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??業(yè)績表現(xiàn)長期處在行業(yè)頭部位置的萬科也出現(xiàn)凈利下跌的局面。

??8月29日，萬科發(fā)布2021年半年度報告，上半年總營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。

??報告期內(nèi)，公司毛利率為22.9%，同比下降8.87個百分點；凈利率為9.7%，同比下降3.05個百分點。

??翻看歷年財報數(shù)據(jù)，萬科上次中報凈利潤下滑還要追溯到2002年。當年，萬科半年報歸母凈利潤同比下滑16.6%。

??萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在8月30日的業(yè)績會上表示，上半年凈利潤同比下降有三方面原因：第一，銷售規(guī)模的增長有限；第二，開發(fā)業(yè)務毛利率下降較快，稅后毛利率從24%降至18%，未扣稅毛利率從32%降到23%，其中地價占比在不斷升高，這會逐步體現(xiàn)到以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤上；第三，是轉(zhuǎn)型業(yè)務帶來的影響，轉(zhuǎn)型效果要體現(xiàn)出來還需要時間。

??梳理萬科2021半年度財報可以看到，萬科北方區(qū)域銷售額從2020年同期162.51億元增加到了今年同期的231.70億元，增長了42.58%，而利潤從去年同期的20.35億元下降到了今年的17.36億元，下降了14.69%，其毛利僅為7.49%，少于相比其他區(qū)域至少4個百分點。由此看來，萬科北方區(qū)域顯然成為拉低總體利潤的重要因素。

??對此，記者聯(lián)系萬科北京區(qū)域相關(guān)負責人尋求采訪，但截至發(fā)稿并未獲得回復。

??一位閩系房企副總裁在受訪時表示，近年來，北方區(qū)域的各大城市經(jīng)濟發(fā)展實力和潛力整體比南方差不少，消費者的消費能力偏弱，營商環(huán)境也有待提升。這是不少房企在北方區(qū)域發(fā)展受阻的很重要的大背景。

??近20年來利潤首度下跌

??財報顯示，萬科上半年營收中，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結(jié)算收入1443.3億元，占比86.36%；期內(nèi)，每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.98%，較上年同期下降1.41個百分點。

??分業(yè)務類型看，上半年營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的營業(yè)收入為1575.3億元，占比94.3%；來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為85.7億元，占比5.1%。

??負債方面，萬科一季度順利回歸“綠檔”。截至報告期末，該集團凈負債率為20.2%；持有貨幣資金1952.2億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和843.0億元，剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為69.7%。

??上半年，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額67.8億元，同比下降70%；其中第二季度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額-101億元，同比下降139.5%。

??截至2021年6月30日，萬科總資產(chǎn)規(guī)模1.96萬億元，比年初增長4.59%；總負債規(guī)模1.59萬億元，比年初增長4.74%；資產(chǎn)負債率81.40%，比年初上升0.12個百分點。

??數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科的稅后毛利率為18%，同比下降了6個百分點，稅前毛利率為23%，同比下降了9個百分點，這也是其近20年來利潤首度下跌。

??根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年上半年毛利率水平的95家A股上市房企的毛利率中位值為23.1%，平均值為24%，可見萬科毛利率低于行業(yè)平均值。

??實際上，萬科近幾年的利潤率水平一直處于下滑狀態(tài)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，萬科每一年的毛利率分別為37.48%、36.25%、29.25%，同期凈利率水平分別為16.55%、14.99%、14.15%。但總體而言，利潤水平仍能保持正增長。

??若將萬科的營收和利潤分區(qū)域拆開來看，則可以更細致地了解到利潤下跌的主要因素。

??根據(jù)財報，今年上半年，萬科南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域、西北區(qū)域的營業(yè)收入分別為425.18億元、449.68億元、231.70億元、369.92億元和78.48億元，對應的分部利潤為62.93億元、59.06億元、17.36億元、43.79億元和16.44億元，分布利潤率分別為14.80%、13.13%、7.49%、11.83%、20.94%。其中，僅有北方區(qū)域的利潤率小于10%。

??北方區(qū)域還需要時間

??考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的營收和利潤的結(jié)算有延遲，則要關(guān)注到此前幾年北方區(qū)域的表現(xiàn)。

??根據(jù)萬科財報，其北方區(qū)域包含如下城市:北京、天津、沈陽、鞍山、大連、青島、長春、煙臺、吉林、太原、 唐山、廊坊、撫順、秦皇島、晉中、營口、濟南、石家莊、臨沂、包頭、盤錦、張家口、哈爾 濱、淄博、威海及雄安新區(qū)等。

??時間回到2015年，頂著萬科最年輕管理層的劉肖從杭州來到北京，擔任北萬總經(jīng)理。隨后劉肖對萬科北方區(qū)域進行了大刀闊斧的改革，其中包括存量資產(chǎn)改造、商業(yè)、泊寓、萬鏈裝修、V-link、養(yǎng)老業(yè)務等不少投資回報周期相對較長的項目。

??就其開發(fā)業(yè)務本身而言，由于自持土地的獲取，導致資金占用過多，拖累了主業(yè)增速。

??2016年11月，萬科以109億元（50億元18號地+59億元與住總聯(lián)合19號地）總地價拿下兩塊100%自持地塊，即萬科翡翠書院項目。據(jù)媒體報道稱，加上建安成本、裝修成本、財務成本和運營維護成本，翡翠書院累計投入成本接近170億元。

??另外，北京萬科還有兩個含自持比例的項目，一個是2017年7月拿地的七橡墅，自持面積比例40%；另一個是2017年8月拿地的翡翠云圖，地塊自持面積比例44%。

??從財務數(shù)據(jù)上看，北方區(qū)域盈利下滑的問題，并不只在今年上半年期間顯現(xiàn)。2020年，萬科北方區(qū)域銷售額1501.74億元，創(chuàng)下近6年來新高，但其在整個萬科銷售額中貢獻的比例21.33%，創(chuàng)下近6年來新低。

??銷售額創(chuàng)下新低帶來的是萬科北方區(qū)域收入、利潤的增長疲軟。2020年萬科北方物業(yè)主營業(yè)務收入674.43億元，創(chuàng)下近三年新低，占比16.91%，創(chuàng)下近6年新低；凈利潤33.97億元，創(chuàng)下近4年新低，占比7.21%創(chuàng)下近6年新低。

??從分區(qū)域營收看，在萬科劃分的五大區(qū)域中，北方區(qū)域2020年貢獻營收674.43億元，占比16.91%，權(quán)益凈利潤僅為33.97億元，占比7.21%，權(quán)益凈利率4.87%，遠低于西北區(qū)域在內(nèi)的其他四大區(qū)域10%以上的權(quán)益凈利率。

??一位曾在北京國有房地產(chǎn)企業(yè)工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北方區(qū)域通常是京津冀、東北、河北、山東幾個大的片區(qū)。從2017年上半年那輪調(diào)控開始，環(huán)北京區(qū)域的房地產(chǎn)市場就陷入低谷，不少身處其中的房企都沒能有所作為。在他看來，東北、山東等片區(qū)的市場表現(xiàn)一直不溫不火。整體而言，在過去以及未來很長一段時間里，如果調(diào)控政策始終保持當前的狀況，北方區(qū)域的房地產(chǎn)市場堪憂。

??在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務之外，萬科北方區(qū)域此前公布了未來三年發(fā)展的五個業(yè)務發(fā)展方向，主要包括TOD、舊改、科創(chuàng)園、文創(chuàng)園、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

??正如總裁祝九勝所說，萬科“轉(zhuǎn)型效果要體現(xiàn)出來，還需要時間”。這個問題，就要看劉肖的繼任者盧冰能否給出答案。