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??每一個擱淺的地產項目，背后皆是故事。長江商學院三亞校區項目的背后故事尤其“傳奇”。

??三亞市自然資源和規劃局近日公布了存量土地處置工作情況，提到“無償收回長江商學院211.85畝閑置土地，三亞科惠信息產業園實業有限公司119.1畝閑置土地經整治重新動工開發……”雖然只有只言片語，但這個消息將長江商學院推至輿論的風口。

??211.85畝閑置土地名為“長江商學院三亞校區”，實際上內有乾坤是一個徹頭徹尾的房地產項目——“長江商學院三亞校區、三亞溫泉谷度假村及休閑養生中心”是集山間別墅、高爾夫球場、高端度假酒店等為一體的地產綜合體。隱藏其間的長江商學院三亞校區，隨著兩宗閑置土地被三亞市政府無償收回，曾經引起社會廣泛關注的“教育項目”，經歷12年波折后宣告結束。

??這一切，都起源于曾經的知名地產商人、足球大鱷徐澤憲在海南的“夢想”。2009年，站在中國最南端的熱帶濱海城市三亞，徐澤憲一眼望去，滿目希冀，拿到土地后他拉來長江商學院以教育配套名義打出了一副高級教育牌。實際上這是一個冒險行動，最終不僅沒有實現，徐澤憲還落得個資不抵債，并因涉嫌詐騙鋃鐺入獄。

??長江商學院三亞校區12年南柯一夢

??時間追溯至12年前，長江商學院三亞校區項目奠基開工。

??2009年1月7日中午，長江商學院全球校友代表匯聚三亞，出席該院全球第25個校友分會——三亞分會的成立儀式。當地多家媒體在報道這一盛況的同時，還預告了長江商學院三亞校區的奠基儀式將于第二天舉行，“長江商學院三亞校區也將于明天奠基，匯聚各界名人的長江年度論壇將在后天拉開序幕，長江商學院與三亞的合作全面展開。”

??1月8日上午，長江商學院三亞校區奠基儀式如期舉行。當日天氣甚好，在一塊奠基石前，當地多名重量級官員圍了個半圓，揮鍬鏟土標志著項目正式開工建設。

??據媒體當時介紹，長江商學院三亞校區項目位于三亞市荔枝溝學院路附近，總投資約3億元人民幣，建筑面積6444平方米，并配套有五星級賓館、體育公園和商業服務等設施；動工開建后，該校區計劃2009年夏季正式招生開學。

??長江商學院三亞校區效果圖。

??長江商學院官方網站介紹，長江商學院由李嘉誠基金會捐資創辦并獲得國家正式批準，擁有獨立法人資格的非營利性教育機構，是國際管理教育協會（AACSB）和歐洲管理發展基金會（EFMD）成員，是國務院學位委員會批準的“工商管理碩士授予單位”（含EMBA和MBA）。

??長江商學院院長項兵在奠基儀式上表示，三亞是個國際著名的旅游城市，三亞的氣候和自然條件在全世界獨有，得天獨厚，“相信這里會為長江商學院的發展提供更多人文的因素。長江商學院進駐三亞、扎根三亞，也將進一步促進三亞城市品牌的提升，為三亞的發展做出積極貢獻。”

??后來演變的故事，并沒有如長江商學院方面希冀的那樣，為三亞發展做出貢獻。這應該是長江商學院和三亞市的遺憾。在2002年，長江商學院北京校區和上海校區相繼落成，2006年正式開設廣州校區。三亞是長江商學院選中建校區的第四個城市。

??后來人們發現，長江商學院三亞校區并未如期建成招生開學，反而傳出一條土地上出現違建的新聞。

??2012年4月17日，三亞市綜合行政執法局聯合有關部門，對三亞吉陽鎮南丁村委會村民在長江商學院項目用地內搶建的9棟違法建筑進行強制拆除。執法人員介紹稱，此次拆除的違法建筑質量低劣，是村民和外來人員聯合搶建，占用長江商學院三亞校區項目用地，企圖騙取補償款。

??長江商學院三亞校區項目建設時間跨度之長，讓人十分不解。“至今沒有建起來，也沒有招生開學。”當地一位政府部門官員告訴記者，當初確實做了一些建設，部分建筑還做了一些裝修，后來不知道什么原因又打掉了。

??直到這一次三亞市自然資源和規劃局開展存量土地處理，長江商學院在三亞的211.85畝閑置土地被政府無償收回而畫上句號。

??曾經的三亞市重點項目

??記者查閱2009年以來散見于網絡的媒體公開報道發現，長江商學院三亞校區項目的規模“越來越大”，從當初總投資約3億元建設校區項目，到后來又宣稱要投資10億元，最后項目總投資變成了60余億元，除校區項目外，還要建設包括配套酒店、娛樂等項目，占地面積1200畝。

??在上述媒體的報道中，屢屢提及長江商學院三亞校區項目是由一家名為“海南中度實業發展有限公司”（以下簡稱“中度實業公司”）投資建設。但在政府對外公開的公文中，長江商學院三亞校區項目的實際名稱顯得“另類”且字數更多——“長江商學院三亞校區、三亞溫泉谷度假村及休閑養生中心”。

??中國房地產報記者通過多方查證，外界普遍認為是教育項目的長江商學院三亞校區，實際上其核心項目是一個不折不扣的房地產項目。這一事實在三亞市有關部門的相關公告和批文中得到了印證。

??記者通過公開渠道查詢，中度實業公司是一家以房地產投資開發為主的企業，其全資控股子公司——海南中度房地產開發有限公司成立于2009年4月，后更名為“海南中度旅游產業開發有限公司”（以下簡稱“中度旅游產業公司”）。前述兩家公司實際控制人均為徐澤憲，中度旅游產業公司也是長江商學院三亞校區、三亞溫泉谷度假村及休閑養生中心項目的實際“操盤手”。

??徐澤憲是誰？原中遠置業集團有限公司董事、總裁，上海中遠匯麗足球俱樂部董事長。2009年，55歲的徐澤憲因故下海，在海南創辦了中度實業公司等房地產企業。長江商學院三亞校區名義下的地產項目，是年過半百的徐澤憲重出江湖后欲締造的“夢想王國”。

??在后來的一份法律文書中記載，2011年7月11日，中度旅游產業公司與三亞市國土環境資源局簽訂了一份《國有建設用地使用權出讓合同》，約定三亞市國土環境資源局出讓該合同項下土地使用權給中度旅游產業公司，出讓面積581870.2平方米（合計872.8余畝），出讓價款近15億元，定金約2.95億元。

??也就是說，徐澤憲實際控制的公司以17萬元/畝的地價，取得了前述870余畝土地的使用權，進行房地產項目的開發。至于徐澤憲與長江商學院三亞校區項目是如何“交集”，至今是一個外界待解的謎。

??不過當初流傳一種說法，徐澤憲曾經作出承諾，只要長江商學院愿意在其項目內建教學點，將按對方要求建造，并無償贈與長江商學院使用。

??長江商學院三亞校區、三亞溫泉谷度假及休閑養生中心項目被列為三亞市重點項目。在三亞市2016年114個重點項目投資計劃表中，在列表中位于56位的長江商學院三亞校區、三亞溫泉谷度假村及休閑養生中心計劃投資61.5億元。

??拆東墻補西墻的地產開發

??動輒投資數十億元，拿地近千畝，看似項目恢弘、人生光鮮的背后，盡是徐澤憲的難言之隱。

??現實中，徐澤憲投資開發長江商學院三亞校區、三亞溫泉谷度假及休閑養生中心項目，一直是拆東墻補西墻的舉債冒險行動。在與徐澤憲相關聯公司里，至少有近100起債務糾紛官司纏繞。

??中國房地產報記者梳理多份判決書了解到，從2013年開始，徐澤憲就是靠貸款和借款的方式維持公司的運營。2017年6月27日，徐澤憲涉嫌合同詐騙被蘇州警方抓獲。

??據徐澤憲向警方供述，2012年，他以中度旅游產業公司的名義開發了別墅項目，2013年年底已經建起了400棟別墅和框架以及基礎設施。2014年銀行起訴他還錢并申請查封其別墅項目，手頭也沒有資金了，加上政策的原因，房子也賣不出去。至2015年初，公司有20億至30億元欠款，中度實業公司以名下的中度旅游產業公司及龍泉谷的股權向他人借款共計20多億元。

??從一開始，長江商學院三亞校區項目只是一個“配件”，徐澤憲的地產開發主業都難以為繼，怎么能顧上“配件”的長江商學院三亞校區項目？

??長江商學院三亞校區項目的“難產”，在三亞市2015年至2016年度重點項目投資完成情況月報中每每被提及，但每次都是一筆帶過——“受資金問題影響進度慢”。

??在2016年前后，當地媒體就很少報道長江商學院三亞校區項目的建設情況。值得一提的是，2016年5月，因為資金鏈斷裂，中度旅游產業公司的員工也陷入了被拖欠工資的困境，該公司工程部的一名土建工程師在等工資期間，迫于生計擺攤賣串串香。

??公司已經嚴重資不抵債，無奈破產重整。

??經偵查機關統計，截至2015年1月，中度旅游產業公司共有債務超過58億元。在中度旅游產業公司重整計劃草案及債權人申報債權材料中，載明2017年7月中度旅游產業公司在模擬破產的清算情況下，所有資產的評估值為30余億元，經法院裁定確定的債權人多達130家，債務總額竟超過61億元。

??2012年6月11日、2013年5月10日，中度旅游產業公司與海南18家金融機構分別簽訂了《抵押合同》和《在建工程抵押合同》，借貸多達15億元。這18家金融機構涉及海南17個市縣。金融機構追債，加速了徐澤憲的“夢想王國”轟然坍塌。

??雖然如此，去年4月份，三亞市發改委為長江商學院三亞校區、三亞溫泉谷度假村及休閑養生中心一期度假酒店（A-19地塊）項目商品房銷售價格備案，備案均價為68147元/平方米。實際上部分房源銷售價格超過7萬元/平方米，購買一套118.19平方米的戶型房子，總房款超過800萬元。

??長江商學院工作人員回應“不了解”

??在三亞市自然資源和規劃局公布的“三亞2020年盤活閑置土地2451畝”中，共清理處置了42宗閑置土地，其中就含有長江商學院的兩宗。

??早在2017年12月，原三亞市國土資源局發布70宗閑置土地處置公示，就列有長江商學院這兩宗土地，面積合計141238.35平方米（即211.8余畝）。記者了解到，這兩宗國有土地使用權均登記在長江商學院名下。公示顯示，前述土地閑置已滿兩年，且非政府原因。

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??2019年12月19日，三亞市自然資源和規劃局（三亞市不動產登記中心）發布《關于權利人長江商學院不動產權證作廢公告》稱，因該機構無法收回長江商學院的兩宗土地的不動產權證書，于是發布公告予以作廢。

??就無償收回長江商學院在三亞的211.85畝閑置土地事宜，中國房地產報記者多次與三亞市自然資源和規劃局方面聯系溝通采訪，但遭到了婉拒。相關人員表示，“最近有點敏感，后續成熟一點再約”。三亞市自然資源和規劃局是對長江商學院三亞校區土地最了解、最直接的職能部門，由于其不愿意接受采訪，記者無法了解到關于閑置土地無償收回的更多相關信息。

??那么，長江商學院三亞校區項目是如何由來的呢？記者也聯系了長江商學院方面，工作人員表示“不了解”“沒聽說過”，不過該工作人員表示會將情況向相關負責人反映，再答復記者。但截至記者發稿時，長江商學院方面并未聯系記者。

??因徐澤憲本人涉刑案，2019年11月吉林市昌邑區人民法院作出一審判決，徐澤憲犯拒不執行判決、裁定罪及犯合同詐騙罪，被判處有期徒刑11年6個月；后案件二審時認為原審判決程序違法，發回重審。

一個恢弘的地產項目，一位商海沉浮老人的躊躇滿志，徐澤憲在海南10余年的地產開發，最終深陷債務泥潭，且罪名加身，令人唏噓外，當地在項目引進及立項時，是不是需要更多的反思呢？