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??6月10日 ，因藍光發展大股東股權質押違約，中航信托申請司法凍結了藍光集團持有的1.55億股無限售流通股，占上市公司總股本5.1%，這是其股份首次被凍結。

??按照中航信托說法，目前已凍結的藍光發展股票市值可以覆蓋信托債權本息。中航信托只是又一家卷入藍光發展債務泥潭的信托公司。此前，交銀國際信托也申請執行了藍光發展2.355億元債權。

??藍光發展信托違約掀開了2021年以來房地產信托行業違約的“冰山”一角。

??中國房地產報記者從用益信托獲得的最新數據顯示，今年1月-5月，信托行業共發生103起違約事件，違約金額約409.33億元。其中，房地產信托成為信托行業“違約大戶”，共發生26起違約事件，違約規模約170.82億元，涉及房地產融資主體19家，信托公司12家。

??中國房地產報記者通過梳理發現，出現房地產信托違約的地產公司大多已深陷債務危機，如華夏幸福、泰禾、福晟、正源地產等，“踩雷”的不乏中融信托、中建投信托、中信信托、雪松信托等身影。從華信信托20多只信托計劃延期，到中建投信托涉及90億元地產項目訴訟，及四川信托250多億元資金窟窿，再到安信信托500億元產品逾期，暴雷洶涌而來。

??“‘控地產’是信托行業監管主要方向。”有信托業內部人士提醒，隨著房地產融資環節監管不斷升級，房地產信托風險進一步增加。過去，房地產信托一直都是信托公司重要利潤來源，甚至是“救星”，但房企債務連續暴雷，房地產信托也成了最大“苦主”，不少地產業務大戶已經開始不同程度地降低房地產投入，將房地產信托項目違約風險降到最低。

??“救星”隕落

??實際上，去年11月央行發布的《中國金融穩定報告（2020）》罕見地為信托業單獨成章，直言“部分信托公司偏離信托本源、合規意識淡薄、風險管控不足……少數信托公司已劣變為高風險機構”，并提示信托業風險暴露加快，存在外溢可能。

??從數據上看，今年前5個月信托行業違約規模和數量同比確實成下滑趨勢。去年1月-5月，信托行業共發生131起違約事件，違約金額達到734.35億元。但信托業不斷累積的地產信托風險項目，正在一個接一個地炸開。

??中國房地產報記者獲得的資料顯示，目前已經出現房地產信托違約的融資主體涉案頻率較高的當屬華夏幸福、泰禾與福晟。從它們的信托資金運作來看，均具有高成本特點。

??由中融信托為華夏幸福發行的總規模11億元用于新鄭市產業新城PPP項目開發建設的“中融-享融287號集合資金信托計劃”于5月27日到期，因債務人華夏幸福未能按時償還債權本息，該信托計劃自動進入延長期。

??雪松信托同樣碰上了華夏幸福。去年3月，華夏幸福將旗下子公司華夏幸福產業新城（涇陽）有限公司股權質押予雪松信托，質押數額達10400萬元，雪松信托持有華夏幸福產業新城（涇陽）48%股權。其旗下“長惠77號、長茂7號、長茂33號”3個產品融資方均為華夏幸福，出險時間為2021年3月。因華夏幸福資金鏈緊張，導致該部分債務未能如期償還。

??北京某信托公司經理表示，隨著“去嵌套、降通道”監管深入推進，信托通道委托方風險將顯性化。外有市場環境對資金的牽制，內因房地產回款難，欲通過非標舉債放大杠桿的路子越走越窄，最終導致房地產信托風險項目規模節節攀升。

??從與四川信托48億元借款糾紛案敗訴，到渤海信托查封泰禾總部，再到泰禾“北京65套房產租賃合同”曝出中建投信托踩雷內情，深陷債務困局的泰禾集團與中原信托、四川信托、浙商金匯信托之間的訴訟金額已近70億元。

??值得關注的是，前5月違約的19家融資主體中，中建投信托“踩雷”占比達到30%。其與福州瑞聚（福晟集團子公司）、康潤房地產、保定市秀蘭混凝土3家地產公司信托貸款訴訟額近5.4億元。與珠海星灣置業金融借款的糾紛涉及金額達18.03億元。不完全統計，中建投信托與地產項目相關訴訟至少10起，涉案金額近90億元，其中“泰禾系”借款占了近一半。中弘、南京建工、銀億、泰禾、福晟的暴雷，中建投信托幾乎全中；藍光發展、陽光城、正榮、中南建設等房企高速擴張背后均有中建投信托助力。

??用益信托研究員帥國讓表示，在“房住不炒”、房地產信托規模總量控制以及房企融資“三道紅線”多重監管約束下，不少房企資金流動性出現斷裂，加大了房地產信托違約風險。盡管部分信托公司采取訴訟追償、提前終止、延期兌付等處置方案，但在房地產融資政策再收緊預期下，依然存在很大隱憂。

??走出“囚徒困境”？

??長期以來，房地產信托因投資回報高始終是各大信托機構熱衷業務之一，但也因其高風險性成為信托公司踩雷的“高發地”。伴隨“強監管、去杠桿、降風險”政策指導，近兩年房地產信托業務規模不斷壓降。

??中國信托業協會數據顯示，截至2021年一季度末，投向房地產的資金信托余額為2.17萬億元，較2020年一季度下降15.75%；房地產信托占比13.6%，同比下降0.97個百分點，環比下降0.37個百分點，占比已降至資金信托投向第4位。

??“這與房地產信托出現的違約風險相關，壓降規模是為了減少通道業務規模和一些繞監管套利業務空間。在壓降總規模同時，風險項目規模卻在節節攀升。未來壓縮通道業務、壓降融資類業務，行業總規模縮水還會繼續。”一位要求匿名的資深信托行業研究員表示。

??過去，信托公司一手“高利貸”，一手“高凈值”，作為銀行信貸有益補充，在房地產項目開發全周期的土地前融、并購融資、資金用途等融資痛點上充當重要角色。然而，在金融監管高壓下，地產與信托從“互相成全”走到了“相愛相殺”。

??在正源地產債務危機中，除五礦信托10多只信托計劃持有正源債券外，“外貿信托-匯聚176號信托計劃”、北京信托的“合利穩健理財010號單一信托計劃”、“長安信托-穩健196號信托計劃”、“渤海信托廣益22/29/65號”等多只信托計劃均曾持有正源債券。目前，多家債券持有機構對正源地產發起起訴，或申請凍結資產。

??同樣，五洲國際債務違約“后遺癥”也在持續。近日，五洲國際間接子公司無錫中南置業投資有限公司和無錫市龍祥投資有限公司，通過中海信托購買的6000萬份“華溢純債6號集合資金信托計劃”以及6000萬份“華溢純債7號集合資金信托計劃”以成本價2折拍賣。

??無獨有偶，因涉及27.5億元借款合同糾紛，中信信托向法院提起訴訟，申請查封皇庭國際核心資產皇庭廣場的不動產，查封期限為36個月。中融信托以金融借款合同糾紛對上海松江復華實業有限公司和上海復華城市建設有限公司提起訴訟。

??6月7日，惠譽評級在其新發表的一份報告中提到，低周轉業務比重較大及地域多元化程度有限是中資房企債券違約的兩大驅動因素。

??“從房地產信托違約的融資主體來看大多已深陷債務危機，主營商業和旅游地產、工業園區及中高端住宅類業務在行業下行周期受到沖擊較大，它們依賴融資性現金流，靠債務驅動發展，一味追求規模錯失了降本增效機會。”前述某信托公司經理認為，“踩雷”信托公司也同樣貼著激進標簽，癡迷于收益高的高風險項目，重倉地產類風險項目和期限錯配形成資金池問題，己出現危機的只有通過化債避免陷入“囚徒困境”。

??2月7日，銀保監會通過視頻召開的2021年度信托監管工作會議上，監管部門明確提出2021年將繼續開展“兩壓一降”，在安信信托、四川信托、華信信托等暴雷之外，現場還點名批評了近20家信托公司。去年，投向房地產業務的信托資產超千億有中信信托、中融信托、中航信托、五礦信托、平安信托。其中，中信信托投向房地產的信托資產較上年減少723.07億元，壓降幅度居業內首位；興業信托、平安信托去年分別減少496.52億元和303.63億元，緊隨其后。

??房地產融資難題有增無減。帥國讓認為，在嚴控房地產信托業務和違約風險頻發的夾擊下，信托公司要嚴格選擇交易對手，提高房企交易對手門檻；二要更加關注房企和項目第一還款來源以及未來現金流是否充沛；三是可以通過房地產投資基金方式開展業務，從而降低風險。