土地高拯坤 2021-02-01 11:57:59 來源：中國房地產網
??杭州的房價讓不少人望洋興嘆，杭州的土地讓諸多房企竭盡全力收儲。
??不滿一個月的時間，2021年1月份杭州土地成交總額就已經達到522.9億元。這是2021年開年以來全國土地成交金額最高的城市。
??競購1月份杭州土地的企業，既有杭州綠城等本土強企，也有中交、融創、招商、萬科、世茂、保利等頭部房企。對于這種火爆現象，克而瑞研究中心市場研究總監馬千里接受記者采訪時表示：一是杭州土地市場獨特周期因素，向來是往年12月土地成交少，來年1月份集中推地；二是目前愈發趨緊的融資環境之下，企業會更加關注投資回報前景明確、市場去化風險較小的城市。“雖然調控不斷，但杭州整體地價水平仍比較理性，房企有著確定性的利潤。”
??對于杭州的城市發展前景，包括馬千里在內接受記者采訪的人士強調稱，偏高的土地財政數量，往往意味著城市建設正處于高速發展期，只要城市經濟基本面保持健康穩定，較高的土地財政依賴度將有助于城市經濟發展，對于房地產企業而言，也意味著更多的投資機會。
??房地產行業有一個發展邏輯，即長期看人口、中期看土地、短期看金融。對于城市來說，有人口才有明天，有年輕人才有未來。從獵聘網的報告上看：2018年至2020年，擁有阿里、網易以及一批互聯網上市公司、獨角獸的杭州，已經成為互聯網中高端人才凈流入率最高的城市。
??以2019年為例，杭州新增人口55.4萬，超出第二名的“移民城市”深圳12萬之多。
??綠城拿地宗數最多
??1月26日，杭州錢塘新區和東湖新城新成交2宗宅地、1宗住宅租賃用地，為1月份的土地拍賣提前畫上了完美的句號。
??這2宗住宅用地中，金沙湖地塊在競拍前一天就一輪封頂，經6輪報價后，由綠城封頂并自持8%競得，成交樓面價24624元/平方米。東湖新城地塊被綠城獲得，樓面價12418元/平方米，自持比例2%。2宗地塊正式競價時間分別為20分鐘和10分鐘。另外還有1宗住宅租賃用地也由杭州本地一家國企競得。
??此次新成交的3宗土地，加上之前已成交地塊，從1月4日開年首場土地拍賣啟動至1月26日，杭州十區已出讓28宗涉宅地塊，共有23宗封頂價成交，其中22宗競拍至自持。自持比例20%以上的共有4宗，比例最高的一宗達到28%。
??粗略計算，杭州土地成交總額已經達到522.9億元，總成交金額超越熱門城市上海，成為2021年開年以來全國土地成交金額最高的城市。
??記者統計發現，綠城1月份在杭州已經拿下了7宗地塊。中交+融創聯合體在杭州2021年開年首場土地拍賣會上便拿下2宗地塊。招商、德信、興耀均分別在杭州斬獲2宗土地。萬科、世茂、保利、東原、榮盛等房企在杭州土地拍賣場上都有所收獲。
??在2020年杭州土地拍賣市場上的最大贏家濱江集團，也斬獲1宗地塊。
??消化周期低，市場供求好
??房企積極涌入杭州，與杭州的城市賦值和土地市場始終保持活躍有關。早在2017年，杭州土地出讓金就高居全國第一。到了去年，杭州土地出讓金達2255億元，僅落后于上海位居第二位。據機構統計，近四年杭州年平均土地出讓金收益2070億元，均位居全國前列。
??寧波（中國）供應鏈創新學院院長郭杰群同樣認為，杭州是長三角一體化的南翼中心，還有2022年亞運會的加持，在落戶政策改革和金融流動性寬松的背景下，有不少開發商愿意增加在杭州的土地儲備。
??數據顯示，近年來杭州人才吸引政策成效突出，2019年人口增量達到55.4萬人（35歲以下大學生21.19萬人），居全國城市之首。
??一位接受采訪的頭部房企營銷負責人絲毫不掩飾對杭州的喜愛，“杭州作為新經濟的標桿城市，城市資源、人流、資本實力等非常好，但是與北上廣深甚至是南京相比，杭州房價仍存在差距，這也就意味著杭州樓市潛力很大。即便是調控不斷，但多數開發商對杭州的未來仍然是持樂觀的態度。”
??這位頭部房企營銷負責人也表示，受地價上漲和新房限價政策影響，房企利潤已經被不斷壓縮。
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??近兩年以來，杭州樓市調控一直處于收緊狀態。去年7月2日和9月4日，今年1月27日，為了打擊投機炒房行為，杭州相繼發布通知，從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控。
??杭州地價和房價之間到底存在多大的虧損風險？
??馬千里分析表示，從杭州高價地表現來看，雖然競拍輪次較多，競自持更是常見現象，但整體地價水平還是比較理性，對比周邊同類地塊，樓板價漲幅多在10%以內，大部分地塊樓板價距離限售價格還有1萬元左右或更多的空間，項目盈利問題不會太大。
??復旦大學住房政策研究中心研究員趙奉軍分析稱，雖然現在開發商戴著“緊箍咒”，但實際上是有確定性的利潤，即10%-15%。過去房企利潤是不確定的，好可以翻倍，差就難說了。所以在新房限價的情況下，開發商寧愿自持一部分。“我們以前認為開發商不愿自持，因為自持需要經營能力。”
??還有分析人士表示，對于大房企而言，有時候規模指標可能比利潤指標更為重要，利潤是算總賬，即便單個樓盤虧損也只是一城之失，可以通過下沉杭州周邊市場來彌補利潤。
??在房價方面，據國家統計局發布的數據顯示，2020年12月杭州新房價格環比下跌0.3％，同比上漲4.5％；二手房價格環比漲0.5％，同比上漲6.9％。這也就意味著2020年相比上一年杭州房價仍是呈上漲態勢。需要注意，杭州樓市目前供求情況較好，消化周期也一直處于較低的位置，譬如今年1月份上半月住宅供求比為0.88。
??“土地財政偏高不一定是壞事”
??杭州未來科技城大片未開發土地。
??房價上漲動力強往往被認為土地供應跟不上，杭州加大土地供應能否有效的平抑房價？郭杰群有著與多數學者不同的看法。他認為，即便是加大土地供應也不會對平抑房價有明顯作用。這是因為土地具有獨特屬性，它不但數量有限，且不可再生和替換。某一地段的土地賣完了就沒有了，所以即便是新增土地供應也僅僅是在面積上的增加，是其他不可替換地段的土地供給增加；在同等情況下，對已售空的核心地段房價不會有太多影響。
??至于為何杭州會大力度供地，郭杰群認為，政府的財政動力是重要因素之一。
??據統計，杭州土地財政依賴度達到140.6%，遠超北上深。一般來說，土地財政依賴度一旦超過50%，就意味著高風險。地方土地財政收入占比過高，無外乎兩個原因，地價過高，供地過多。
??郭杰群表示，偏高的土地財政依賴度未必不可持續。如果貨幣持續寬松，在沒有其他可保值資產存在的前提下，土地仍然是硬通貨；而且各地土地財政模式都差不多，如果所有地區土地財政不持續或停止，那么這些地區都會面臨同樣的財政壓力。在這種情形下，各地的最終比拼將依舊回到城市人口和發展空間。換一句話說，因為杭州在發展空間上仍然具有上述的較大優勢，如果各地停止土地財政，那么杭州面臨的風險仍然低于其他地區。
??郭杰群強調，目前，土地財政仍然是不少地方經濟的重要抓手，短期不太可能找到完美的替代方案，這就意味著如果一個城市率先停止土地財政，那么這個城市的財政收入就會面臨較大沖擊，進而對地區經濟發展造成影響，因此對土地財政方式的改變需要有整體觀、系統觀。
??馬千里同樣認為，偏高的土地財政依賴度往往意味著城市建設處于高速發展期，對于房地產企業而言，意味著更多的投資機會。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
