市場 2022-06-27 12:13:23 來源：丁祖昱評樓市
??相較于長三角、環(huán)渤海區(qū)域，粵港澳大灣區(qū)宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場是受疫情影響較小的區(qū)域。
??目前，灣區(qū)“9+2”城整體房地產(chǎn)市場底部趨穩(wěn)。
??表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，2022年3-4月粵港澳大灣區(qū)9城商品住宅成交面積同比降50%，3-4月同比跌幅較1-2月收窄2個百分點，前4月累計成交同比降幅為50%，在四大城市群中跌幅最小。
??根據(jù)樓市關(guān)聯(lián)性、購房人群特征和經(jīng)濟強弱程度，大灣區(qū)9城又可以分為三類。廣州、深圳，是大灣區(qū)樓市風(fēng)向標；佛山、惠州、中山、珠海和東莞，樓市以投資和剛需雙重驅(qū)動；江門和肇慶，屬于典型內(nèi)生型城市，以自住需求為主。
??三大類型城市當前市場熱度如何？2022年整體灣區(qū)市場能否穩(wěn)步復(fù)蘇？本文將聚焦粵港澳大灣區(qū)核心城市深度分析。
??粵港澳樓市整體已緩慢復(fù)蘇
??作為中國開放程度最高、經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一，2020年末粵港澳大灣區(qū)9城常住人口共計7801萬人，占全國總?cè)丝诘?%。
??此外，灣區(qū)9城房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共完成投資14204億元，分別占全國GDP和房地產(chǎn)開發(fā)投資額的11%和10%。
??疫情是樓市最大的不確定性。而粵港澳大灣區(qū)疫情逐漸穩(wěn)定，5月以來僅廣州受靜態(tài)管控影響。
??
??多方面因素影響下，相比長三角和京津冀，粵港澳樓市整體已開始緩慢復(fù)蘇。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年3-4月粵港澳大灣區(qū)9城商品住宅成交面積同比降50%，且前4月降幅持穩(wěn)。3-4月同比跌幅較1-2月收窄2個百分點，整體市場小幅復(fù)蘇，與受疫情重挫的長三角、中西部和環(huán)渤海截然不同。
典型城市廣州、深圳和東莞4月商品住宅成交面積同比降幅較1月分別收窄14個百分點、20個百分點和46個百分點。
??粵港澳大灣區(qū)由于其獨特的政策規(guī)劃定位和背靠的珠三角產(chǎn)業(yè)鏈，樓市天然具有政策敏感性高、經(jīng)濟基礎(chǔ)韌性強和城市間聯(lián)動性高的特點。
??具體細分，核心城市廣州和深圳，受其外圍輻射型城市佛山、東莞、惠州、中山、珠海，以及相對獨立的江門、肇慶，其樓市在當前格局下各具特色。
??廣深：地市先于樓市復(fù)蘇
??廣州和深圳是大灣區(qū)核心城市，地市回暖，但樓市依舊慘淡。
??4月廣深兩城一二手房合計成交規(guī)模分別同比下降53%和38%。主因是相比在地市托市，樓市調(diào)控并沒有實質(zhì)放松，購房者仍以觀望為主。
??首先從地市來看，深圳土拍大熱，廣州土拍熱度也有回升。
??成交情況來看，深圳“大熱”8宗含宅地塊（包括純租賃用地）全部觸及最高限價，且其中4總地塊競自持的保障性租賃用房建面到最高，達到“雙觸頂”，整體溢價率高達15%。
??廣州熱度則較2021年第三輪略有回升，18宗涉宅地成功出讓17宗，其中2宗溢價成交、并且1宗地塊以最高限價+競自持9%成交。
??與已有明顯回暖的土地市場不同，廣深樓市銷售規(guī)模仍處于低谷期，至2022年4月廣深兩城合計成交一手房98萬平方米，同比下降38%。雖3-4月成交規(guī)模同比降幅較1-2月有所收窄，但仍處于歷史低點。
??5月，兩城市場略有起色。
??深圳一手房到訪量有所增長。五一假期，深圳有三個項目開盤。其中南山鴻榮源尚璟公館，首批推售441套住宅，均價約8.9萬/㎡，共入圍551批客戶，5月1日線上選房，去化接近70%，從案場反饋的看房到訪、認籌人數(shù)等側(cè)面來看，市場信心正在逐步恢復(fù)。
??廣州新房成交層面，4月小幅升溫，環(huán)比微增12%，同比降38%，前4月累計降幅擴大至44%，整體復(fù)蘇程度低于市場預(yù)期。樓盤開盤積極性穩(wěn)步提升，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月全市整體推貨量為5207套，環(huán)比上升163%，整體去化率回升至28%的年內(nèi)中位水平。
??廣州則表現(xiàn)為二手房規(guī)模回升。成交套數(shù)已經(jīng)有四個月成交量向上（2月春節(jié)月例外）。其中，3月成交量更是回升到8373套，是近7個月的最高位，基本回到了去年二手房交易參考價出臺之前的成交水平。
??4月廣州二手住宅共計網(wǎng)簽7274套，環(huán)比下降15.92%，不過仍達到半年以來次新高水平。從累計同比數(shù)據(jù)來看，2021年投資購房需求較為活躍的區(qū)域諸如黃埔、天河、南沙、增城等降幅靠前，逐步復(fù)歸理性。
??但二手房上，深圳仍處于歷史低位，月成交規(guī)模低于2000套。
??廣深市場雖有所回暖，但購房者“看多買少”、“只看不買”的觀望情緒依然濃厚，新房市場雖到訪量有所上升，但轉(zhuǎn)化率仍低于7%。
??佛莞5城：需求透支，成交不見回暖
??環(huán)繞廣深的輻射型城市，包括佛山、東莞、惠州、中山、珠海，樓市受前者強影響下也出現(xiàn)明顯下行。2022年5城通過放松限購、限貸、落戶等多方面刺激樓市，政策放松程度大于廣深，但效果一般。
??比如，東莞放松了限購，并減免了增值稅、提高了公積金；佛山放松了限購、限貸，并放寬了落戶；惠州取消了兩區(qū)限購、放松了限貸并為特定人才提供購房補貼等等。
??從5城商品住宅成交走勢來看，連續(xù)的新政并未刺激樓市成交如期復(fù)蘇，新房成交規(guī)模反而出現(xiàn)回落。
??2022年4月5城商品住宅成交面積共計157萬平方米同比下降59%。即使較年內(nèi)1月和3月也均有下降，較1月下降24萬平方米，環(huán)比下降14%。
??4月東莞在售項目整體去化率為32%，珠海和佛山更是降至14%和13%。5城在售項目普遍面臨滯銷局面。如珠海華發(fā)琴澳新城四季半島新加推去化率僅11%，萬科紅樹東岸更是加推195套，僅得到8套認購。
??重點城市來看。佛山新房成交延續(xù)低位波動，4月由升轉(zhuǎn)降，單月成交量僅為46萬平方米，單月同比和累計同比降幅持續(xù)擴大，已達63%和44%。2022年開年至今項目開盤去化基本持穩(wěn)在10%左右，4月雖略有回升至13%，但尚屬階段性底部。
??購買力透支下剛需購房者難以置業(yè)，購房主力面積端逐漸下降。同時由于市場下行，改善客群也暫時擱置購房計劃，觀望下市場占比下降。
??購買力透支下雖有政策扶持但難以支撐購房消費。2020年5城房價收入比中珠海、東莞和惠州已超過10年，其中珠海和東莞超過16年，與廣州相當（2020年廣州房價收入比為15年）。由此可見由于珠海和東莞前期超漲，剛需購房者購買力已透支。
??江門和肇慶兩城與其余7城聯(lián)動性較弱且外來購房者占比較小，內(nèi)生購房者為主的需求結(jié)構(gòu)使得兩城新房成交規(guī)模常年穩(wěn)定，2022年前4月商品住宅成交規(guī)模降幅最小。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2城合計商品住宅年成交規(guī)模持穩(wěn)于800萬平方米，但長期通過“以價換量”來維持去化。
??雖外部行業(yè)整體下行，但兩城樓市跌幅仍為大灣區(qū)內(nèi)最小。2022年前4月兩城共計成交商品住宅233萬平方米，同比下降39%，跌幅低于廣深和佛山東莞惠州等城市。
??事實上江門和肇慶兩城2021年下半年起通過持續(xù)的“以價換量”刺激樓市需求釋放，從而達到規(guī)模穩(wěn)定的結(jié)果。
??從兩城商品住宅成交均價走勢來看，2021年8月起房價進入第一輪下跌，至11月降至7058元/平方米，較8月高點下降超過1500元/平方米，跌幅達17%。2022年1月起開始新一輪以價換量，2月兩城房價較1月環(huán)比降9%。
??但需要注意的是，雖然當前江門和肇慶樓市規(guī)模降幅小于大灣區(qū)其他城市，但由于兩城經(jīng)濟發(fā)展、居民收入也比較低，因此樓市后續(xù)復(fù)蘇也需要更長時間，將長時間處于低位盤整期。
??粵港澳大灣區(qū)三個類型的城市表現(xiàn)，恰恰是當前樓市的縮影，各城市間分化也將持續(xù)加劇。
??針對不同類型城市，政策層面又有不同的表現(xiàn)。核心城市廣州、深圳調(diào)控政策還有進一步優(yōu)化調(diào)整的空間，雖然限購等嚴苛政策難以全面退出，但是在降低購房門檻，刺激居民購買力。比如廣州，如果能在人才購房政策、首套房的資格認定等利于需求釋放的政策著力點有所動作，被壓抑的購房熱情有望再次被調(diào)動，從而促成市場成交轉(zhuǎn)暖。針對三四線城市而言，大概率推出救市政策組合拳，以刺激居民購房消費。
??粵港澳大灣區(qū)雖有復(fù)蘇跡象，但復(fù)蘇進度弱于預(yù)期。
??廣州、深圳因城市經(jīng)濟基本面相較優(yōu)質(zhì)，人口吸附能力強勁，市場需求及購買力均有較強支撐，房地產(chǎn)市場有望在5-6月率先復(fù)蘇，預(yù)計二季度整體復(fù)蘇速度還將加快。受各城市聯(lián)動性較強影響，市場熱度會逐步傳導(dǎo)至周邊的佛山、東莞、惠州、中山、珠海等城市，這些城市樓市有望在下半年迎來觸底回升。
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