觀點康為 馬琳 2024-01-03 09:33:52 來源：中房報
??中國房地產行業依然經歷著深度調整：銷售下行，風險蔓延，企業處于迷茫之中。
??根據國家統計局數據，2023年1~11月份，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%；全國商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。這些數據表明，房地產市場仍面臨著較大壓力。
??“現在是房地產行業最困難時期。”談到當下境況，全聯房地產商會創始人之一、北京精瑞人居發展基金會主席聶梅生表示，很多企業表示較為迷茫，看不到明天。
??面對未來，中國房地產行業要怎么走？
??聶梅生認為，當務之急是要去解救仍掙扎在生死邊緣的企業，切斷風險傳遞和影響；下一步則要進行改革，改變以“土地為中心”的發展模式，轉而向新科技、新材料、新服務轉型，步入穩定健康的發展軌道。
??“度過這段調整期，中國房地產行業仍有機會?！甭櫭飞硎?。
??中國房地產報：目前，房地產行業仍處在調整中，行業出現一些悲觀情緒，您怎么看待這些情況。
??聶梅生：現在，中國房地產行業的發展迎來了最困難時期，出險的企業已經有一大批，還沒有倒下的也很迷茫，手中又握有大量土地，很多企業表示他們看不到明天，看不到未來。所以，我認為當下時刻還是要以救企業為主，給予企業資金上的支持并進行債務展期。如果不救企業，出現風險的項目會越來越多，導致企業的還貸能力越來越差，并不斷形成新的風險，使行業陷入困局。另外，現在市場也存在信心不足的問題，這一情況也使企業陷入被動，風險不斷發生。
??但可喜的是，相關利好政策已在釋放，如在2023年10月30日至31日的中央金融工作會議上，對房地產金融相關工作指明了新的發展方向，會議提到因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式；強調“一視同仁”支持房企合理融資等，都將在一定程度上緩解企業之困。
??中國房地產報：2023年全年來看，拿地市場的主角以國企、央企為主，民營企業出手較少，甚至市場上出現了“國進民退”的觀點，您怎么看待這一情況？
??聶梅生：我并不認可這一觀點。央企、國企也是在承擔國家任務和市場發展，這與民營企業的發展并不沖突，包括國企、央企在市場上出手拿地實際上是對地方財政的一種解救，如果現在連國企、央企都不拿地了，市場會陷入“死結”。
??目前，民營企業是不敢出手拿地，一是手上資金有限，二是擔心難以出手，必須考慮到發展的安全性。
??現在，我也很替開發商擔心，過去很多企業為了發展競拍了很多土地，這些土地儲備過去是開發商的命根，但現在是誰儲備多誰的問題就越多。
??中國房地產報：長期以來，房地產行業都是在調整中發展，目前走到了一個關鍵的十字路口，要如何發展成為業界普遍熱議的話題，在這方面您怎么看？
??聶梅生：實際上，在一次討論會上我曾表達過，如果我國房地產市場實行租購并舉，必將要進行一次顛覆性的改革，即中國房地產行業要進行產業鏈重組，以“土地為中心”形成的房地產行業發展模式要進行調整。
??過往，房地產行業形成了一個“以土地為中心”的產業鏈條和發展方式，包括現在地價占房價的比重依然很高，土地財政依然是各主要城市發展的重要支撐，很多城市的土地財政依賴度甚至達到了50%、60%，發展已被土地財政綁架了，導致現在想轉變發展方式都很難，并衍生了諸多問題。
??因此，這一產業發展模式必須打破，要弱化以“土地地為中心”的發展模式，走質量型發展，向新材料、新科技轉型，比如發展機器人砌磚技術、3D打印技術，提高住房質量；發展綠色金融，在中國，房企綠色債券發行規模仍較低，僅占3%，全世界都在20%左右；發展社區服務、現代化服務業，以滿足人們的生活需求，比如養老服務，這將產生一個非常廣泛的產業鏈條，且是朝陽產業，目前也有很多科技術企業進入，如京東方等。
??中國房地產報：目前，房地產行業利好政策不斷推出，市場也在調整，在這一背景下您對2024年的房地產市場發展怎么看，有什么建議。
??聶梅生：我認為市場仍會延續目前信心不足、銷售不暢、企業困難的局面，包括行業在新的發展模式探索方面也很迷茫。
??我們房地產行業的這次調整是很深刻的，它并不會因為政策解除就會馬上好轉，就像一個病入膏肓的人轉好時也不會在第二天就蹦起來去跑馬拉松，這需要一個緩解過程，一部分會死去，一部分健康的會存活下來。
??所以，當務之急是要去解救仍掙扎在生死邊緣的企業，這樣的企業往往不是“一倒了之”，它的出險會影響健康企業，進而進一步影響到經濟領域。所以，處在房地產行業這個深度轉型期，我們要給予一些企業一些機會，行業的整體發展才能轉好。
??同時也要讓市場進行自我修復?，F在市場已經在起作用了，我們看到房地產行業的泡沫在逐漸縮小、消融，一個一個在破，市場自我調整后，行業會恢復到健康狀態，但這需要一定的時間。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
