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??第一個問題就充滿了火藥味。

??有投資者提問，萬科上一次在半年或者半年以上維度出現凈利潤同比下滑要追溯到2008年金融危機時，2021年中期業績出現下滑的原因是什么？同時將萬科與給出中長期增長指引的華潤置地、龍湖等公司進行對比，向管理層提問中長期策略。

??8月30日，萬科召開2021年半年度業績說明會。公告顯示，2021年上半年萬科實現凈利潤161.7億元，同比下降13.2%；歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%。

??針對投資者列舉的萬科與龍湖、華潤等房企經營數據與對比，萬科首席執行官、總裁祝九勝感慨：“跟優秀同行相比，就是人比人氣死人”，萬科中期凈利潤下降兩位數有三個原因，包括銷售規模增長有限及轉型因素等。

??在談及長期目標時他表示，“穩字當頭，是萬科當前的應對；活下去比什么都重要”。顯然，當下房地產所處形勢更為嚴峻。

??事實上，這半年萬科并沒有閑著。

??對外，在投資拓展上，1-7月，萬科以1119.78億元拿地金額“領跑”百強房企。同時，還充當藍光發展等企業“白衣騎士”，將藍光發展3個項目收之麾下；并密切拜會地方政府，在上海簽下超級大單。對內，修訂完善商業和長租公寓等非開發業務跟投機制，對組織架構與人事作出大調整。

??祝九勝回應，萬科最近在并購方面有些動作，這也是有利于整體行業的事情。“最近幾個月跟恒大有過接觸和探討，但目前沒有實質性合作。對泰禾，我們一直有一個小組密切與其聯系，幫泰禾把關一些專業問題，符合條件的仍然會履約。與藍光確實有項目層面的收并購，收購來的3個項目目前處于正常開發節奏中。對于華夏幸福，最近一年多來我們連項目層面合作和談判都沒有，這是基本事實。”

??在這次中期業績推介會上，面對連珠炮似提問，祝九勝攜公司高管團隊一一直面回應。

??出度這次業績會的除了祝九勝外，還有萬科首席運營官、執行副總裁劉肖，執行副總裁、財務負責人韓慧華，董事會秘書朱旭。

??回應凈利潤下滑：

??“心里很忐忑”

??萬科半年報成績并未讓投資者滿意，因為利潤下滑得更為明顯。

??半年報顯示，今年上半年，萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%；歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；房地產開發及相關資產經營業務結算毛利率為18%，較2020年同期下降6.02個百分點。

??在上半年營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務收入（含長租公寓、物流、商業等經營性業務）為1575.3億元，占比94.3%；來自物業服務營業收入為85.7億元，占比5.1%。

??受凈利潤下滑影響，8月30日早上開盤，萬科股價跌超6%。截至8月30日收盤，萬科A股（000002.SZ）跌7.03%，萬科企業（02202.HK）跌7.4%。

??在半年業績會提問環節，不斷有投資者針對萬科利潤下滑提出質疑。祝九勝說，“面對這樣的問題想起讀書時的感覺。就像期中考試考完，成績出來發現沒考好，復盤時面對很多老師提問怎么回答，心里很忐忑，但同時也沒忘記立志長期成為好學生的志向。”

??祝九勝認為凈利潤下滑有三個原因，第一是銷售規模增長有限，不足以對沖利潤下滑；第二是毛利率下降稍快；第三是轉型業務帶來的影響，轉型業務對傳統銷售規模和利潤貢獻有限，轉型效果要體現出來還需要時間。

??目前，房地產毛利率下滑趨勢已經成為行業共識。據祝九勝介紹，上半年，萬科稅后毛利率從24%降至18%，未扣稅毛利率從32%降到23%。所有的銷售業務當中，地價占比在不斷升高，從2017年到2020年，地價占售價之比漲了17個百分點，這會逐步體現在以后的結算收入和結算利潤上。

??對于毛利率是否觸底，祝九勝認為，短期來看很難預測準，萬科全年壓力還在，如果從更長遠角度做一些符合邏輯、符合原理的推斷來說，整個行業處于毛利率下降趨勢。至于何時回升，祝九勝稱，整個行業一定要回到平均回報水平。當然行業平均回報水平不等于每個企業回報平均水平，因為個體差異，誰的精細管理做得好、產品好、服務好，誰更能夠贏得客戶、贏得投資人青睞，回報水平可能就會顯得高一點。

??“開發經營服務并重。”這是萬科在多個場合強調的轉型目標。

??此次萬科在半年報中表示，正在加快從“地產開發為主”轉向“不動產開發、經營、服務并重”，持續推進轉型突破。其中，物業服務方面上半年實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%；物流倉儲方面，萬緯物流管理項目營業收入同比增長64%至13.4億元；商業開發與運營方面上半年實現商業項目營業收入36.29億元，同比增長19%。

??有一定增速，但發展規模還是過于小而慢了。

??祝九勝沉思道，萬科轉型業務中還有很多需要檢討的地方，比如完成過程需要時間、完成轉型難度、需要的能力都嚴重低估。起步時是樂觀的，但要建立這些新的能力確實難度很大。

??“如果找到了解題方式，建立起這種能力，從中長期看（這種轉型）就很有價值。因為新業務對傳統銷售及利潤規模貢獻有限，更多是形成一家公司企業價值和中長期估值。”

??他還稱，泊寓在深圳等大城市提供了相對低價的租房供應，股東未必滿意，因為這項業務現在還不賺錢，還在客觀上影響開發業務銷售增長，但它的意義在于響應了國家“租購并舉”政策，這說明經營業務本身的民生屬性非常強。

??回應目標：

??“活下去比什么都重要”

??“人比人，氣死人。”祝九勝說。

??萬科商業今年上半年租管費收入同比增長了19%，同時龍湖商業上半年增長39%，華潤方面增長65%，新城方面增長73%。

??祝九勝承認，萬科在商業業務上與行業優秀玩家尚有差距，仍有可以努力提升的空間。反思自身問題，其稱，萬科在業績上有差異，業績差異實際上大于能力上差異。

??“在管理上最大的難題或困惑在于，萬科既有像上海印力這樣做得好的，也有一些城市做得不夠好，總結一個二元特征就是——好的很好，差的不及格，所以呈現出來的業績表現就不怎么樣。”

??“但我們有信心，在商業差異化方面找到解決方式，成為印力股東已有6年時間了，我們也一直不斷地在找各種各樣的辦法，把各種問題都拆解開。”祝九勝說。

??不久前，王海武調任印力事業部總裁，祝九勝回應稱，首先是因為王海武個人對于商業業務有興趣，10年前就有過相應實踐經驗；其二，他加入印力后，將對印力和萬科7個區域BG聯動和拉通起到很好作用。印力過往由丁力業一人兼任董事長和CEO，王海武加入可以更好地幫助老丁。

??有投資者提問，如何建立長周期增長邏輯？萬科中長期目標是什么？

??祝九勝說：“整個行業游戲規則在發生變化，我們的發展思維也要作出相應調整。過多追求規模速度為導向的線性思維恐怕難以為繼。對于萬科，除自己獨立思考外，也在向優秀同行找可以借鑒和學習的地方。萬科這么多年來相對堅持長期主義，行穩致遠是萬科基調，穩字當頭，是萬科當前的應對。我們確實沒有把規模與速度當成唯一目標來看待，是會在規模與速度、長期與短期、收益與風險間反復權衡。

??“2018年我們就提出活下去，在我們的理念里，活下去比什么都重要，因為一個企業要確保經營安全，要對方方面面擔起責任。在規模超過5000億元后，這個問題變得更為突出，在規模與能力間，要先能力后規模，否則追求規模的基礎就不那么穩妥。”

??“口頭回答問題都非常容易，也容易自圓其說。其實，對于業績問題我們覺得最好的回答就是靠行動，靠長期行動；靠努力，靠長期努力。”祝九勝說。

??回應拿地政策：

??“我們是農民，不預測天氣”

??對于當前市場環境，祝九勝表示，從2017年以來調控的關鍵就八個字：房住不炒、租售并舉。主基調非常明確。政策主基調越明確越一致，從業企業就可以做更好的安排。

??“我們一直主張我們是農民，不去預測天氣，老老實實地種地。作為農民有時是擺脫不了看天收的局限性，我們盡可能在同樣政策、市場環境下，讓自己的收成能夠越來越好，或者讓自己的收成盡可能地讓各方滿意一些。”祝九勝表示。

??萬科不預測政策，這是老原則。但無疑萬科又始終走在政策變動前方。

??劉肖在業績會上表示，土地市場供應端呈現多元化特點，雙集中、項目收并購、城市更新都是重要的供應渠道，例如萬科過去3年收并購項目在開發業務投資額中占比40%。目前一些渠道供應在收緊，但總體比較穩健，萬科發展路徑會根據城市本身發展模式來調整。

??但“土地雙集中對于萬科而言也是新生事物，其中面臨的挑戰萬科也處在適應和磨合的過程，在首輪部分城市集中供地和第二輪（長春等城市）集中供地的情況下，我們都在摸索和形成經驗。”劉肖說。

??針對第二輪集中供地投資策略，劉肖表示，第二輪還是一如既往堅持穩健的投資策略，量入為出。在量入為出前提下，堅持好戰略導向、投資標準、投資紀律，關注好投資的質量和效益。