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??在上海陸家嘴世茂濱江花園的江景房前，資深經(jīng)紀(jì)人潘雪蓮指著一套掛牌價(jià)1580萬元的房源感嘆：“去年這套同戶型房源成交價(jià)還是1450萬元，現(xiàn)在房東已經(jīng)不愿意降價(jià)了。”

??上海二手房市場正迎來回穩(wěn)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度上海二手住宅成交57067套，同比上漲47.33%；網(wǎng)簽均價(jià)42178元/平方米，同比上升2.34%。

??新房市場同樣活躍。一季度上海新房成交面積約141.92萬平方米，同比上漲2.34%；成交均價(jià)79970元/平方米，環(huán)比上漲10.58%，同比上漲1.34%。另有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一季度上海新房成交額達(dá)1043.9億元。

??上海市房地產(chǎn)交易中心副主任阮駿麒表示，目前“滬九條”“滬七條”政策效應(yīng)仍處于釋放階段，市場延續(xù)了去年四季度以來回穩(wěn)向好態(tài)勢，尤其是3月份，周末二手房成交日均都超千套，樓市行情向好。

??某機(jī)構(gòu)上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)深化及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)入市，購房者對市場信心及房價(jià)企穩(wěn)預(yù)期有所增強(qiáng)，市場溫和修復(fù)態(tài)勢有望延續(xù)。

??新房市場：豪宅高熱，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目遇冷

??當(dāng)日開盤3小時售罄，均價(jià)18.9萬元/平方米，158套房源攬金92.34億元……嘉里建設(shè)在上海黃浦操盤的金陵華庭項(xiàng)目刷新了上海新房市場2025年以來單日總銷金額最高紀(jì)錄。

??“從樣板房開放到項(xiàng)目認(rèn)購，短短幾周案場到訪量超千組，除了印證項(xiàng)目本身的稀缺屬性外，更說明了上海住宅市場的巨大潛力。”嘉里建設(shè)華東區(qū)總經(jīng)理陳小峰表示。

??繼2024年上海新房市場產(chǎn)生約60個“日光盤”后，今年上海新房市場依舊頻繁出現(xiàn)高端項(xiàng)目熱銷現(xiàn)象。僅在3月，上海就有3個均價(jià)超過10萬元/平方米的高端項(xiàng)目入市，金陵華庭和位于徐匯區(qū)的能建·西岸譽(yù)府兩個項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了“日光”，位于上海浦東的前灘公館認(rèn)購率高達(dá)334%，吸引了802組客戶爭搶，240套房源也在當(dāng)日全部售罄。

??據(jù)仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)，今年一季度，上海高端一手住宅成交錄得1040套，核心地段高端項(xiàng)目持續(xù)受到購房者追捧，高端住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%至14.46萬元/平方米。從成交結(jié)構(gòu)來看，千萬級房源成交占比提升至8%，徐匯、浦東大平層占比達(dá)12%。

??多個“網(wǎng)紅盤”的集中入市提升了一季度上海新房市場熱度，部分郊區(qū)的首次改善項(xiàng)目也出現(xiàn)了“點(diǎn)狀”高溫現(xiàn)象。如上海寶山大場中環(huán)置地中心望云、浦東唐鎮(zhèn)開云湖璟華庭、寶山楊行四季隱秀、浦東曹路象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺等項(xiàng)目在開盤首日也取得了不錯的去化。

??“這一輪樓市行情主要得益于積壓的需求在新政刺激下的釋放，但整體樓市仍呈分化趨勢。”上海某房企內(nèi)部人士表示，上海新房市場主要是核心區(qū)高端項(xiàng)目在領(lǐng)跑，豪宅市場的火爆并不能代表整體市場回暖，大多區(qū)域仍在底部調(diào)整。

??克而瑞研究中心總經(jīng)理林波也同樣認(rèn)為，上海遠(yuǎn)郊項(xiàng)目客戶預(yù)期差，觀望情緒不減；改善端項(xiàng)目客戶落定信心加強(qiáng)，成交顯著提升；核心區(qū)豪宅持續(xù)高熱，市場分化仍在加劇中。

??與上海內(nèi)環(huán)新房成交均價(jià)攀升至12萬元/平方米形成鮮明對比的是，臨港、金山等遠(yuǎn)郊新房均價(jià)同比下探3%～5%，如金山新城建發(fā)朗玥等項(xiàng)目以3.2萬元/平方米低價(jià)策略吸引剛需，認(rèn)購率仍不足50%。

??克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海市中心、浦東的項(xiàng)目去化率普遍在80%～100%，寶山、閔行去化約6成，五大新城去化多在4成以下。

??林波表示，當(dāng)前市場已形成“核心區(qū)價(jià)值共識強(qiáng)化，遠(yuǎn)郊價(jià)格戰(zhàn)常態(tài)化”的雙軌運(yùn)行特征。

??業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這種“冰火兩重天”的市場格局，折射出政策紅利釋放下的結(jié)構(gòu)性矛盾。真正引爆市場的，是藏在政策縫隙里的“一二手倒掛差”。高倒掛讓購房者坦言：“這不是買房，是理財(cái)游戲。”黃浦濱江豪宅買家將房產(chǎn)視為“抗通脹硬通貨，其保值性超越黃金ETF”。

??市場數(shù)據(jù)顯示，2025年，上海預(yù)計(jì)有402個項(xiàng)目待入市，其中有54個高端改善新盤，黃浦、靜安、徐匯濱江供應(yīng)豐富。僅黃浦區(qū)，2025年價(jià)格超過10萬元/平方米的項(xiàng)目就有14個。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀認(rèn)為，持續(xù)優(yōu)化的信貸環(huán)境疊加當(dāng)前寬松的住房政策，將繼續(xù)支撐上海住宅市場企穩(wěn)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)高端一手住宅均價(jià)將進(jìn)一步上漲。第一太平戴維斯也同樣預(yù)判，隨著土拍溢價(jià)率攀升和新房限價(jià)放開，2025年上海新房價(jià)格還會進(jìn)一步上漲，尤其是處在內(nèi)環(huán)內(nèi)、濱江沿岸的高價(jià)值板塊。

??二手房市場：成交放量背后的博弈

??相較于高價(jià)盤頻出的新房市場，二手房市場更能反映樓市基本面。

??有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度上海二手房累計(jì)成交約6.45萬套，同比上漲42%，接近2021年以來最高季度交易量。

??從一線經(jīng)紀(jì)人的反饋更能直觀市場。“目前市場活躍度很好，二手豪宅掛牌價(jià)企穩(wěn)，房東議價(jià)空間收窄，部分優(yōu)質(zhì)房源的成交周期縮短到10天。”上海中原地產(chǎn)某門店工作人員表示。

??中原地產(chǎn)陸家嘴門店負(fù)責(zé)人潘雪蓮告訴記者，近3月成交房源中，85%最終成交價(jià)低于掛牌價(jià)5%以上，市場進(jìn)入價(jià)格發(fā)現(xiàn)新階段。當(dāng)下，上海的重點(diǎn)板塊已形成“賣舊買新”的資產(chǎn)騰挪鏈條，次新房成為主要承接標(biāo)的。

??整個3月，上海二手房成交量都處于高位。其中，3月8日迎來開年首個成交高峰，單日網(wǎng)簽量1432套，僅一周該紀(jì)錄于3月15日被打破，當(dāng)日網(wǎng)簽紀(jì)錄新高推向1473套，當(dāng)月累計(jì)2.93萬套的二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下2024年“9·29”新政實(shí)施后的月度成交次高峰。

??58安居客研究院院長張波表示，上海二手房市場呈現(xiàn)三大新特征：總價(jià)500萬元以下房源80%買家為置換客；中介傭金結(jié)構(gòu)向核心區(qū)二手豪宅傾斜；掛牌策略轉(zhuǎn)向“低開搶跑”，部分小區(qū)建議掛牌價(jià)低于最新成交價(jià)5%。

??盡管一季度上海二手房市場整體成交放量，但分區(qū)域也呈現(xiàn)明顯的割裂特征。核心區(qū)二手豪宅成交價(jià)同比跳漲20%，而外郊環(huán)超六成房源降價(jià)超3次仍無人問津，遠(yuǎn)郊部分老舊小區(qū)甚至需要降價(jià)15%～20%才有機(jī)會成交。

??中原地產(chǎn)新華路門店負(fù)責(zé)人張宏超告訴記者，今年以來，他們帶看客戶平均比價(jià)周期從14天壓縮至7天，但決策時長反而延長至45天。

??“帶看10組才有1組談價(jià)。”上海奉賢某中介經(jīng)紀(jì)人直言。

??據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，2025年一季度上海二手房市場呈現(xiàn)“明牌博弈”特征，結(jié)構(gòu)性調(diào)整暗流涌動，價(jià)值體系與整個大環(huán)境一起正經(jīng)歷深刻重構(gòu)。

??學(xué)區(qū)房價(jià)格對市場風(fēng)向的反應(yīng)總是更加劇烈。曾創(chuàng)下單價(jià)20萬元紀(jì)錄的浦東梅園34平方米的學(xué)區(qū)房，本季度成交單價(jià)回落至10萬元，同比下跌50%。“教育均衡化政策加速了學(xué)區(qū)房泡沫出清。”浦東金橋中介門店負(fù)責(zé)人劉強(qiáng)分析，盡管有家長稱“現(xiàn)在不買，難道等孩子考不上高中再哭”，但投資屬性剝離后的學(xué)區(qū)房正回歸居住本質(zhì)。

??再如，碧云國際社區(qū)某聯(lián)洋年華業(yè)主以860萬元（較峰值折價(jià)18%）拋售89平方米房源后，7日內(nèi)完成置換森蘭名苑三居125平方米的操作，這種“折價(jià)換倉”策略在改善型需求中形成示范效應(yīng)。

??此外，買賣雙方博弈策略升級。張江玉蘭香苑再現(xiàn)“掛牌即售”現(xiàn)象，但成交價(jià)普遍抹去掛牌價(jià)尾數(shù)，賣方主動釋放觸底信號。徐匯濱江某江景房業(yè)主在降價(jià)80萬元的同時附加“兩年售后返租”條款，形成價(jià)格緩沖機(jī)制。靜安寺商圈出現(xiàn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人通過設(shè)計(jì)“抵押-置換-再抵押”金融方案促成2000萬元級老洋房交易的新模式。

??“現(xiàn)在的市場，聰明人都在用別人的恐慌換自己的籌碼。”張波表示，政策調(diào)控深化與市場預(yù)期轉(zhuǎn)變正推動上海樓市進(jìn)入新平衡周期，不是簡單的價(jià)格輪回，而是資產(chǎn)流動性、金融屬性和居住價(jià)值的重新排序。

??前述某房企內(nèi)部人士表示，政策環(huán)境持續(xù)松綁直接激活置換鏈條，但紅利集中在核心資產(chǎn)。

??土地市場：高熱催生新局面

??一季度的上海也在批量制造“地王”。

??一批次虹口瑞虹新城地塊刷新2024年8月上海實(shí)行“雙高雙競”政策以來的總價(jià)紀(jì)錄，三批次靜安大寧地塊和浦東北蔡地塊均刷新板塊最高單價(jià)紀(jì)錄。

??某TOP10房企滬蘇區(qū)域總裁表示：“當(dāng)前土拍已從利潤計(jì)算轉(zhuǎn)為生存卡位，房企正在土地儲備與現(xiàn)金流安全之間走‘鋼絲’。”

??但是不斷被推高的地價(jià)，正在重塑上海新房價(jià)格體系，也催生置業(yè)者加速進(jìn)場。

??中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上海土地出讓后，周邊在售項(xiàng)目周均帶看量環(huán)比激增47%，購房決策周期從23天壓縮至11天，市場呈現(xiàn)“拍地即去化”的傳導(dǎo)效應(yīng)。

??林波認(rèn)為，土地市場的高熱導(dǎo)致核心區(qū)域新房補(bǔ)漲，內(nèi)環(huán)內(nèi)新房價(jià)格將被重塑，尤其是市區(qū)高端盤和風(fēng)貌別墅產(chǎn)品未來價(jià)格將呈現(xiàn)向上走勢。

??IT工程師林浩就是典型的“土拍驅(qū)動型買家”，去年面對待拍地塊選擇觀望，卻在今年3月周邊3宗宅地以40%溢價(jià)率成交后連夜認(rèn)購浦東西派海上項(xiàng)目。改善型買家李薇從2023年“等配套落地”的觀望直接轉(zhuǎn)變?yōu)橥僚暮蠹觾r(jià)18萬元鎖定江景資源。

??“土拍樓板價(jià)7.1萬元/平方米形成價(jià)格新錨點(diǎn)，在售9萬元/平方米房源立即觸發(fā)搶購。”某TOP房企市場部負(fù)責(zé)人表示，這種基于土地定價(jià)的預(yù)期重構(gòu)正在改變傳統(tǒng)價(jià)格認(rèn)知體系，也改變了購房者的決策曲線。

??滬上某中介機(jī)構(gòu)給出的信息是，一季度土拍后核心區(qū)大戶型成交提速明顯，超6成買家通過郊區(qū)資產(chǎn)置換實(shí)現(xiàn)升級。青浦某項(xiàng)目營銷總監(jiān)透露：“投資客仍在消化規(guī)劃預(yù)期落差，而陸家嘴業(yè)主已開始采用遠(yuǎn)期規(guī)劃溢價(jià)定價(jià)。”

??與此同時，土地市場的結(jié)構(gòu)性高熱也在重塑開發(fā)邏輯。上海徐匯濱江某項(xiàng)目精裝標(biāo)準(zhǔn)突破8000元/平方米，與遠(yuǎn)郊項(xiàng)目2000～3500元/平方米的配置形成產(chǎn)品“代際差”；臨港新城某項(xiàng)目被迫祭出“首付分期+十年物業(yè)費(fèi)”組合拳，去化周期仍超18個月；青浦剛需盤將景觀投入壓縮至1000元/平方米后陷入“降標(biāo)滯銷”困境。

??某頭部房企上海區(qū)域負(fù)責(zé)人張楠（化名）透露，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目平均去化周期已達(dá)16個月，部分項(xiàng)目被迫啟動“工抵房+渠道包銷”組合拳，但收效甚微。

??前述某房企市場部負(fù)責(zé)人表示，上海樓市已進(jìn)入“土拍定價(jià)-市場錨定-需求分化”的新傳導(dǎo)周期，土地溢價(jià)成為房價(jià)預(yù)期坐標(biāo)系的同時，居住屬性與金融屬性的加速分野，正折射出城鎮(zhèn)化深水期的轉(zhuǎn)型陣痛。

??當(dāng)核心區(qū)項(xiàng)目憑借稀缺性演繹財(cái)富神話，遠(yuǎn)郊盤在降價(jià)漩渦中艱難求生，這場由土地財(cái)政齒輪驅(qū)動的深度洗牌，或?qū)⒅厮苌虾鞘形磥?0年格局。