觀點(diǎn)馬琳 2024-01-05 09:22:01 來源：中房報
??“如果一家企業(yè)只能看見10年、20年以后的發(fā)展道路，它注定是悲觀的。”御風(fēng)集團(tuán)董事長馮侖觀察房地產(chǎn)行業(yè)這幾年的變化調(diào)整時拋出了這樣的觀點(diǎn)。
??過去幾年特別是過去一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷著銷售下行、風(fēng)險蔓延、市場處于低迷的深度調(diào)整中，悲觀情緒蔓延。
??面對這一行業(yè)現(xiàn)狀，馮侖則樂觀地表示行業(yè)不必過于悲觀。他以段子隱喻行業(yè)發(fā)展，如果你今年50歲，家里有個小孩18歲了，不長個了，你會認(rèn)為他會死掉嗎？他不長個了，就會長智慧了。
??相反，馮侖認(rèn)為，現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要機(jī)遇期，也將是一個快速發(fā)展的起點(diǎn)。行業(yè)的機(jī)遇期將在七大賽道領(lǐng)域出現(xiàn)，涉及醫(yī)療、物流等，這也是一個行業(yè)在人均GDP超過1.2萬美元、人口增長緩慢或不增長、城市化率超過50%后必然的發(fā)展趨勢。
??2016年，馮侖退出自己一手創(chuàng)建的萬通集團(tuán)，以御風(fēng)集團(tuán)董事長身份活躍在公眾視野中，圍繞醫(yī)療健康開發(fā)空間產(chǎn)品，他推出的健康公寓、療愈酒店、大健康產(chǎn)業(yè)園、健康生活館等都獲得了市場的認(rèn)可，最近他又聯(lián)手遠(yuǎn)大集團(tuán)正在落地健康住宅。
??“我一直在講行業(yè)要創(chuàng)新，不要老看地產(chǎn)行業(yè)在暴雷，我們也在用創(chuàng)新來解決暴雷、人居環(huán)境改善和品質(zhì)提升的問題，這是行業(yè)趨勢。”馮侖表示。
??對于未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，馮侖表示，穩(wěn)定下來的健康的房地產(chǎn)市場規(guī)模會由2019年的20萬億元調(diào)整至8萬億~10萬億元，房地產(chǎn)公司的數(shù)量未來或會從10萬家減少到1萬家以下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式則可以參考新鴻基、凱德、長實(shí)、黑石等，他們就是我們的未來。
??中國房地產(chǎn)報：長期以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)都在調(diào)整中發(fā)展，目前走到了一個關(guān)鍵的十字路口，要如何發(fā)展成為業(yè)界普遍關(guān)心的話題，在這方面您怎么看。
??馮侖：房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是很重要的，行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)到了這個時刻，也不必悲觀。相反，現(xiàn)在是行業(yè)發(fā)展的一個重要機(jī)遇期，也將是一個快速發(fā)展的起點(diǎn)。
??舉個例子，如果你今年50歲，家里有個小孩18歲了，不長個了，你會認(rèn)為他會死掉嗎？不會吧，你會知道他不長個了但是開始長智慧了，在社交、人際關(guān)系方面長能力了；他還學(xué)會了請客吃飯，這種變化家長會高興的。其實(shí)，讓我看現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)我就是這么看的。原因是“住宅產(chǎn)品”已經(jīng)不可能再有多高的增長規(guī)模了，企業(yè)的規(guī)模也到頂了，有很多企業(yè)會退出會死掉，這都是正常現(xiàn)象，但這個行業(yè)還在。我們可以看到，在人均GDP達(dá)到五六萬美元甚至8萬美元的國家，房地產(chǎn)市場依然發(fā)展得很好，只不過它走向了其他領(lǐng)域，行業(yè)將進(jìn)入“非住宅開發(fā)時代”。
??中國房地產(chǎn)報：行業(yè)進(jìn)入“非住宅開發(fā)時代”后， 哪些領(lǐng)域?qū)⒂瓉頇C(jī)會？
??馮侖：比如我一直在講的“1+7”賽道，“1”是住宅，“7”則是指七大賽道領(lǐng)域，包括商業(yè)、辦公、酒店度假、教育研發(fā)、醫(yī)療健康、物流倉儲、政府物業(yè)等，這里面醫(yī)療健康和物流倉儲發(fā)展得就很好。
??其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也不等于住宅開發(fā)，它是一個非常大的概念，領(lǐng)域豐富，就像年輕人談戀愛，感覺談戀愛就是人生了，到了老爺爺、老奶奶的年紀(jì)才知道那并不是全部的人生，人生很復(fù)雜。一樣的，房地產(chǎn)行業(yè)并不等于住宅開發(fā)。
??中國房地產(chǎn)報：目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在調(diào)整中，行業(yè)表現(xiàn)悲觀，您悲觀嗎？
??馮侖：我不悲觀。從成熟國家發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)類公司只占10%，90%均是服務(wù)類公司。現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)市場中90%是開發(fā)類公司，這90%的開發(fā)公司當(dāng)中有90%是開發(fā)住宅的，所以經(jīng)過這一輪調(diào)整，我認(rèn)為會有將近90%的企業(yè)會消失，行業(yè)的發(fā)展也會趨同于其他國家的模式，走入服務(wù)模式，賺取經(jīng)營收入。
??雖然說企業(yè)的生死很重要，但我們不要把這件事看得過于重了，除了“死”還有“生”，我們要站在更高的位置向更遠(yuǎn)的方向去看，要看到行業(yè)70年、100年、200年以后的發(fā)展規(guī)律，如果看見的只是10年、20年后的發(fā)展道路，他注定是悲觀的。
??我身邊也有一些地產(chǎn)公司的朋友，他們總是沉浸在過去高周轉(zhuǎn)的時光里，突然一下子環(huán)境變了就認(rèn)為行業(yè)不行了，他不知道轉(zhuǎn)向，不知道還有一片大好未來。對于下一步的發(fā)展，我們可以看看新鴻基、凱德、長實(shí)、黑石等，他們就是我們的未來。
??中國房地產(chǎn)報：有觀點(diǎn)認(rèn)為是過往政策導(dǎo)致了如今的局面，您怎么看？
??馮侖：一個企業(yè)的死亡分為多種情況，分別是自然死亡、制度性死亡、意外死亡，商業(yè)競爭、技術(shù)替代就是自然死亡，自然災(zāi)害屬于偶然性死亡，制度性死亡就是社會革命顛覆導(dǎo)致的死亡，中國房企的調(diào)整是市場趨勢使然，這一狀況在歐美國家發(fā)生過，在中國臺灣地區(qū)發(fā)生過，在香港也發(fā)生過，當(dāng)人均GDP過了1.2萬美元、人口增長緩慢或不增長、城市化率超過50%后，很多住宅公司就沒有空間了。
??中國房地產(chǎn)報：您如何看現(xiàn)在一些企業(yè)面臨的困局，包括萬科。
??馮侖：萬科是一家財務(wù)合規(guī)、專業(yè)能力好、運(yùn)營穩(wěn)健的企業(yè)，也是一家有明確價格觀和使命的企業(yè)，風(fēng)險偏好也沒有大，監(jiān)管也比較全面，管理團(tuán)隊(duì)的管控力也較好，我認(rèn)為是沒有什么問題的。一些企業(yè)出問題是因?yàn)槔习鍌€人的風(fēng)險意識不足，過于追求“大”了。
??中國房地產(chǎn)報：您對2024年的房地產(chǎn)市場發(fā)展怎么看，有什么建議？
??馮侖：我認(rèn)為，未來穩(wěn)定下來的健康的房地產(chǎn)市場規(guī)模大概會由2019年的20萬億元調(diào)整至8萬億~10萬億元，房地產(chǎn)公司的數(shù)量未來或會從10萬家減少到1萬家以下。住房市場將重點(diǎn)解決三方面需求，一是剛性住房需求，二是保障性住房需求，三是城市更新需求，這三個方面將是市場增長的重點(diǎn)；上述需求也將主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口增加的城市，這是企業(yè)拓展的機(jī)會區(qū)域。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
