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??3年多時間，因新老物業交接問題，海口一小區業委會打了6個“拉鋸”官司，至今仍無結果；同樣，另一小區也因新老物業交接，業主一怒之下推倒小區道閘，并與老物業管理企業保安發生肢體沖突，4人因“聚眾擾亂公共秩序”被行拘。

??上述兩個小區因屢屢被媒體“曝光”而成為“網紅”小區。但在這座城市的另一頭，一個有上千戶住戶的小區，卻拿出數十萬元公共收益金給全體業主發紅包。

??上千份紅包背后，是業委會爭取權利的勝利與小區公共收益自管的結果。

??業主與物業管理企業甚至開發商之間的“積怨”，主要集中在業主對交付房屋質量、小區物管服務水平、共有部分產權收益等諸多問題不滿。業主從最初單打獨斗維權，最后萌生要成立業委會念頭，希望以合力與物管企業、開發商抗衡。

??但業委會成立并非易事。據了解，目前海口有超過3000多個住宅小區，但成立業委會的小區僅為450個，占比為14%。小區成立業委會比率之低，在全國范圍較為普遍，其原因構成十分復雜。

??有行業人士認為，小區居住體驗感不僅關乎城市民生，也屬于較為迫切又容易被忽略的營商“軟環境”范疇，破解小區現實存在的各類難題，除了成立小區業委會，還應大力推進“信酬制”物管模式，出臺有針對性、前瞻性的系列配套管理細則，提高小區治理水平。

??業委會發通知領紅包

??“不領了，直接沖抵物業費吧。”3月10日，海口濱海國際君御灣小區業主陳洪德向中國房地產報記者證實，最近社交平臺流傳的一則《關于向全體業主發放紅包的通告》確有其事。

??記者了解到，這則落款時間為“2023年3月7日”的小區通告，系濱海國際君御灣小區業主委員會發出的，并張貼在小區各樓道的公告欄里。

??通告稱，自2018年4月濱海國際君御灣小區召開首次業主大會及業委會成立以來，小區公共收益逐步收歸小區業委會公共賬戶管理，公共收益收支情況每年都通過小區微信公眾號予以公布。

??通告還稱，截至2022年底，小區公共收益結余50余萬元。經小區業委會會議決定，從小區結余的公共收益中拿出345389.48元，按照建筑面積每平方米2元標準，給全體業主發放紅包。

??記者了解到，濱海國際君御灣小區計容建筑面積為17萬余平方米，其中包括16.8萬多平方米住宅和3725余平方米商業及配套，住宅總戶數為1628戶。無論是小區建筑面積還是住戶數量，該小區在海口均屬中大型小區。

??據介紹，該34.5萬元小區公共收益在3月15日至5月31日期間發放，住宅和底層商鋪業主均可前往該小區物業服務中心領取紅包，或者直接要求物業沖抵物業費。從6月1日起，仍未被業主領取的紅包將自動轉入業主的物業管理費賬戶，沖抵6月份以后的物業管理費。

??“在海口住了20多年，換了4個小區生活，這是第一次被通知領公共收益紅包。”濱海國際君御灣小區一劉姓業主告訴記者，雖然錢不多，只有兩三百元，但這件事已遠遠超出了紅包本身的意義。

??還有部分業主向記者表示，他愿意將自己的紅包留在公共賬戶上，用于小區公共設施的維修維護及物管服務質量的提升。

??多方博弈的小區

??濱海國際君御灣小區上述發紅包的做法，在海口并非首例。

??今年1月1日起，海口濱江海岸小區拿出54萬余元公共收益，向1500余戶住宅及小區商鋪業主發放紅包。在外界“又是別人小區”的感嘆聲中，公共收益紅包的背后卻是數以萬計小區的癥結：維權、成立業委會、換物業公司等錯綜復雜、斗智斗勇的矛盾沖突。

??早期，濱海國際君御灣小區業主要成立業委會，也是始于業主維權。

??“業主最早的維權是因為房屋未竣工就強行交房。”陳洪德告訴記者，之后是小區部分房屋天花板露筋、公共水電分攤不合理、小區時常停水、未安裝高空拋物攝像頭，以及小區會所、游泳池被小區物業公司擅自出租他人經營等系列問題，引起了業主的不滿。

??作為小區的業主，同時也是一名資深律師，陳洪德認為，小區只有成立業委會才有可能解決上述問題。

??“貼公告、和物業交涉都是我一個人。”陳洪德告訴記者，小區籌備成立業委會是他起的頭，當初成立業委會他一個人堅持了半年多時間，后來越來越多的熱心業主也開始加入，“沒有熱心鄰居的牽頭和大多數鄰居的配合，也不會有如今讓人羨慕的小區。”

??在濱海國際君御灣小區業委會5年工作回顧里，也按照時間先后順序羅列了所完成的事項：2017年6月成立業主大會籌備組、2018年4月成立第一屆業委會，著手組織了小區房屋天花板露筋檢測。之后，完成了近10項小區大小事項。

??此前，本報曾報道過海口兩個“網紅”小區，但它們的遭遇更為坎坷。

??位于海口新埠島的較早高檔小區——新世界花園度假村，在新舊物業交接上遇到了阻力。記者了解到，長期以來，由于業主與小區物業管理企業矛盾加劇，小區籌備業委會過程中與物業管理企業發生多次沖突。2019年4月，該小區終于通過業主大會選舉成立業委會，并在新埠街道辦完成備案登記。

??“業委會上半年成立，下半年開始打官司，打了6個官司，最長的一個官司打了15個月。”新世界花園度假村業委會主任黃云嵐告訴記者，官司打了一場又一場至今未了，業委會公開選聘的物業公司至今不能進行新舊物業交接，“我認為這中間有人為的因素干擾。”

??海口另一“網紅”小區——夏威夷花苑小區也遇到了同樣的問題。由于對小區物業管理不滿，該小區業委會組織召開小區第二次業主大會，表決撤換小區老物業企業。2019年5月25日上午，該小區在進行新老物業交接過程中，老物業企業不配合，為此雙方發生沖突，小區老物業企業一名保安受傷，小區大門道閘受損，物業交接失敗。兩個月后，當地警方以“聚眾擾亂公共秩序”為由，對該小區業委會正副主任、委員等4人分別做出行政拘留15天的處罰。

??小區紛繁的矛盾糾紛，已經演變成一場事關小區和諧安寧且不容忽視的“多方博弈”。

??有業委會的小區占比僅14%

??“當前海口共有住宅小區3182個，成立業主委員會的小區450個，占比僅14%。”海口市政協委員、海南省業主委員會協會會長肖江濤告訴記者，根據海口市12345平臺數據顯示，2022年共受理小區物業類辦件82276件，內容主要是物業公司管理不到位、公攤費用不公開、小區衛生清理不及時等。

??數據還顯示，2018年至2022年連續5年，涉物業問題投訴一直排名前四位。

??“由此可見海口住宅小區業委會成立率較低、物業糾紛矛盾多等問題。”肖江濤向記者表示，在海南自貿港建設大力引進人才的背景下，小區居住體驗感不僅關乎重大民生問題，也直接關系各類人才對海口的認同感和歸屬感，屬于比較迫切又容易被忽略的營商“軟環境”范疇。

??為此，肖江濤在今年海口兩會上提出了大力推進“信酬制”物管模式，出臺有針對性、前瞻性的系列配套管理細則，比如《海口市物業管理實施辦法》《小區公共收益管理辦法》等。

??其中“信酬制”是指將小區的物業費和公共收益歸集為共有基金，共有基金賬戶接受全體業主監督，業主隨時隨地可通過手機查看小區各項收支明細。他說，經過兩年實踐證明，“信酬制”可有效破解小區服務收支不透明、業主與物業企業之間不信任等一系列小區治理難題。

??中國物業管理協會法律與政策委員會委員、河南千業（海口）律師事務所高級合伙人胡留喜告訴記者，《民法典》規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后屬于業主共有。如公共區域的商業廣告、泊車、攤位等收入，均屬公共收益，應當歸全體業主共有。

??“通過發紅包的方式向業主分配公共收益，也是履行法律法規規定的其中一種方式，能激發全體業主對物業公共收益的監督意識，也能在一定程度上緩和業主與物業之間的關系，更利于和諧社區的建設。”胡留喜認為，此方式應當提倡，在法律上并無障礙。

??胡留喜告訴記者，雖然公共收益屬于全體業主，但公共收益運營與管理離不開物業服務人的辛勞付出，相關法律法規也有規定，應扣除物業服務人經營管理過程中的合理成本，確保物業服務人運營管理過程中的管理費用支出，并取得合理利潤。否則，物業服務人將對公共部分的運營失去興趣。

??不過胡留喜也表示，公共收益的處分權歸全體業主，其權利體現通過業主大會決定，業委會僅作為執行機構并無相應權限，業委會向業主發放公共收益時，應取得業主大會的授權，否則就屬于越權處分。

??“公共收益來源于公共部分的經營所得，法律規定應主要用于補充專項維修資金的不足，用于小區共有部位設施的維修維護。”胡留喜稱，當然，收益權既然歸全體業主，業主大會也可以決定其他用途，如小區公共部分建設翻新修繕、物業服務費、業主委員會委員津貼、業主大會聘用人員的費用等。