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??樓市下行期，曾經(jīng)領(lǐng)漲東北樓市的大連也出現(xiàn)了降溫跡象。

??甘井子區(qū)是大連樓市成交量較多的一個(gè)區(qū)。該區(qū)域房產(chǎn)中介人員表示，今年甘井子區(qū)房?jī)r(jià)變化明顯，很多項(xiàng)目均價(jià)下調(diào)了1000~2000元/平方米，例如萬(wàn)達(dá)體育新城項(xiàng)目，在年初時(shí)均價(jià)還在17000元/平方米左右，目前均價(jià)只有15000元/平方米。

??10月30日，記者在調(diào)研走訪中也發(fā)現(xiàn)，大連主要地區(qū)房?jī)r(jià)已開(kāi)始松動(dòng)，一些樓盤(pán)均價(jià)出現(xiàn)明顯下跌。

??在東北所有重要城市中，大連與眾不同，無(wú)論哈爾濱、長(zhǎng)春還是沈陽(yáng)，都是東北典型的內(nèi)陸城市，冬季干燥、寒冷；大連是沿海城市，氣候宜人，擁有優(yōu)質(zhì)港口和發(fā)達(dá)旅游業(yè)，受經(jīng)濟(jì)、地理、氣候等多方面因素，導(dǎo)致大連房?jī)r(jià)在東北諸多城市中高居首位。

??2021年上半年，大連樓市表現(xiàn)出的“強(qiáng)勢(shì)”和“堅(jiān)挺”是其他幾個(gè)東北城市無(wú)法比擬的。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)中，大連新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)6.1%，二手房銷售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)5.5%，在東北四大城市中漲幅最高。

??但在一系列調(diào)控與整體市場(chǎng)下行下，大連樓市迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

??均價(jià)普遍下跌1000~2000元/平方米

??在大連東港區(qū)，一位房產(chǎn)中介人士告訴記者，東港區(qū)有大量公寓住宅，已經(jīng)有不少項(xiàng)目出現(xiàn)大幅降價(jià)情況，例如碧桂園東港國(guó)際在上個(gè)月活動(dòng)促銷中均價(jià)僅有9000多元/平方米，一些大面積的平層戶型甚至跌到了8000多元/平方米，雖然近期價(jià)格回漲了一些，但較2021年上半年，價(jià)格普遍要低一些。

??在沙河口區(qū)，萬(wàn)科大都會(huì)星海項(xiàng)目售樓處銷售人員稱，目前市場(chǎng)整體行情不好，原計(jì)劃在10月底交房，由于疫情等原因，交房時(shí)間推遲到明年1月底。銷售人員還介紹，萬(wàn)科大都會(huì)星海項(xiàng)目整體均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，“十一”過(guò)后，一些北向房源以特價(jià)方式售賣(mài)，均價(jià)在12500~13500元/平方米；在“十一”活動(dòng)前，這些房源均價(jià)在17000元/平方米，平均降幅達(dá)到了4000元/平方米。

??今年甘井子區(qū)房?jī)r(jià)也變化較明顯。在萬(wàn)達(dá)體育新城售樓處，銷售人員對(duì)記者表示，最近一段時(shí)間項(xiàng)目正在做活動(dòng)，一些房源打特價(jià)，有些房子與以前相比降了近20萬(wàn)元，每平方米便宜近2000元，原價(jià)150多萬(wàn)元房子如今130萬(wàn)元左右就能買(mǎi)下。

??位于同一區(qū)域的招商觀園1872項(xiàng)目，銷售人員告訴記者，招商觀園四期剛開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)在19000~20000元/平方米，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行趨勢(shì)，后期加推的幾棟樓不得不降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將均價(jià)調(diào)低了2000元/平方米，雖然在裝修標(biāo)準(zhǔn)上有部分縮水，但整體房?jī)r(jià)還是降了不少，一些洋房總房款較之前便宜近30萬(wàn)元。

??限售政策出臺(tái) 大連樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折

??實(shí)際上，今年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)高開(kāi)低走、先揚(yáng)后抑，轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在9月，這與大連市出臺(tái)的相關(guān)限售政策有很大關(guān)系。

??8月13日，大連市政府出臺(tái)了《大連市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》，凡在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新區(qū)新購(gòu)買(mǎi)住房的嚴(yán)格限制上市交易。商品住房需自網(wǎng)簽備案之日起滿5年方可上市交易，二手住房需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿3年方可上市交易。

??限售政策出臺(tái)后，大連樓市立刻出現(xiàn)變化。根據(jù)數(shù)聯(lián)天下提供的大連市六區(qū)商品住宅成交量走勢(shì)圖可以看出，從第33周開(kāi)始成交量明顯下滑。在限售推出前，7月份大連樓市商品房周成交量高峰期達(dá)到了2000套以上；限購(gòu)政策推出后，9月份周成交量最低時(shí)還不到500套，好一點(diǎn)也只有1000套左右。與去年同期相比，周成交量下滑30%以上。

??房產(chǎn)分析人士稱，自出臺(tái)限售政策后，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天冷。限售政策在打擊投機(jī)炒房客同時(shí)，也加重了普通剛需購(gòu)房者觀望情緒。

??大連貝殼網(wǎng)房產(chǎn)中介人士告訴記者，現(xiàn)在各大售樓處看房人很少，中介門(mén)店也沒(méi)什么客源。很多樓盤(pán)項(xiàng)目均有優(yōu)惠或折扣，每平方米單價(jià)均有千元左右降幅；一些不好賣(mài)的樓盤(pán)甚至降價(jià)幅度更大。“這與限售政策出臺(tái)有很大關(guān)系，限售政策給短期買(mǎi)房投資人設(shè)置了較高門(mén)檻，房?jī)r(jià)失去上升動(dòng)力，隨之剛需購(gòu)房者熱情下挫，因此造成了大連樓市前一段時(shí)間較大的市場(chǎng)波動(dòng)。”

??另外，地產(chǎn)商選擇在此時(shí)主動(dòng)降價(jià)與年底回款壓力增大有一定關(guān)系。一位地產(chǎn)專家透露，距離2021年只剩一個(gè)月左右時(shí)間，如果開(kāi)發(fā)商此時(shí)不主動(dòng)降價(jià)促銷，在年底很難完成回款任務(wù)，尤其是一些還踩在“三道紅線”內(nèi)房企，例如融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、恒大等資金壓力較大，降價(jià)幅度會(huì)明顯大一些；一些資金實(shí)力尚可的房企，也面臨著較大業(yè)績(jī)壓力。負(fù)責(zé)萬(wàn)科銷售渠道的一位人士告訴記者，今年萬(wàn)科要在大連市場(chǎng)完成100億元銷售目標(biāo)，1~5月僅完成15.9億元；從7月份開(kāi)始，萬(wàn)科一些項(xiàng)目也開(kāi)始有計(jì)劃地打折降價(jià)，就是為了能更接近年底銷售目標(biāo)。

??購(gòu)房門(mén)檻下降 新房首付低至20%

??大連樓市成交量持續(xù)下滑，雖然沒(méi)有像沈陽(yáng)、長(zhǎng)春一些城市那樣推出“限跌令”或所謂的救市政策，但在房貸政策和貸款利率上出現(xiàn)了一定的松綁跡象。

??記者在走訪調(diào)研期間，某售樓處售樓員在介紹項(xiàng)目時(shí)說(shuō)：“銀行貸款政策最近幾天出現(xiàn)了變化，之前要想在大連買(mǎi)房，需要繳納五險(xiǎn)一金銀行才給貸款，并且首付不能做到兩成，現(xiàn)在招行、工行、建行、農(nóng)行貸款政策放松了些，首套首付可以做到兩成，且利率也下調(diào)了。”

??記者走訪一些樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，甘井子區(qū)和一些不限購(gòu)地區(qū)首付大部分均能做到兩成。房產(chǎn)中介人士告訴記者：之前在甘井子區(qū)首套房首付至少要在30％~40%，現(xiàn)在首套能做到20%；同時(shí)房貸利率也發(fā)生了明顯變化，之前首套房商業(yè)貸款利率至少要5.8％~5.9%，目前利率已經(jīng)可以做到5.6%。

??目前銀行貸款政策放松，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是一種刺激，但目前還沒(méi)有看到明顯改觀，百姓購(gòu)房觀望情緒還很?chē)?yán)重。一位原本想要定居大連的人士表示：大連房?jī)r(jià)比沈陽(yáng)普遍要高很多，但工資收入并沒(méi)有比沈陽(yáng)高出多少，這讓他的購(gòu)房成本提高了，雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，很多樓盤(pán)均打折降價(jià)，但對(duì)于他來(lái)說(shuō)目前的房?jī)r(jià)還是難以承受，他在猶豫是否要留在大連繼續(xù)發(fā)展。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年1~6月，大連人均可支配收入23886元，沈陽(yáng)人均可支配收入23261元，收入上兩者相差無(wú)幾。但大連房?jī)r(jià)要比沈陽(yáng)高出一大截，2021年8月沈陽(yáng)地區(qū)新房均價(jià)為12710元/平方米，大連為17434元/平方米。

??有分析人士評(píng)論，大連房?jī)r(jià)與人均收入嚴(yán)重不對(duì)，對(duì)于大連本地人來(lái)說(shuō)要想進(jìn)行住房改善升級(jí)難度都很大；對(duì)于一些外地人來(lái)說(shuō)，高昂的房?jī)r(jià)更難讓他們留在這個(gè)城市。雖然樓市降價(jià)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫有一定擠壓作用，但也造成成交量大幅下滑。銀行房貸政策放松后，對(duì)今后樓市回暖是否有幫助，還有待后續(xù)觀察。