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??“為什么受傷的總是我們剛需？”一位中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的讀者在給記者的留言中提問(wèn)，他反映，我是剛需置換者，房子賣(mài)了過(guò)戶(hù)將近9個(gè)月了還沒(méi)放款，讓我無(wú)端承受很多壓力，因?yàn)殂y行未按計(jì)劃放款，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，到處借錢(qián)花了很多利息。“同時(shí)，房子賣(mài)了，沒(méi)地方住，尾款又遲遲不放，又得花好大一筆的房租。”

??這不是孤例。

??受樓市的房貸調(diào)控影響，額度緊、放款慢是今年上半年全國(guó)房貸形勢(shì)的“新常態(tài)”，不少像這位讀者一樣的剛需購(gòu)房者的在途交易因此被誤傷。他們真真切切體會(huì)到了“時(shí)代的一粒沙，落在個(gè)人頭上就是一座山”的滋味。

??經(jīng)過(guò)各種信息輿情反映后，這一現(xiàn)狀引發(fā)了金融監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注，9月起，央行等多部門(mén)高層對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)齊齊發(fā)聲，要求銀行金融機(jī)構(gòu)支持個(gè)人和企業(yè)的合理資金需求，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??9月24日，央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)明確提出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??10月20日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，“保障好剛需群體信貸需求，銀行要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

??10月22日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電多個(gè)城市的銀行，獲得的最新信息是北京、上海、深圳這類(lèi)一線(xiàn)城市貸款額度依然緊張。

??中國(guó)工商銀行北京一支行工作人員向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，利率沒(méi)有變化，也沒(méi)有銀行能保證放款速度。

??中國(guó)工商銀行上海徐家匯支行信貸部工作人員表示，商貸目前最少也要4-6個(gè)月放款。

??“大部分銀行還是比較難放松的。”一名招商銀行深圳分行的工作人員坦言，暫時(shí)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)房貸額度會(huì)放寬，或許是傳到執(zhí)行層面需要時(shí)間。

??“放貸玄學(xué)”與“兩道紅線(xiàn)”

??采訪(fǎng)中，記者通過(guò)各大城市購(gòu)房相關(guān)QQ群及小紅書(shū)等渠道還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)奇妙的現(xiàn)象。即便是同一時(shí)間批貸的房款，放款的時(shí)間也各不相同，不少相差超2個(gè)至3個(gè)月。因此，有購(gòu)房者將其稱(chēng)之為“放貸玄學(xué)”。

??在某位貸款者發(fā)消息表示銀行放貸后，不少購(gòu)房者會(huì)在消息下面回復(fù)“接好運(yùn)”“沾喜慶”等祝賀討喜的話(huà)。

??“每家銀行的額度是不同的，同一家銀行不同地區(qū)的放款速度也會(huì)不一樣。”上述招商銀行深圳分行工作人員認(rèn)為，房貸能否放松，“兩道紅線(xiàn)”是關(guān)鍵。

??他向記者介紹稱(chēng)，今年1月1日開(kāi)始實(shí)行的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》專(zhuān)門(mén)設(shè)置了房貸“兩道紅線(xiàn)”。

??第一道紅線(xiàn)：房地產(chǎn)貸款占比。大型銀行不得超過(guò)40%，中型銀行不得超過(guò)27.5%，小型銀行不得超過(guò)22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過(guò)17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過(guò)12.5%。

??第二道紅線(xiàn)：個(gè)人住房貸款占比。大型銀行不得超過(guò)32.5%，中型銀行不得超過(guò)20%，小型銀行不得超過(guò)17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過(guò)12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過(guò)7.5%。

??放款額度緊張的同時(shí)，房貸利率也水漲船高。

??克而瑞9月數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)控的30個(gè)重點(diǎn)城市中，半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續(xù)拉長(zhǎng)，且七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調(diào)；二手房貸款方面，調(diào)研的23個(gè)城市放款周期基本在3-6個(gè)月，六成以上城市近乎“停貸”。

??今年9月，全國(guó)首套房平均房貸利率5.46%，較2020年年底上漲23個(gè)基點(diǎn)，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29個(gè)基點(diǎn)。融360大數(shù)據(jù)研究院公布的數(shù)據(jù)也顯示，進(jìn)入2021年，已有30個(gè)城市的房貸利率較2020年年底上漲，紛紛突破了6%和7%的“關(guān)口”。

??房貸緊張、放款慢、利率提高等產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)，直接壓在了今年買(mǎi)房的剛需消費(fèi)者身上。

??“等待放貸的過(guò)程真的很難熬，賣(mài)家因?yàn)榈炔坏椒趴钜欢认脒`約。”北京豐臺(tái)區(qū)的購(gòu)房人章小雨是首次購(gòu)房的剛需人群之一，她告訴記者，這次購(gòu)房過(guò)程充滿(mǎn)坎坷。“6月份開(kāi)始找貸款銀行，有的銀行已沒(méi)有額度了，最終我找的是工商銀行。8月底批貸，到10月中旬才剛剛放貸，這都算是快的了。”

??章小雨購(gòu)房中出現(xiàn)的情況，在北京樓市并不鮮見(jiàn)。

??一名北京我愛(ài)我家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，購(gòu)買(mǎi)新房會(huì)比買(mǎi)二手好一些。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商普遍可以等一些時(shí)間再走流程；如果買(mǎi)二手房，由于賣(mài)家大多也是出于置換考慮賣(mài)房，等不到銀行貸款下來(lái)就會(huì)打亂原有計(jì)劃，因此出現(xiàn)違約、吵架的情況都有。

??“現(xiàn)在買(mǎi)房還是需要放平心態(tài)，據(jù)我們了解的消息，現(xiàn)在辦理貸款基本也要年后才能放款了。”上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。

??三四線(xiàn)城市貸款松動(dòng)

??多方數(shù)據(jù)顯示，房貸利率走高、放款速度減慢與樓市成交量呈正相關(guān)。

??今年5月，深圳多家銀行上調(diào)房貸利率。首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP（相當(dāng)于5.1%），二套房貸執(zhí)行LPR+95BP（相當(dāng)于5.6%），相比之前分別上調(diào)15BP和35BP（BP表示基點(diǎn)）。

??據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，今年上半年，深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)30505套（含自助），同比下滑48%，去年同期二手房網(wǎng)簽套數(shù)則為58662套（含自助）。

??其間，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量已出現(xiàn)五連跌。

??廣州今年已經(jīng)進(jìn)行了5輪房貸利率上調(diào)，從年初的首套5.05％、二套5.25％，一路漲到現(xiàn)在的5.85%（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率‘LPR’+120BP）和6.05%（LPR+140BP）。

??據(jù)廣州中原研究發(fā)展部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年1月至6月，廣州累計(jì)成交新房61063宗，環(huán)比去年下半年下跌10%。其中6月新房成交僅7057套，為今年以來(lái)最低。

??7月24日，上海首套房貸利率從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%；蘇州的首套首貸利率升至5.9%-6%，二套房（貸款未結(jié)清）利率多數(shù)已破6%；南京的首套房貸利率更達(dá)5.95%，二套房貸利率最高已達(dá)6.15%。

??8月上海樓市二手房量?jī)r(jià)齊跌，成交量環(huán)比下降24%，同比下降40%；成交均價(jià)38206元/平方米，環(huán)比下降8%，同比下降5%。

??央行9月底的三季度例會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)后，在不少三四線(xiàn)城市，情況正出現(xiàn)微妙的變化。

??“10月部分城市銀行下調(diào)房貸利率是對(duì)‘兩個(gè)維護(hù)’的具體踐行，住房市場(chǎng)信貸環(huán)境有所改善。”10月20日，貝殼研究院發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，10月份20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降，重合的9城首套、二套房貸利率均下調(diào)。整體來(lái)看，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。表明利率開(kāi)始轉(zhuǎn)向，但降幅微弱。

??從下調(diào)城市名單看，除了廣州、深圳外，大多為三四線(xiàn)城市。具體來(lái)看，10月份首套房貸利率下調(diào)幅度居前的為洛陽(yáng)、湖州、廣州、中山、襄陽(yáng)、達(dá)州、無(wú)錫、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、綿陽(yáng)。其中，洛陽(yáng)首套房貸利率較上月下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。長(zhǎng)沙的首套房和二套房主流貸款利率仍較為穩(wěn)定，分別為5.64%和5.88%。

??在放款周期方面，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長(zhǎng)。主要原因是放款動(dòng)作與利率調(diào)整存在時(shí)差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個(gè)月簽約的單子。從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺(tái)、鄭州等城市放款周期較9月有所縮短。

??值得注意的是，盡管房貸利率微調(diào)的苗頭出現(xiàn)，但多地利率水平仍居于高位。譬如，河南的新鄉(xiāng)、許昌、開(kāi)封這三個(gè)城市的主流首套房貸利率均高達(dá)6.37%，高居90城之首；二手主流利率方面，開(kāi)封、新鄉(xiāng)更是高達(dá)6.86%，廣東惠州也達(dá)6.8%。

??信號(hào)的成效還需時(shí)間檢驗(yàn)

??對(duì)于此次房貸寬松信號(hào)的釋放，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者們有著不同的看法。

??龍湖塘鵝租售山東策渠負(fù)責(zé)人、中房智庫(kù)特聘專(zhuān)家張斌表示，在央行釋放房地產(chǎn)信貸信號(hào)之后，基本上標(biāo)志著房地產(chǎn)的金融緊縮政策告一段落，各行隨著收到通知以后的落地執(zhí)行，都呈現(xiàn)在了近期的明顯放松上。

??張斌說(shuō)，這個(gè)政策從預(yù)期上給市場(chǎng)以更大的信心，實(shí)際上具體放了多少額度，能帶來(lái)多少成交，目前來(lái)看不會(huì)是大量，但是解決了前期購(gòu)房者的放款難問(wèn)題，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展有很積極的作用，同時(shí)也有利于緩解房企目前資金困境。另外，從某種程度上說(shuō)，信貸政策的適度放松對(duì)二手房市場(chǎng)的積極影響會(huì)更明顯一些，因?yàn)楝F(xiàn)在二手房市場(chǎng)交易較慘淡。

??在中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)的這次表態(tài)，實(shí)際上是對(duì)此前銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸問(wèn)題上給予的應(yīng)激反應(yīng)的糾偏。“我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)于剛性需求還是要鼓勵(lì)，不能因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的厭惡，就讓普通的剛需購(gòu)房者的購(gòu)房需求得不到滿(mǎn)足。”

??“健康的、滿(mǎn)足剛需的放貸，也能保障開(kāi)發(fā)商資金的回籠，這是一個(gè)相輔相成的邏輯。”陳晟表示，銀保監(jiān)會(huì)高層的講話(huà)中提到了“保障首套購(gòu)房者的信貸需求，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。”首套購(gòu)房者很容易界定，對(duì)剛需人群的購(gòu)房給予支持的同時(shí)，屏蔽了投機(jī)和投資的貨幣流入樓市，這對(duì)于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和穩(wěn)定很關(guān)鍵。

??獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家王赤坤則認(rèn)為，此次銀保監(jiān)會(huì)的發(fā)聲及此前央行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)，實(shí)際上都確定了是為保障剛需群體信貸需求而為，并不意味著樓市迎來(lái)寬松信號(hào)，“成效還需時(shí)間檢驗(yàn)”。