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??保交樓背景下，深圳正計(jì)劃將商品房預(yù)售資金由金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓O(jiān)管，以更嚴(yán)格的監(jiān)管方式化解問(wèn)題樓盤(pán)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

??日前，深圳市人大常委會(huì)官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于《暫時(shí)停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定（草案）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告（以下簡(jiǎn)稱“草案”）。公告稱，暫停上述草案中與“金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管”相關(guān)的部分規(guī)定，暫停適用上述有關(guān)規(guī)定的期限為3年；明確深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在推進(jìn)改革，政府將接替商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體。

??按照草案，征求意見(jiàn)由深圳市人大常委會(huì)城建環(huán)資工委辦公室接收，截止日期為2022年11月16日。11月16日，記者致電該委辦公廳了解了解征求結(jié)果，工作人員稱辦公室電話涉密，未予轉(zhuǎn)接。

??深圳轉(zhuǎn)變商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式背后存在多重考量：一方面響應(yīng)中央號(hào)召，今年1月26日，住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》，明確提出全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。一方面則是房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的因城施策與因地制宜。

??明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)長(zhǎng)期關(guān)注著深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的變革，他表示，“三道紅線”政策實(shí)施后出險(xiǎn)房企增多，金融機(jī)構(gòu)作為盈利性機(jī)構(gòu)本身有自己的利益訴求，且與開(kāi)發(fā)商存在諸多利益關(guān)系，導(dǎo)致挪用資金情況增多；目前的法規(guī)對(duì)于這種行為處罰力度較小，導(dǎo)致挪用資金現(xiàn)象始終沒(méi)有明顯緩解，深圳轉(zhuǎn)變預(yù)售資金監(jiān)管方式十分有必要。

??據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，去年下半年以來(lái)深圳出現(xiàn)了不少在建樓盤(pán)監(jiān)管資金被違規(guī)挪用的情況，約有10余個(gè)，涉及多家知名銀行和品牌開(kāi)發(fā)商。

??如位于深圳市福田區(qū)的星都·梅沙天邸項(xiàng)目，自去年底陸續(xù)停工，停工原因涉及預(yù)售資金被挪用。該項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管方為某知名銀行，但該行也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的抵押貸款債權(quán)人。位于寶安區(qū)的佳兆業(yè)樾半山項(xiàng)目，此前因業(yè)主發(fā)布《強(qiáng)制停貸告知書(shū)》被推上風(fēng)口浪尖，業(yè)主們?cè)诟嬷獣?shū)中稱，2021年11月因監(jiān)管資金被非法挪用導(dǎo)致該項(xiàng)目全面停工。

??在采訪中記者還了解到，為了更好地化解問(wèn)題樓盤(pán)、推動(dòng)保交樓工作進(jìn)程，在此番征求意見(jiàn)之前，深圳就已經(jīng)在逐步推動(dòng)行政監(jiān)管的落地。目前，深圳期房的預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)際上已經(jīng)有政府在參與，只不過(guò)法規(guī)層面尚未徹底理順。

??深圳市人大常委會(huì)表示，深圳市于1993年出臺(tái)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》，確立了商品房預(yù)售資金金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式，目前，市司法局正會(huì)同市住房建設(shè)局修訂《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》，并按照意見(jiàn)要求，構(gòu)建商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。但此舉措與《轉(zhuǎn)讓條例》實(shí)行的預(yù)售資金金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式不一致，為依法依規(guī)推進(jìn)預(yù)售款監(jiān)管模式改革、確保依法行政，需對(duì)《轉(zhuǎn)讓條例》相關(guān)條款進(jìn)行修訂或者暫停適用。

??目前，我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管分為金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管和行政監(jiān)管兩種模式，二者在大致流程與內(nèi)容上基本相同，主要差別就是實(shí)施監(jiān)管的主體不同。其中，采用金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式的城市更多，這也使得在爛尾樓頻繁出現(xiàn)的當(dāng)下，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式受到更多質(zhì)疑。

??“任何一種監(jiān)管模式都有利有弊，不能因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)監(jiān)管現(xiàn)在出現(xiàn)了弊端就否定其過(guò)去的成績(jī)，也不能因?yàn)樾姓O(jiān)管更符合當(dāng)下市場(chǎng)而放松警惕。”艾振強(qiáng)說(shuō)，目前業(yè)內(nèi)有不少聲音認(rèn)為，大多數(shù)時(shí)候金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管與行政監(jiān)管差別不大，因?yàn)樾姓O(jiān)管一方面會(huì)增加政府成本，另一方面同樣也會(huì)面臨權(quán)力尋租問(wèn)題。但在保交樓大背景下，無(wú)論行政監(jiān)管是權(quán)宜之計(jì)還是大勢(shì)所趨，其所擁有的強(qiáng)大政府信用背書(shū)和更加嚴(yán)格的監(jiān)管，會(huì)使預(yù)售資金得到更多保障，有助于防范樓盤(pán)爛尾和金融風(fēng)險(xiǎn)。更加重要的是，行政監(jiān)管會(huì)向市場(chǎng)注入信心，使購(gòu)房者更加安心，有利于爛尾樓問(wèn)題的加速解決，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)早日回歸平穩(wěn)健康。