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??遼寧省葫蘆島海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目位于葫蘆島市下轄縣級(jí)市興城市，占地面積近40萬平方米、斥資20億元，原建設(shè)周期3年。

??如今3年光景過去，海上海小鎮(zhèn)卻已陷入了停擺的困境中。

??2022年7月6日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，除了部分臨街商業(yè)建筑已經(jīng)粉飾完畢，只有成群連片的水泥建筑，在雜草環(huán)抱之中靜靜佇立在龍興路的一側(cè)。

??項(xiàng)目停擺的背后，其開發(fā)商遼寧海上海旅游度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海上海開發(fā)集團(tuán)”）多年來官司纏身、債臺(tái)高筑，海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)更涉嫌違規(guī)建設(shè)。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者多方調(diào)查，海上海小鎮(zhèn)開發(fā)商海上海開發(fā)集團(tuán)及其興城分公司所拿地塊土地用途一項(xiàng)均為“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地”和“其他商服用地”。

??然而該項(xiàng)目在公開銷售平臺(tái)登記的容積率為0.56，對(duì)應(yīng)銷售人員宣傳的一個(gè)純別墅小區(qū)和每平方米13000至15000元的定價(jià)，其建設(shè)規(guī)劃顯然與用地性質(zhì)嚴(yán)重不符。

??這一超低容積率的“普通商品住房”是如何通過規(guī)劃審批的？在一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，“在提交規(guī)劃時(shí)通過增加高層建筑增加總建筑面積、提升容積率達(dá)到合規(guī)目的”在地產(chǎn)圈已經(jīng)司空見慣。

??2022年8月2日，針對(duì)這一情況，中國房地產(chǎn)報(bào)記者向葫蘆島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局求證，該局人員表示，對(duì)于海上海小鎮(zhèn)的監(jiān)管問題遵循屬地原則，還是要詢問興城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱“興城住建局”）。

??興城住建局一位不愿透露姓名的某部門負(fù)責(zé)人告訴記者：“海上海現(xiàn)在暫時(shí)停工了，具體的原因就是資金鏈問題，目前正在找合作伙伴。”

??“這個(gè)（項(xiàng)目）售樓許可證是我們發(fā)的，當(dāng)時(shí)也到現(xiàn)場(chǎng)看了，我們也知道它容積率低，也是不允許的，但是這個(gè)不歸我們管，等（項(xiàng)目）中間的8棟樓蓋起來，容積率就不低了”該負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。

??“至于其建設(shè)規(guī)劃與用地性質(zhì)嚴(yán)重不符這個(gè)問題，這個(gè)也不是我們部門管，歸自然資源局規(guī)劃部門管理。”他說。

??隨后，記者撥打興城市自然資源局電話嘗試取得聯(lián)系，截至發(fā)稿電話始終無人接聽。

??曾幾何時(shí)，這個(gè)以康養(yǎng)和旅居為定位的小鎮(zhèn)項(xiàng)目，是銷售人員口中“遼東灣沿線唯一純別墅小區(qū)”，在葫蘆島市主要領(lǐng)導(dǎo)調(diào)研督促后不僅沒有走出困局，反而隨著種種隱疾浮現(xiàn)，步入難以轉(zhuǎn)圜的死局。

??地處遼東灣西岸的興城市，雖然葫蘆島下轄的縣級(jí)市，但因?yàn)槲挥凇斑|西走廊”中部，憑借依山傍海得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)，讓興城這座海濱城市名聲在外。相較于與其接壤的葫蘆島市龍港區(qū)和連山區(qū)等，興城反而更受到投資客，尤其是地產(chǎn)商的青睞。

??進(jìn)入興城市內(nèi)，過了首山公園，沿興城市龍興路干道行駛，一側(cè)是興城市新中醫(yī)院大樓，另一側(cè)可以看到連片的海上海小鎮(zhèn)的廣告牌，牌子上寫著“華庭闊院世家風(fēng)范”等諸多溢美之詞和銷售電話。

??靠近龍興路的一側(cè)，是海上海項(xiàng)目的商業(yè)板塊樓群，部分已經(jīng)完工，部分則是水泥框架擱置，記者在現(xiàn)場(chǎng)并沒有看到入駐的商業(yè)店鋪。樓群后面則是已經(jīng)停工的一排排中式聯(lián)排別墅。

??7月6日，葫蘆島市域內(nèi)暴雨，雨中的海上海小鎮(zhèn)毫無人氣，更顯孤寂深冷。

??記者沿著龍興路轉(zhuǎn)入龍海大街，再繞回嘉山街，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目地為方形設(shè)計(jì)，除了沿龍興路的商業(yè)之外，項(xiàng)目中心交叉的十字形街道將其與住宅區(qū)域分為四個(gè)小方形地塊，其中項(xiàng)目銷售中心在東北地塊，銷售中心附近有幾棟房屋已經(jīng)幾近完工。

??由于大雨天氣道路項(xiàng)目地道路非常泥濘，其余三個(gè)地塊的建筑僅僅只有水泥框架結(jié)構(gòu)，工程沒有開工的跡象，記者在現(xiàn)場(chǎng)也沒有見到任何施工工人，遠(yuǎn)處孤零零的塔吊設(shè)備也銹跡斑斑。

??在項(xiàng)目一側(cè)的入口，已經(jīng)被電動(dòng)閘門封閉，入口注明的中國建筑第二工程局（以下簡(jiǎn)稱“中建二局”）承建海上海康養(yǎng)旅居小鎮(zhèn)工程文字已經(jīng)褪色。

??按照廣告牌的指引，記者來到海上海小鎮(zhèn)營銷接待中心，不過接待中心樓門緊鎖。隔著接待中心外側(cè)的玻璃窗，可以看到室內(nèi)有一棟別墅的建筑模型，室內(nèi)空無一人。經(jīng)記者與入口處兩位保安人員確認(rèn)，接待中心早已沒有銷售人員。

??記者向保安人員透露自己購房的意圖后，從保安人員處獲悉目前海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目部所在地，隨后記者以投資人的身份與海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)商方面取得聯(lián)系并見面。

??在開發(fā)商辦公駐地，在問及海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目目前的狀態(tài)時(shí)，該項(xiàng)目公司成本部的一位工作人員告訴記者，目前還不清楚項(xiàng)目重啟的具體時(shí)間，只是聽說有一部分區(qū)域在做施工前的準(zhǔn)備。

??“我們最開始的打算是一個(gè)區(qū)完事先交一部分，然后再進(jìn)行后面的（項(xiàng)目施工），因?yàn)轫?xiàng)目太大了，資金壓力非常大，而且目前銀行收縮貸款，房地產(chǎn)（開發(fā)）不容易。”

??記者隨即提出要聯(lián)系客戶來購買幾套，前述成本部工作人員稱“能賣出幾套（房產(chǎn)）就頂很多事了”“現(xiàn)在一個(gè)區(qū)域動(dòng)起來都要千萬元（資金）起”。

??在記者表明可以拉人來買房的來意后，項(xiàng)目方一位陳姓負(fù)責(zé)人表示“我們這個(gè)項(xiàng)目占地500多畝，是康養(yǎng)、旅居定位的小鎮(zhèn)，容積率很低，目前已經(jīng)和福建一位商人接洽，計(jì)劃投資幾千萬元進(jìn)來，先把商業(yè)（房產(chǎn)）部分做起來。”

??記者也從陳姓負(fù)責(zé)人處得知，此前記者看到的幾近完工的項(xiàng)目為二區(qū)，不過目前也沒有出售，水、電等網(wǎng)絡(luò)還沒有引入。

??值得一提的是，在記者質(zhì)疑海上海小鎮(zhèn)的低容積率是如何通過審批時(shí)，陳姓負(fù)責(zé)人表示，最開始提交的設(shè)計(jì)規(guī)劃中設(shè)計(jì)了8個(gè)高層建筑，不過目前沒建，估計(jì)未來也不會(huì)建。

??這一點(diǎn)在海上海小鎮(zhèn)的相關(guān)宣傳物料中得到證實(shí)。

??記者關(guān)注海上海小鎮(zhèn)公眾號(hào)，根據(jù)登記信息，該公眾號(hào)2020年10月8日注冊(cè)，其公眾號(hào)簡(jiǎn)介與各類宣傳表述均顯示，“海上海小鎮(zhèn)位于葫蘆島金山福海之間，東臨夾山、西鄰龍興路、南臨龍海大街、毗鄰首山公園、東與渤海咫尺相望，項(xiàng)目占地39萬平方米，建筑面積22萬平方米方米，建設(shè)周期3年，總投資20億元。”

??通過其建筑面積與占地面積比率，可以得出該項(xiàng)目的容積率為0.56。另據(jù)安居客網(wǎng)站登記的信息顯示，海上海小鎮(zhèn)規(guī)劃戶數(shù)為331戶，容積率為0.56。每平方米價(jià)格在13000元至15000元。

??這顯然不符合興城市自然資源局頒發(fā)的該項(xiàng)目地塊《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中關(guān)于容積率不小于1.0，不超過1.8的標(biāo)準(zhǔn)。

??當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于容積率是總建筑面積與占地面積的比率，所以一些開發(fā)商在提交規(guī)劃時(shí)通過增加高層建筑增加總建筑面積，提升容積率的值，達(dá)到符合相關(guān)部門和法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的目的。

??此外，根據(jù)企查查顯示的海上海小鎮(zhèn)開發(fā)商海上海開發(fā)集團(tuán)及其興城分公司的拿地記錄，海上海開發(fā)集團(tuán)及其興城分公司所拿地塊土地用途一項(xiàng)均為“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地”和“其他商服用地”。

??這顯然與每平方米13000至15000元的價(jià)格以及聯(lián)排別墅的土地建設(shè)規(guī)劃嚴(yán)重不符。

??這樣的情況下，根據(jù)安居客網(wǎng)站登記的信息，興城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局先后批準(zhǔn)核發(fā)了海上海小鎮(zhèn)14份商品房預(yù)售許可證。

??其商品房預(yù)售許可證編號(hào)為（興住建）房預(yù)售證第2021年037-041號(hào)、047號(hào)、049-056號(hào)，共計(jì)14份。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，14份商品房預(yù)售許可證預(yù)售總建筑面積為26506.32平方米，共計(jì)72套房屋，平均套均面積368.14平方米。這一套均面積，與“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地”的土地用途顯然矛盾。

??此外，根據(jù)工商注冊(cè)信息顯示，海上海開發(fā)集團(tuán)成立時(shí)間為2018年4月，實(shí)繳資本2000萬元人民幣，參保人數(shù)為0。其興城分公司，成立時(shí)間為2018年12月6日，參保人數(shù)為0。

??海上海開發(fā)集團(tuán)成立后三個(gè)月，2018年7月先后拿地3宗，成交總額約為1.6億元。

??其興城分公司成立后一個(gè)月，2019年1月17日，從興城攬地9宗，成交總額約3.9億元。

??而且在2019年元宵節(jié)過后的當(dāng)周內(nèi)，興城市發(fā)展和改革局就通過了海上海康養(yǎng)旅居小鎮(zhèn)的備案，批復(fù)文號(hào)為興發(fā)改備字[2019年]14號(hào)。

??兩家公司的成立仿佛為海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目量身定制。

??但是，2020年12月開始，海上海開發(fā)集團(tuán)及其興城分公司陸續(xù)陷入司法案件糾紛之中。

??經(jīng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者查詢中國裁判文書網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，海上海開發(fā)集團(tuán)2020年12月23日起截至目前，有55條裁判文書記錄，全部為被告，案件總金額在1億元左右，其中涉案案由為財(cái)產(chǎn)保全的案件最多。

??其興城分公司有裁判文書記錄16條，全部為被告，涉案案由為買賣合同糾紛的最多，涉案金額為84萬元。

??此外，海上海開發(fā)集團(tuán)有被執(zhí)行人記錄8條，被執(zhí)行總額約為6.2億元，興城分公司被執(zhí)行人記錄7條，被執(zhí)行總額約2億元。

??資金面的壓力傳導(dǎo)至項(xiàng)目端，引發(fā)了海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目的停擺。而資金層面的壓力，則來自葫蘆島銀行的“人事變動(dòng)”。

??值得一提的是，記者在部分涉案案由為財(cái)產(chǎn)保全的裁判文書中看到“遼寧海上海旅游度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)集團(tuán)有限公司的法定代表人或?qū)嶋H控制人涉嫌違法違紀(jì)”的表述。

??據(jù)企查查信息，海上海開發(fā)集團(tuán)法定代表人為王某宇，持有51%股份，為該公司實(shí)際控制人。

??進(jìn)一步梳理司法案件信息，案涉原告方和財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)方，多為葫蘆島銀行股份有限公司東城支行、葫蘆島銀行股份有限公司站前支行、興城長興村鎮(zhèn)銀行股份有限公司。

??據(jù)企查查，興城長興村鎮(zhèn)銀行最大股東為葫蘆島銀行（以下簡(jiǎn)稱“葫蘆島銀行”），其持有興城長興村鎮(zhèn)銀行20%股份。

??大量財(cái)產(chǎn)保全和金融糾紛司法案件，讓海上海小鎮(zhèn)的停擺背后的資金隱憂浮出水面，而且與葫蘆島銀行有千絲萬縷的關(guān)系。

??事實(shí)上，前述海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目陳姓負(fù)責(zé)人向記者解釋項(xiàng)目現(xiàn)狀的過程中提及了葫蘆島銀行的問題。

??陳姓負(fù)責(zé)人曾告訴記者：“（這個(gè)項(xiàng)目）我們老板10多億元已經(jīng)投里了，肯定不希望爛尾。現(xiàn)在是因?yàn)槲覀兒J島銀行的前任行長進(jìn)去了（落馬），當(dāng)時(shí)我們項(xiàng)目所有的資金來源都是從他那貸款，本來前期土地抵押能貸款，但是后續(xù)在建工程貸款沒下來，新行長按章辦事，在建工程只能根據(jù)工程進(jìn)度撥款，導(dǎo)致我們現(xiàn)在資金非常緊張。”

??經(jīng)記者查詢，2020年8月2日，葫蘆島銀行發(fā)布公告稱，該行原行長王某伶因個(gè)人涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。經(jīng)葫蘆島市委批準(zhǔn)，葫蘆島銀行黨委書記李玉林主持葫蘆島銀行全面工作，副行長李曉東代理行長職責(zé)。

??彼時(shí)，根據(jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，王某伶與葫蘆島銀行淵源頗深，此前曾因卷入一起6億元大案而被取消銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)高管任職資格3年，并在被免職10年后再度回歸葫蘆島銀行擔(dān)任行長一職。

??據(jù)葫蘆島銀行2019年年報(bào)顯示，王某伶擔(dān)任該行行長、執(zhí)行董事，截至2019年末持有該行2.4萬股。

??記者梳理裁判文書時(shí)間線，在葫蘆島銀行原行長王某伶落馬四個(gè)月后，海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)商海上海開發(fā)集團(tuán)及其興城分公司以及法定代表人王某宇和大股東運(yùn)某敏被申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，申請(qǐng)方則是葫蘆島銀行方面。

??此外，記者查詢葫蘆島銀行官網(wǎng)，最新的年度報(bào)告為2021年6月發(fā)布的2020年年度報(bào)告。截至2020年12月31日，葫蘆島銀行不良貸款率從2019年的3.75%暴漲至13.89%，

??作為參考，據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，我國商業(yè)銀行不良貸款率為1.84%。

??除此之外，葫蘆島銀行2020年核心一級(jí)資本充足率為0.42%，一級(jí)資本充足為0.42%，資本充足率2.33%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非系統(tǒng)性重要銀行的核心一級(jí)資本充足率、一級(jí)資本充足率和資本充足率不能低于7.5%、8.5%和10.5%的監(jiān)管政策要求水平。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者致電葫蘆島銀行，詢問王某伶落馬前，葫蘆島銀行與海上海小鎮(zhèn)開發(fā)商貸款業(yè)務(wù)往來信息，希望銀行方面提供一些數(shù)據(jù)，以及王落馬后，目前葫蘆島銀行對(duì)于海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目的貸款撥付政策。該行辦公室人員表示記錄下問題和聯(lián)系方式后詢問行內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)再行答復(fù)。

??但是截至發(fā)稿，沒有收到葫蘆島銀行方面的回復(fù)。

??2021年7月18日，葫蘆島市政府網(wǎng)站轉(zhuǎn)載《葫蘆島日?qǐng)?bào)》報(bào)道，時(shí)任葫蘆島市市長楊某生帶領(lǐng)葫蘆島市市直相關(guān)部門，就停緩建項(xiàng)目（爛尾樓）工作推進(jìn)情況到龍港區(qū)、興城市實(shí)地調(diào)研，并主持召開全市停緩建項(xiàng)目（爛尾樓）推進(jìn)工作會(huì)議，分析問題，研究對(duì)策，推進(jìn)停緩建項(xiàng)目（爛尾樓）工作。

??實(shí)地考察中，調(diào)研團(tuán)隊(duì)曾到海上海康養(yǎng)旅居小鎮(zhèn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地查看項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，聽取項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等情況匯報(bào)，了解項(xiàng)目停緩建原因，與相關(guān)單位負(fù)責(zé)人研究破解癥結(jié)的措施和辦法。

??根據(jù)該報(bào)道，在隨后舉行的葫蘆島市停緩建項(xiàng)目（爛尾樓）推進(jìn)工作會(huì)議上，楊某生提出了“新官要理舊賬”，并要求相關(guān)部門摸清停緩建項(xiàng)目（爛尾樓）各方面情況，一企一策，精準(zhǔn)施策。建立“一對(duì)一”工作體系，明確領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任、屬地責(zé)任和部門責(zé)任，推進(jìn)問題有序、妥善解決。要成立工作專班，推進(jìn)停緩建項(xiàng)目（爛尾樓）工作，切實(shí)提升盤活處置成效。

??一年過去了，從現(xiàn)場(chǎng)以及記者調(diào)查的情況來看，海上海項(xiàng)目的盤活工作依舊乏善可陳。渤海在望，這片占地40公頃的停擺別墅群，一座座鋼筋水泥的框架如同嵌進(jìn)遼東灣沿線骨肉里的傷疤，觸目驚心、發(fā)人深省。