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??再有不到一個月，新的2022年就到了。每逢尾牙時間，人們都會對來年充滿憧憬，不免也有憂慮。現在，無論是地方政府、房地產企業，還是要買房的人，都很關心房地產大氣候。

??2021年，無疑是房地產企業歷史上遭遇困難最大的一年，一批千億企業出現了流動性危機，對于一些企業，兌付債務的形勢可以說每天都在變化，外部的有形壓力，內部情緒和焦慮感的高漲，很容易導致企業對情況分析的癱瘓，就當前企業面臨的這種局面而言，企業是否擁有卓越的領導者，是否能很快地處理可用信息，迅速確定哪些是最重要的，并堅定地做出決策，決定了企業是不是能順利突出重圍，鳳凰涅槃。目前到明年上半年期間，行業對競爭力低和風險高的部分企業會是一個繼續出清的過程。

??至于行業基本面，中國房地產業依然擁有持續發展的空間，只是增量空間走向縮小的態勢，不再是之前十年支持行業爆發式增長的機會期。在“房住不炒”的宏觀政策基調之下，政策依舊是抑制房價過快上漲，同時確保市場穩定，避免房地產市場硬著陸遭受重大性沖擊。對于明年經濟形勢，目前來看，房地產可以說是影響經濟穩定的頭號不確定因素，基于行業普遍遭遇的信心不足，穩市場、穩預期、防止項目爛尾和保房地產上下游產業鏈穩定發展，已經是真切的問題。理性看，國民經濟中大約有30%是隨著房地產和建筑業的發展而上升或者下降，因此而說，政策既要抑制房地產投機及其帶來的價格暴漲，又要支持房地產開發投資，更要支持住房消費。客觀地說，國內正常的住房消費已經是經濟支柱之一。“一抑制雙支持”不是一個“不可能三角”的關系，而是一個黑格爾麥粒、麥苗、新麥粒的“正反合”邏輯，當前和未來的中國住房消費市場急需決策部門重新認識和定義。剛性和改善性住房消費，就是內需和發展的動能，不僅應該正視，還要給予支持。

??從這一點上說，落實已有政策措施，鼓勵剛性和改善性住房消費，既是政策制度安排的目的，也是緩沖房地產調整帶來陣痛的辦法。加大為城市低收入家庭、新市民提供更多負擔得起的各層次住房，不僅可以實現居者有其屋的政治價值觀目標，還可以引發和促進對家具、電器以及鋼鐵和水泥的補償性需求。

??從最新的市場數據看，目前與房地產企業銷售直接相關的住房消費情況，并不好。11月，百強房企的合約銷售額同比下降38％，至7510億元人民幣，降幅比10月再擴大。在市場需求端和生產端，信心都不足的形勢下，如果繼續延續這種情緒和情況，未來半年甚至一年，房地產銷售的疲軟態勢會帶來更大的連鎖反應。

??我們希望2022年的房地產，是一個預期穩、企業回歸專業化發展、住房消費營造出好環境的市場。對于經濟支柱的住房消費，值得提出的一個思考是，從歷史經驗而看，提高首付比例、增加交易稅收基本上并不具有抑制房價上漲的作用。相似，降低首付比例、減少交易稅收也不太可能刺激房價上漲，況且在投機性購房已經被調控強力掃出市場的當下，應該重新審視、辯證看待這些影響剛性和改善性住房消費的約束因素。