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??樓市下行趨勢仍在持續(xù)。

??國家統(tǒng)計(jì)局6月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月，70個(gè)大中城市中二手房價(jià)環(huán)比持平或上漲的城市僅有15個(gè)，一線城市中，北京、上海、廣州、深圳的二手房價(jià)環(huán)比都在下降，分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。

??房價(jià)下調(diào)的同時(shí)，二手房交易周期延長，掛牌量也在持續(xù)增加。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年6月初，全國13個(gè)重點(diǎn)城市（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽、杭州、合肥）二手住宅掛牌量為 199 萬套，相比今年年初159萬套增長了25%。

??從絕對規(guī)模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對大，6 月初分別為 22萬套、20萬套 和 18 萬套。對比年初掛牌規(guī)模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為 82%、72%和40%。

??掛牌量激增背后原因?yàn)楹危恳拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年二手房出售意愿很強(qiáng)，但由于市場交易遇阻，進(jìn)而產(chǎn)生了房源激增問題。“從結(jié)構(gòu)分類來看，雖然也存在一些恐慌性拋售或急于套現(xiàn)等情況，但其占比或風(fēng)險(xiǎn)是可控的，占比較多的則屬于置換需求或換房需求。”

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年上半年疫情解除后，市場沒有出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，導(dǎo)致部分業(yè)主預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀，掛牌總量走高。此外，一二線城市中投資客較多，部分投資客拋售套現(xiàn)，也導(dǎo)致二手房掛牌量增加。

??二手房掛牌量近200萬套

??今年3月，急需資金周轉(zhuǎn)的鄧綺將3年前入手的一套100平方米房子掛到各地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)平臺，本以為市場行情不錯(cuò)，很快就能賣掉，但幾個(gè)月下來連看房的人都不多。

??鄧綺坐不住了。“掛牌的房子位于北京朝陽區(qū)百子灣，2006年建成，臨近地鐵，周邊還有大型購物商場，單價(jià)8萬元/平方米，但沒想到這么難賣。”

??為了快速賣掉房子，鄧綺只能忍痛降價(jià)，但她低估了賣房的難度，3個(gè)多月下來，報(bào)價(jià)已由800萬元下調(diào)到760萬元，依然沒有賣出去。

??“現(xiàn)在二手房掛牌量一直在增加，不降價(jià)大幾十萬元根本沒人看。”北京百子灣片區(qū)一房產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介人士直言，客戶對現(xiàn)在市場不買賬，同時(shí)沒有利好政策刺激，他們耐得住性子。

??鄧綺也抽空去其他小區(qū)轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，看看銷售情況，小半個(gè)月下來心情十分復(fù)雜。“其實(shí)看新聞有說市場不好，但大多是說沒有學(xué)位的老破小，沒想到次新房銷售情況也一般。”

??商飛是北京亞運(yùn)村片區(qū)一地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店工作人員，他也深感今年賣房的難度。“3月中下旬之后掛牌量增加，成交量卻量價(jià)齊下；市場上，成交量較大的是大三居以及四居室。”

??在上海，位于上海市虹口區(qū)鏈家門店的中介人員告訴記者，從去年9月份開始，上海二手房源掛牌量就開始增加，但成交情況并不理想，到今年2~3月份，經(jīng)歷了一波短暫上漲行情后，市場開始轉(zhuǎn)冷。“議價(jià)空間變大，但也有業(yè)主因?yàn)榉孔右恢辟u不掉不得不將房源下架。”

??在西安，多家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者，“房子越賣越多”。西安經(jīng)開南一位地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，今年以來，二手房成交量一直都不景氣，很多房源一個(gè)月下來只有三四組客戶。“拿我們門店附近的這個(gè)小區(qū)為例，掛牌房源18套，其中有10套房源是最近兩個(gè)月新掛牌的；剩下的8套，有的掛了半年多，也有的掛牌時(shí)間超過一年，最近的一次成交還是在5月份。”

??成交量價(jià)齊跌背后，除去買房觀望氛圍濃厚外，最貼切的感受還有二手房掛牌量持續(xù)爆破。多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺線上數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量已突破12萬套關(guān)口；也有市場機(jī)構(gòu)稱其后臺數(shù)據(jù)顯示更多，整體大約有15萬套左右。

??另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年6月初，全國 13 個(gè)重點(diǎn)城市（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽、杭州、合肥）二手住宅掛牌量為 199 萬套，相比今年年初 159 萬套增長了25%。

??易居研究院認(rèn)為，這意味著今年上半年二手房出售意愿很強(qiáng)，但由于市場交易遇阻，進(jìn)而產(chǎn)生了房源激增的問題。

??“再等等吧”！

??“房價(jià)基本沒有上漲空間了，等等肯定還會有降價(jià)的。”有買房計(jì)劃的張磊表示。

??采訪的多位地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者稱，現(xiàn)在二手房市場已轉(zhuǎn)為買方市場，交易量持續(xù)下降，掛牌量卻在持續(xù)增加，供需失衡下給購房者帶來了較大議價(jià)空間。

??易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國13城二手住宅去化周期為10個(gè)月，二季度該指標(biāo)為15個(gè)月，出現(xiàn)明顯增長。

??張磊告訴記者，他從今年年初開始看房，今年4月地產(chǎn)中介人士向他推薦了一套位于上海浦東區(qū)的一套房子，二室一廳53平方米，交通十分便捷，通勤也很方便，“當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)是450萬元，最近又降了30萬元。”

??“去年年中有朋友523萬元買了這個(gè)小區(qū)的同戶型，這相當(dāng)于一年降了100萬元。”張磊表示，盡管很想盡快把買房一事敲定下來，但目前的市場行情確實(shí)讓他有些后怕，“我們這波青年人沒有吃到低房價(jià)的紅利，面對一線城市高房價(jià)大多力不從心，房子降價(jià)后，我那個(gè)朋友也挺后悔的。”

??在北京的周瑜因?yàn)槿ツ晟诵『ⅲ瑸榱撕⒆訉砩蠈W(xué)她也正在看房，但她也開始變得猶豫起來。“之前看的是帶學(xué)位的老破小，但我關(guān)注的一套房源從640萬元一路降到570萬元，實(shí)在讓我下不了手。”

??“之前覺得學(xué)區(qū)房至少是保值的，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房也可以降價(jià)這么厲害，為了避免以后降價(jià)拋售，我們也在考慮是否要買學(xué)區(qū)房。”周瑜告訴記者，她看中了一套位于西城區(qū)的學(xué)區(qū)房，48平方米，但從現(xiàn)在的市場情形來看，也有不買學(xué)區(qū)房，將來送孩子去國際學(xué)校的想法。

??核心城市房產(chǎn)還保值嗎？

??一二線城市二手房掛牌量持續(xù)上漲，交易周期拉長，價(jià)格出現(xiàn)較大跌幅，一二線城市的房產(chǎn)還保值嗎？

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為，一二線城市仍是全國韌性最強(qiáng)的市場，短期內(nèi)市場調(diào)整波動，長期來看前景仍然看好。

??李宇嘉表示，現(xiàn)在最大的問題是接盤能力不足，短期內(nèi)二手房還將有一段調(diào)整期。“經(jīng)過2015年~2018年以及2020年~2021年上半年這兩年上漲，很多城市房價(jià)翻了一倍有余，甚至兩倍多，現(xiàn)在的現(xiàn)象說明市場在回歸正常。”

??為降低購房成本，激發(fā)市場活力。6月20日1年期、5年期LPR下調(diào)10BP至4.2%，這是自2022年8月以來LPR的首次下降。這是否對二手房市場產(chǎn)生影響，帶動房地產(chǎn)銷售情況好轉(zhuǎn)？

??多位受訪人士認(rèn)為，LPR下調(diào)10BP可以減輕購房壓力，有利于促進(jìn)購房需求入市，從而推動二手房市場活躍度提升，對于拉動銷售面的好轉(zhuǎn)有著積極意義。但對樓市短期成交帶動作用有限。

??“本次降息對購房產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)效果或有限，市場銷售的企穩(wěn)恢復(fù)仍需要其他政策協(xié)同發(fā)力，需求端如通過降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購房成本，或通過一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式調(diào)整核心一二線城市限購政策，以提振市場預(yù)期。”某機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)補(bǔ)充表示。

??李宇嘉也表示，盡管LPR下調(diào)10BP有望對后市形成一定支撐，但最關(guān)鍵的還是需求端對新市民、年輕人的就業(yè)、收入能積極幫助，供給端對開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)能及時(shí)控制，否則金融層面的降息政策難以支撐地產(chǎn)量價(jià)的穩(wěn)定。

??（應(yīng)受訪者要求，文中業(yè)主、購房者、中介人士均為化名）