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??最近一周，關于上海樓市回暖的聲音此起彼伏。2月16日，國家統計局官方認證“上海新建商品住宅房價漲幅第一”；二手房方面，“疫情三年，房價漲回來只用了一周”等詞條更是登上熱搜，引發廣泛關注。

??從中國房地產報記者多方走訪來看，上海房地產市場確實在回暖，若以溫度比喻當下市場熱度，也僅是從0℃冰水到37℃溫水，樓市還遠未達到沸騰的程度。

??上海中原地產市場分析師盧文曦認為，從國家統計局數據來看，盡管1月上海房價環比漲幅在一線城市領先，但更多可能受結構性影響，是否能持續，還需要觀察。

??“如果說回暖很明顯，我感覺還不至于。市場屬于正常春節假期后復蘇，大概率是去年12月和今年1月的需求積壓釋放了。”一位央企華東區域營銷條線負責人表示，有些環比數據確實好一些了，但這些數據有時有滯后性，不能反映當前。另外，該營銷負責人認為，市場回暖的時間太短，也就兩三個周末的表現，若僅憑此來判斷上海樓市火起來了有些片面，熱度可持續性還不太好說。

??二手房成交結構性筑底 市場熱度回升

??一組來自兔博士的數據顯示，通過抓取上海各大中介平臺的外網掛牌房源數據去重后得出，上海2023年2月的二手房掛牌總量約為8.4萬套。在2022年2月至5月，上海存量掛牌房源平均數為3.5萬套，6月之后，二手房掛牌量激增，去年11月至今，上海二手房掛牌量穩定在8萬套左右。

??反觀成交量，上海鏈家數據顯示，2022年7月以來，上海二手房成交了約2萬套，此后逐漸下滑，至2023年1月，二手房成交量約8000套，也是近10年上海二手房成交量最低的一個月。

??這種情況是意料之外，但也在情理之中。盧文曦表示，年末本身就是市場淡季，況且今年1月還遇到傳統農歷新年，市場重心早已不在交易上。市場淡季效應比較明顯，一些中介店鋪也提早休息，因此市場交易氛圍早已不再。

??從二手房掛牌量和成交量對比之下可以看出，上海目前仍然處于去庫存階段，從易居發布的百城庫存報告來看，上海從去年10月至今年1月，庫存去化周期均在5個多月。

??價格方面，“疫情三年，房價漲回來只用了一周”近期在上海中介平臺廣泛流傳。但實際上，上海新房依舊執行嚴格的限價政策，而二手房從去年至今，成交價格基本保持平穩，有些區域甚至有所下跌。

??市民高先生告訴中國房地產報記者，自己去年下半年有了置換房子的打算，他表示：“年前看中一套房子，房東不愿降價，后來我們不想要了。年后那個房東又來找我談，價格雖然讓了一些，但是我打聽了下，同小區同面積的房子，還有開價低20萬元的。”

??不僅如此，高先生還表示，現在很多區域二手房價格都虛高，不少成交的房源價格都降了，例如他所在的二手房交易群，近期就有人感嘆“閔行春申地區掛了一年的房子終于成交了，不過價格從395萬元降到了365萬元，降幅超過7%”。

??同樣還有位于大虹橋概念輻射內的一小區，150平方米主打改善型房源，去年下半年房東掛牌價1280萬元，現在據區域內中介人員介紹，房東心理價位已經降到1150萬元，附贈車位。

??在易居研究院研究總監嚴躍進看來，三年疫情對于房地產業的破壞和干擾，實際上各地都存在一些積壓的購房需求。此類需求釋放，很容易帶動房價反彈。當然“房價一周漲回來”的觀點，本質上是說明房價的基本面出現了實質的變化。對于購房者來說，短期內還不需要擔心房價過快上漲，就今年上半年來說，其基礎不牢固，房價還是有一些打折促銷的動作。

??不可否認的是，上海二手房的市場熱度正在穩步回升，買賣雙方積極性都在提高。

??據一位工作在上海郊區的中介人員透露，現在上海二手房市場回暖了，從農歷新年前就開始有跡象，年后市場更好了。

??“現在很多咨詢的人都是確實有購房需求，比如生了二胎或者配合孩子上學需要置換的，很多客戶也已經接受了房價不可能一直漲的事實，只要價格合適，還是比較好成交的。”上述中介人員表示，近幾周，不少房源成交周期和客源成交周期都有縮短，房源成交周期從以前近三個月降到兩個月左右，客源成交周期則由之前的一個月縮短至半個月，成交節奏有加快的趨勢。

??一些機構的市場數據也在佐證上海二手房市場正筑底企穩。春節后，上海二手房市場熱度有所恢復，尤其是2月份第一個周末，鏈家的成交量較此前增長50%~60%，帶看量增長了30%~40%，說明市場依然存在需求和購買力。

??新房點狀升溫 “小陽春”可能提前開啟

??2月16日，在國家統計局發布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動數據中，上海新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.7%，位列第一。

??對此，不少業內人士認為參考意義不大，原因是1月上海新房成交價格漲幅第一，主要受結構性影響。

??盧文曦表示，1月雖然是傳統淡季，但上海走出了淡季不淡行情。成交產品方面，中高端改善產品交易突出，成交面積前十榜單中有4個均價超過10萬元的項目上榜，甚至有1個項目成交面積沖入前三。因此，結構上偏重于中高端產品，受此影響，指數出現環比上漲，并且漲幅比前期略有擴大。

??此外，從去年年底開始，樓市政策暖氣頻發，對市場還是產生了積極作用。即使1月不是傳統政策窗口期，但不少城市繼續釋放穩樓市舉措，尤其是房貸利率方面，不少城市下調到3.7%，有助于降低購買成本。

??上海目前雖然還沒有太多舉措推出，但是偏暖的信號對市場信心的恢復有推動作用。相比以往，房地產市場很快進入工作狀態，兔年第一批集中供應房源早早推向市場，確保市場供應穩定。

??這些積極的舉措也切實推高了上海新房市場的熱度。從近期市場表現來看，看房人數增多，入市意愿有所回升。

??據中國房地產報此前報道，在上海開年共開盤的6個新盤中，招商虹橋璀璨時代、中鐵虹橋逸都等項目房源均在開盤當天實現“日光”，部分項目重新開啟“千人搖號”的盛況。

??上海樓市回暖是一個積極信號。在經濟學家、植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平看來，上海的銷售和房價會對全國市場有引領意義，對其他城市有帶動作用。上海市場出現明顯反彈會帶動重點二線城市，而一二線城市轉好之后會拉動全國市場變化，改變市場預期。只有主要城市回暖，其他城市才會依次回暖，但在這個過程中可能會出現波動。

??不過，對于上海樓市的回暖，上述央企營銷負責人指出，應注意到，這種回暖是呈現點狀態勢，主要表現就是，并非所有區域和板塊都火起來了，只有熱點區域、核心板塊成交火爆，一些遠郊項目去化依然較為困難。

??一般而言，3月市場會迎來“小陽春”行情，按照目前的市場氣氛來看，不少業內人士預計今年上海可能會提前一至兩周開啟“小陽春”行情。

??連平則認為，當前市場還需要進一步釋放需求，政策力度和方向也需要做適當改正。尤其是像上海等庫存去化周期較短的城市，當市場出現轉向的時候，地方政府、房企以及金融機構等各項支持動作就要動起來去做相應匹配。