市場 2024-01-15 09:53:55 來源：丁祖昱評樓市
??2023年，消費復蘇緩慢，開發投資下降。
??2023年商業用房投資金額同比下降16.9%，比住宅開發投資下降速度更快，無論是銷售端還是租賃端都在持續承壓。
??重點城市購物中心平均空置率持續上行，上海平均空置率接近15%，北京、廣州、重慶、武漢購物中心則平均租金持續下跌。
??在這樣的市場背景下，需求不足、供求失衡、消費改變，競爭擠壓成商業最大問題。
??我們認為，客群消費習慣快速變化的當下，商業的運營模式不能一成不變，必須不斷迎合消費群體的變化，嘗試引入新的業態、服務，比如集市、文旅、IP等，為客戶提供契合的消費場景體驗，這樣才能在商業紅海中突圍，抓住客流。
??2023年全國商業營業用房銷售面積及金額同比下跌超15%，銷售與租賃持續承壓，重點城市購物中心空置率上升，其中上海最高，達14.9%，重慶與武漢次之，分別為12.5%和12.1%。
??從理論上來看，一個購物中心的空置率不應該超過10%，如今重點城市購物中心平均空置率持續上行，我們認為，目前上海空置率接近15%應該已達上限。
??在整體銷售與租賃承壓的同時，2023年也是購物中心的交付大年，全年新開400家購物中心，其中很多是因為去年疫情原因延后交付，集中的開業和交付也使得運營和競爭壓力進一步加大。
??從開業城市分布看，多個下沉城市開業活躍度明顯，如徐州、濰坊、鹽城、濰坊、金華、阜陽、漳州、茂名等三四線城市均有2個及2個以上項目開業。
??2023年線上業態零售額占社會消費品零售總額的比重預計達到27%，即使恢復到2021年的社消總額，線下消費市場也面臨巨大的“分流”壓力。
??消費者消費習慣也隨著大環境改變，原先大手大腳的消費習慣逐步像理性消費轉變，線下消費更傾向于體驗、體面，因此傳統的業態及老式的業態已經無法促使消費者進一步消費。2023年實體百貨商超閉店數量逾2000家。
??具體到業態來看，購物中心五大業態中，下跌幅度最大的為兒童親子，環比下跌21%。零售、兒童親子開關店比已低于1，呈現收縮態勢，文體娛樂持續上行；從購物中心業態品類景氣度看，體驗式、輕養生、生鮮等消費復蘇明顯。兒童親子的下降主要還是受這兩年“少子化”的影響，整個業態受到重創。
??截至2023年11月，全國餐飲業累計注冊383.44萬家，注銷吊銷123.27萬家。2022年共有51.9萬家餐飲相關企業注銷吊銷，可以明顯看到， 對比之下，今年注吊銷數量已是去年的2倍有余。
??求生存、搶市場，客單價下降現象從茶飲蔓延到整個餐飲行業，據海底撈2023中期財報顯示，顧客人均消費從上年同期的105.0元巔峰時期112.8元減少至102.9元，門店數量為1382家，相比21年1443家，減少了61家。
??消費轉向外賣，導致到店餐飲客流減少，許多餐飲企業紛紛開展外賣業務，通過與外賣平臺合作，擴大銷售渠道。但與商家簽訂的合同租金并沒有下降，這變相的導致商家遷出商場，從而導致商場空置率上升，商場空置率上升，又會進一步影響客流量，進而形成惡性循環。
??在整體市場壓力下，還是有好的一面，2023年多巴胺經濟活躍消費市場。如預制菜品類賽道，2022年我國預制菜市場規模為4196億元，預計2023年將達5100億元，2026年將升至萬億元級別，預制菜相關企業達6.4萬余家；輕/零酒精飲品賽道，預計2020-2030年低度酒年輕人滲透率將提升6%，低度酒市場規模預計在2025年將達到742.6億元；還有戶外衍生類賽道，2022年，露營市場在天貓率先突破百億大關，2023年，在露營保持較高增速的同時，大戶外整體成交規模達到千億，是露營的8.5倍。
??需求不足、供求失衡、消費改變，競爭擠壓是商業最大問題，目前全國存量購物中心達6000個，體量超5億平方米。整體市場容量已經趨向飽和，運營、空間等結構性不平衡愈加凸顯。
??開業即面臨競爭成為常態，2022年度有超200個項目（占比約45%）周邊800米內有其他商業項目，其中近70個（占比約14%）周邊超過三個商業項目。
??預計未來三年，一線城市購物中心供應總量在731萬平方米左右，按照各個城市十四五規劃常住人口數量，預計到2026年，上海、北京人均購物中心面積將追上紐約。從消費方式看，美國零售以線下渠道為主，中國線上化水平更高，因此即使人均面積一致，中國購物中心也面臨較大的去化壓力。
??在商業體競爭日益激烈，客群消費習慣快速變化的當下，商業的運營模式不能在一成不變，必須不斷迎合消費群體的變化。
??對商業的初心來說，就是人流，只有人來了才是商業。所以商業的核心應該是想盡一切辦法吸引人流，無論是做博物館、文化藝術、網紅打卡，還是文旅結合、特色IP等，只有把人吸引到了這里，商業才有機會。
??從商業來看，目前商用土地供應增速高于住宅用地，還需調整供應節奏，改善供求關系。
??于此同時，進一步開放REITs，打通投融管退閉環也是非常重要的一部分。目前已有四單商業REITs獲批，分別為華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美REIT四單商業REITs，未來有望在這一基礎上進一步加大力度。
??對商業運營本身而言，商業+多元場景緊抓客流，仍是最關鍵的。
西安住建局召開房地產企業座談會，中海、華潤、綠城等18家房企參會
2024-01-12圍繞提振房地產市場信心、優化營商環境、提升服務水平等方面提出意見建議。合肥：租房提取住房公積金將全部線上辦理
2024-01-12目前相關部門正在大力推進四縣一市房產數據治理工作，實現四縣一市租房提取線上辦理。浙江：推進商品房預售制度等改革
2024-01-12完善城鎮住房體系，構建房地產發展新模式。央行上海總部：推動上海房地產市場平穩健康發展
2024-01-12積極營造良好的貨幣金融環境。大連今年將建設改造三個城市安居項目
2024-01-11規劃配售型保障性住房2170套，實施12000平方米城市危房改造，啟動城中村改造項目。廈門召開房地產開發企業座談會，13家房企參加
2024-01-11堅定發展信心,做好政策儲備,加強房地聯動,提升住房品質。2023年上海新房成交約8萬套，二手房成交金額同比上漲16%
2024-01-10新房市場更加趨于理性，二手房市場仍保持一定活躍度。銷售百強房企年度總結：七成業績下滑，近半數未拿地
2024-01-09千億房企數量進一步減少，銷售百強房企拿地金額繼續下降。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
