國已進(jìn)入長壽時代。出生人口降低，老齡化速度提升，導(dǎo)致人口“剪刀差”形式。

??家庭戶人口規(guī)模持續(xù)下降，“421家庭結(jié)構(gòu)”進(jìn)一步凸顯。全國共有家庭戶49416萬戶，家庭戶人口為129281萬人；集體戶2853萬戶，集體戶人口為11897萬人。平均每個家庭戶的人口為2.62人，家庭規(guī)模持續(xù)下降（歷年普查數(shù)據(jù)，1990年家庭平均人口3.96人、2000年3.44人、2010年3.10人、2020年2.62人）。家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小，主要是受我國人口生育率下降、流動日趨頻繁和住房條件改善年輕人婚后獨(dú)立居住等因素的影響。

??03

??各地區(qū)全面進(jìn)入老齡化社會

??東三省老齡化領(lǐng)先全國

??按照聯(lián)合國的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)是一個地區(qū)60歲以上老人達(dá)到總?cè)丝诘?0%，新標(biāo)準(zhǔn)是65歲老人占總?cè)丝诘?%，即該地區(qū)視為進(jìn)入老齡化社會。除西藏外，其他30個省份65歲及以上老年人口比重均超過7%，其中，12個省份65歲及以上老年人口比重超過14%。

??由七普數(shù)據(jù)顯示，東三省地區(qū)由于年輕人外遷嚴(yán)重等原因，老齡化率領(lǐng)先全國，其中遼寧更是成為全國老齡化率最高的省份。除此之外，京津冀區(qū)域、長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、華中區(qū)域也是老齡化率較高的區(qū)域。而廣東省得益于近10年遷入人口大幅增加，老齡化率偏低。從全國區(qū)域?qū)用婵?，我國已?jīng)全面進(jìn)入老齡化社會。

??04

??養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)升級

??特定老年客群衍生養(yǎng)老新賽道

??“十四五”規(guī)劃明確，要實(shí)施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略，加快發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在保基本需求的同時，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向高品質(zhì)和多元化升級。在十四五期間，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化階段（國際上按照65歲及以上人口比例在14%-20%為中度老齡化）。

??隨著第二次嬰兒潮出生的“60后”財富群體步入退休年齡，老年人口增長速度將明顯加快，到2030年占比將達(dá)到25%左右，其中80歲及以上高齡老年人口增加幅度更加明顯。

??未來十年，老年人口將是40后剛需老人、50后未富先老人群、60后邊富變老人群并存局面。

??·40后已開始進(jìn)入80歲，嚴(yán)重依賴醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，醫(yī)療護(hù)理成剛需產(chǎn)品，康復(fù)、護(hù)理、認(rèn)知癥障礙等高品質(zhì)服務(wù)型產(chǎn)業(yè)將得到井噴；

??·60后開始進(jìn)入退休階段，屬于活力型老人，尤其是富裕老年人，對醫(yī)療依賴度不高，對治未病健康管理體系、生活服務(wù)體系與精神文化等需求高，為提供優(yōu)質(zhì)生活和健康管理的低齡康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)將迅速發(fā)展。

??面對新的老年人口結(jié)構(gòu)，高齡老人護(hù)理、老年病康復(fù)和治未病健康管理三個領(lǐng)域最具有發(fā)展前景。

??05

??聚焦核心城市

??房企加速開啟“+養(yǎng)老”模式

??區(qū)域間的人口老齡化程度分布不均衡，呈現(xiàn)分化態(tài)勢。全國人口老齡化排名TOP8分別為遼寧省25.72%、上海市23.38%、黑龍江省23.22%、吉林省23.06%、重慶市21.87%、江蘇省21.84%、四川省21.71%和天津市21.66%。

??可以看出，老齡化程度較高的區(qū)域聚集在東北區(qū)域、長三角區(qū)域、川渝區(qū)域、京津區(qū)域等。同時，根據(jù)部分城市發(fā)布的2020年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)，東北區(qū)域的沈陽、鞍山、撫順等城市，以及長三角區(qū)域的無錫、常州、泰州等城市，均為人口自然負(fù)增長地區(qū)。地區(qū)人口老齡化程度、人口自然增長率以及人口集聚度等指標(biāo)，均與區(qū)域發(fā)展之間存在著較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。

??經(jīng)濟(jì)與人口相協(xié)調(diào)，推動城市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。從特定區(qū)域看，長三角區(qū)域是人口凈流入?yún)^(qū)域，七普數(shù)據(jù)顯示，長三角區(qū)域人口進(jìn)一步集聚，占全國總?cè)丝诮?0%。由于外來人口持續(xù)流入，長三角區(qū)域三省一市呈現(xiàn)出戶籍人口老齡化程度高、常住人口老齡化程度適中的現(xiàn)象。以上海市為例，2020年60歲及以上戶籍人口老齡化率為36.1%，而常住人口老齡化率是23.3%，兩者差距12.8個百分點(diǎn)。雖然長三角區(qū)域部分城市人口自然增長率下降，但通過外來人口加持，保持一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，能夠有效平滑人口老齡化的影響。

??未來十年，主要城市群的核心城市將是房企重點(diǎn)布局的主戰(zhàn)場。對于房企康業(yè)城市布局而言，基本圍繞城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平好、人口增長潛力高、老年人口規(guī)模大、老年人購買能力強(qiáng)、康養(yǎng)環(huán)境優(yōu)、政策扶持力度大、城市配套好等關(guān)鍵投資維度，結(jié)合七普數(shù)量來看，雖然東三省老齡化程度高，但受人口外流影響，經(jīng)濟(jì)一直受制約，東北三省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨挑戰(zhàn)。綜合維度來看，未來五到十年內(nèi)，京津冀、長三角、粵港澳、成渝等主要城市群的核心城市將是房企布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。

??房企集中向康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，開啟“+養(yǎng)老”模式。根據(jù)克而瑞漾美統(tǒng)計，截至2021年5月15日，百強(qiáng)房企中涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資已有68家，百強(qiáng)房企外另有48家主流房企同樣涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。為了應(yīng)對行業(yè)發(fā)展的變化、占有產(chǎn)業(yè)政策紅利，房企集中向康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以“+養(yǎng)老”的方式，構(gòu)建獨(dú)立的康養(yǎng)生態(tài)圈，并用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營思維進(jìn)行布局。

??我國人口發(fā)展迎來新格局，按照當(dāng)前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過20%。伴隨著人口老齡化加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間巨大，未來潛力有待釋放。尤其是在“十四五”規(guī)劃中明確提出完善養(yǎng)老服務(wù)體系，未來十年康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)將加速進(jìn)入發(fā)展快車道，市場規(guī)模將大幅擴(kuò)容，并有望超越地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。