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??深圳樓市正經(jīng)歷淡季陣痛期。

??8月17日，深圳“網(wǎng)紅豪宅”華潤(rùn)城一套二手房源被上架法拍，引來(lái)近萬(wàn)人“圍觀”后，最終流拍。

??原業(yè)主2018年的購(gòu)入價(jià)為1150萬(wàn)元，此次起拍價(jià)為1050萬(wàn)元。上述房源流拍后，該房源迅速在8月18日重新上架進(jìn)行二次拍賣，起拍價(jià)則已大幅降為840萬(wàn)元。

??這個(gè)曾經(jīng)被冠以“買到即賺500萬(wàn)元”的深圳“網(wǎng)紅盤(pán)”，吸引過(guò)大量投資客入場(chǎng)，是新房限價(jià)時(shí)代首個(gè)掀起“打新熱”的豪宅盤(pán)，過(guò)往二手房成交價(jià)最高近20萬(wàn)元/平方米，盡管長(zhǎng)期以來(lái)爭(zhēng)議不斷，但仍被市場(chǎng)認(rèn)為是深圳樓市的“風(fēng)向標(biāo)”。

??深圳華潤(rùn)城片區(qū)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示：“去年‘9·29’新政后，深圳只有華潤(rùn)城業(yè)主敢聯(lián)合喊出漲價(jià)護(hù)盤(pán)，當(dāng)時(shí)價(jià)格確實(shí)漲上去了，不少房源也有成交，現(xiàn)在看來(lái)，接手的那批人也站在高位上了。”

??跌落的不只華潤(rùn)城，龍悅居、諾德假日等“二手神盤(pán)”以及如海納公館、前海天境等“網(wǎng)紅次新盤(pán)”，8月份以來(lái)的成交價(jià)格也紛紛刷新了“地板價(jià)”。

??深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉表示，今年“小陽(yáng)春”市場(chǎng)較為火熱但持續(xù)時(shí)間短，二季度政策效應(yīng)基本消化完全后，市場(chǎng)出現(xiàn)了成交大幅下滑、觀望情緒升溫、二手掛盤(pán)量創(chuàng)新高、價(jià)格持續(xù)調(diào)整的狀況，因此，即便是核心區(qū)域“網(wǎng)紅盤(pán)”，也難走出獨(dú)立行情。

??面對(duì)即將到來(lái)的“金九銀十”，深圳樓市正迫切等待新一輪的“政策發(fā)令槍”。

??多個(gè)“網(wǎng)紅盤(pán)”成交價(jià)創(chuàng)新低

??“這個(gè)價(jià)格即使放在一年前，是想都不敢想的。”

??深圳市南山區(qū)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人歐陽(yáng)接受采訪時(shí)說(shuō)，8月份，華潤(rùn)城潤(rùn)府一期出售的一套東南向89平三室，業(yè)主報(bào)價(jià)跌破1000萬(wàn)元，最終成交價(jià)990萬(wàn)元，創(chuàng)下了該戶型成交新低。

??據(jù)了解，華潤(rùn)城潤(rùn)府一期在去年9月新政出臺(tái)后，成交價(jià)一度回漲至13萬(wàn)~14萬(wàn)元/平方米。有二手房中介經(jīng)紀(jì)平臺(tái)成交紀(jì)錄顯示，今年6月，同樣戶型的成交價(jià)為1150萬(wàn)元；更早之前的成交價(jià)均在1200萬(wàn)元以上。

??“去年同期的成交價(jià)也沒(méi)有這么低過(guò)，目前整個(gè)華潤(rùn)城項(xiàng)目的掛盤(pán)量驚人，500多套二手房在賣，不排除投資客繼續(xù)砸盤(pán)的可能。”歐陽(yáng)感慨地表示。

??8月以來(lái)，成交價(jià)創(chuàng)新低的“二手網(wǎng)紅盤(pán)”不只華潤(rùn)城一個(gè)。

??位于深圳市龍華區(qū)的擁有“名校”概念加持的龍悅居四期，近期最新成交的63平方米兩房戶型，成交價(jià)為280萬(wàn)元，單價(jià)已低于4.5萬(wàn)元/平方米。該小區(qū)在2021年成交高峰期，兩房戶型最高成交價(jià)曾高達(dá)720萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)了11萬(wàn)元/平方米。

??去年同期，龍悅居兩房成交價(jià)仍在320萬(wàn)元左右，之后盡管價(jià)格有所波動(dòng)，但直到今年一季度也仍保持著300萬(wàn)元以上的成交總價(jià)。

??然而，二季度以來(lái)，龍悅居業(yè)主報(bào)價(jià)和成交價(jià)陸續(xù)擊穿“3字頭”，據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士透露，目前同戶型房源，有業(yè)主報(bào)價(jià)只要278萬(wàn)元。

??8月5日，龍悅居一套63平方米房源在法拍平臺(tái)上迎來(lái)二次拍賣，最終成交價(jià)僅255萬(wàn)元，單價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下龍悅居四期近年成交價(jià)新低。

??次新盤(pán)方面，多個(gè)曾經(jīng)搶破頭的“神盤(pán)”項(xiàng)目，光環(huán)也在褪去。

??位于深圳市寶安區(qū)的海納公館項(xiàng)目，2019年首次開(kāi)盤(pán)，756套房源遭千人搶房，2020年，項(xiàng)目最后5套保留房源進(jìn)行搖號(hào)選房，吸引了1171批凍資100萬(wàn)元的客戶，234:1的入圍比例至今仍是深圳樓市最高的認(rèn)籌比紀(jì)錄。

??去年年中，已過(guò)限售期海納公館開(kāi)始進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)，但該小區(qū)最新成交案例顯示，116平方米四房戶型成交總價(jià)僅1210萬(wàn)元，與同戶型在去年12月1460萬(wàn)元對(duì)比，近半年跌幅將近2成。

??同時(shí)，有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員透露，海納公館89平方米三房，在8月的最新成交價(jià)也僅912萬(wàn)元，“業(yè)主去年10月掛盤(pán)，掛盤(pán)價(jià)最初為1180萬(wàn)元，后來(lái)該業(yè)主不斷下調(diào)報(bào)價(jià)，總共降價(jià)了20多次才最終成交。”

??“網(wǎng)紅盤(pán)”不再叫好叫座，普通二手房小區(qū)更是陷入流動(dòng)性問(wèn)題，來(lái)自深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，深圳8月份二手房在售房源已突破7.6萬(wàn)套。

??目前從購(gòu)房者到二手房經(jīng)紀(jì)人，個(gè)人的市場(chǎng)“體感”普遍較低。在深圳市寶安區(qū)一房地產(chǎn)中介門(mén)店，正在了解近期行情的黃小姐說(shuō)，她從去年第四季度開(kāi)始看房，到今年7月份發(fā)現(xiàn)之前看過(guò)的幾個(gè)小區(qū)，有的成交價(jià)格已經(jīng)跌了七八十萬(wàn)元，“現(xiàn)在我也不知道，還該不該繼續(xù)看房買房了。”

??同時(shí)，有不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也表示，進(jìn)入三季度，深圳多個(gè)次新高價(jià)樓盤(pán)的成交價(jià)格持續(xù)走低，對(duì)深圳樓市的市場(chǎng)情緒和整體成交形成一定影響。

??深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)亦指出，7月深圳二手房錄得量雖有增長(zhǎng)，但下旬已有走弱趨勢(shì)，同時(shí)市場(chǎng)呈現(xiàn)“以價(jià)換量”現(xiàn)象，市場(chǎng)信心仍待修復(fù)。

??政策刺激呼聲再起

??二房市場(chǎng)交易態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)冷的同時(shí)，深圳樓市也有好消息傳來(lái)。

??深圳貝殼研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月11日至8月17日，貝殼深圳合作門(mén)店的二手房成交呈現(xiàn)顯著回暖態(tài)勢(shì)，不僅簽約量大幅增長(zhǎng)，比前一周（8月4日至8月10日）增幅高達(dá)26.3%，作為成交先行指標(biāo)的帶看量亦同步提升，較前一周增長(zhǎng)16%。

??我們也從另一家深圳地產(chǎn)中介樂(lè)有家了解到，8月1日至17日，樂(lè)有家深圳門(mén)店二手住宅簽約量同比去年同期上漲47%，市場(chǎng)交易好于去年同期。

??另一方面，近3周以來(lái)，樂(lè)有家門(mén)店300萬(wàn)元以下房源成交占比相較7月提升2.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到29.1%，在這座住房自有率不足3成的城市，剛需加速進(jìn)場(chǎng)跡象明顯，也是樓市健康運(yùn)轉(zhuǎn)的重要體現(xiàn)。

??深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平分析認(rèn)為，北京發(fā)布購(gòu)房新政后，置業(yè)者對(duì)樓市的關(guān)注度增加，且市場(chǎng)上高性價(jià)比房源增多，也刺激了深圳置業(yè)者加快入市。

??不過(guò)，深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉也提醒，二手房市場(chǎng)交易環(huán)比情況呈現(xiàn)一路走低態(tài)勢(shì)，8月成交預(yù)計(jì)略有下滑，“二手房成交量已經(jīng)完成筑底，但價(jià)格持續(xù)調(diào)整，區(qū)域之間分化較為嚴(yán)重，非核心區(qū)域供需矛盾更為顯著，價(jià)格下行幅度也更為明顯。”

??因此，面對(duì)持續(xù)低迷的市場(chǎng)，今年以來(lái)深圳地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ谡叽碳さ暮袈暼找娓邼q。

??“去年新政讓市場(chǎng)看到了止跌回穩(wěn)的希望，信心顯著增強(qiáng)，二手房?jī)r(jià)格也維持了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間穩(wěn)定，但目前形勢(shì)不容樂(lè)觀，新一輪的政策放松確實(shí)是必要的。”鄒少偉表示。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，以目前的市場(chǎng)情緒、交投態(tài)勢(shì)來(lái)看需要政策支持，這也有利于“金九銀十”市場(chǎng)的發(fā)力。