土地克而瑞研究中心 2021-06-03 09:01:55 來源：丁祖昱評樓市
??隨著“集中供地”的持續推進，5月份土地市場量價齊升，熱度持續回暖。其中10個集中供地城市共成交371宗含宅用地，成交金額接近5000億元，但城市分化依舊顯著。
??從目前已經完成的首批集中供地中情況來看，規模房企依舊占據絕對優勢，2021年5月，10個集中供地城市中TOP30房企共競得的土地占比達40%。
??2021年6月2日，蘇州首批集中供地落下帷幕，共成交25幅含宅地塊（不含保障房），成交總金額達421.65億元，平均成交溢價率7.83%。
??從意向參拍企業數量來看，部分熱點地塊意向房企多達60家，最終國企、央企依然是“大贏家”，首輪25地塊中，國企央企一共獲得11塊地，占比超過40%，共計成交金額253.82億元。蘇州市場的“老玩家”如萬科、中海、保利等規模房企持續深耕，將進一步鞏固自身市占率。
??我們認為，從短期內來看，規模房企投資策略仍是聚焦首輪集中供地，拿地優勢較為顯著。但隨著政策不斷落地，二、三輪或將成為中小房企的機遇點。
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??5月土地市場量價齊升
??2021年5月，全國300城經營性土地成交量價齊漲，總成交建面1.43億平方米，環比上漲6%。在核心城市集中供地下，平均地價增至5425元/平方米，同環比漲幅分別為89%和33%。
??圖：300城經營性用地月度成交情況
??注：2021年5月數據截止4月27日，下同。
??數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
??5月集中供地迎來出讓高峰，10個城市共計出讓含宅地塊371幅，成交金額近5000億元。其中北京、南京和杭州成“吸金大戶”，成交金額均超990億元。
??圖：5月份集中供地城市成交含宅地塊幅數及成交總金額
??備注：僅計算含宅地塊
??數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
??值得注意的是，在這10個集中供地的城市中，銷售TOP30的房企共斬獲40%的土地，其中，前十強房企一共竟得76宗地塊，占比超過20%，規模房企優勢顯著。
??具體來看，一方面國企、央企、規模房企依然是投資主力軍，如萬科、保利、中海、招商等綠檔企業，5月在集中供地中均新增5宗地塊以上。尤其是萬科、招商等延續了4月積極拿地態勢，截止到5月，在首輪集中出讓中已分別獲得20和14宗地。
??另一方面，隨著核心城市集中供地節奏加快，區域深耕型房企得益于地緣優勢及穩定的市占率投資優勢顯著。如濱江、融信聯手在杭州獲得7宗地，首開也在北京新增5塊土地。
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??已有17城完成首批集中出讓
??2021年6月2日，蘇州完成首輪集中供地共成交25宗含宅地塊，成交金額超400億，從意向參拍企業數量來看，蘇州土拍熱度并不遜于南京、杭州等城市。部分熱點地塊意向房企多達60家。
??但是從成交數據來看，蘇州首次集中出讓呈現“穩”和“冷”。主要是一方面蘇州作為長三角核心二線，市場熱度、發展前景均可看高一線。且由于本次出讓地塊位置優越，參拍房企積極性較高；另一方面，由于一次性報價機制也讓諸多中小房企看到了撿漏的機會。
??截止蘇州土拍結束后，已經有17個城市完成了首批集中出讓。競爭格局來看，30強房企在17個城市中共拿下240宗含宅地塊，其中頭部房企表現尤為突出，萬科、融創拿地總量超過20幅。
??表：截至目前30強房企在集中供地中拿地情況
??數據來源：企業年報、CRIC
??總體來看，“集中供地”下聯合拿地成為了眾多房企突圍之道。尤其是北京、杭州等土地總價較高的城市，抱團成為主流，而“規模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”、外來房企與地方企業互補等組團模式更為常見。
??03
??新增貨值百強門檻上漲19%
??截止5月末，新增貨值百強門檻為78.2億元，同比上漲19%。共有24家房企新增貨值達到500億元，其中碧桂園、萬科、保利等規模房企貨值已超過2000億元。
??圖：2021年1-5月百強房企各梯隊新增貨值集中度情況
??數據來源：企業公告、CRIC監測
??在集中供地的推動下，百強房企整體投資積極性顯著上漲，房企對熱點城市的土地仍有強烈需求。1-5月百強房企拿地銷售比達到0.3，較4月末的0.23有明顯提升，且各梯隊拿地銷售比均出現一定程度走高。其中，TOP21-30房企的拿地積極性最高。
??圖：2021年1-5月銷售百強房企各梯隊拿地銷售比
??備注：拿地銷售比：各梯隊新增投資價值/各梯隊全口徑銷售金額
??數據來源：企業公告、CRIC監測
??在集中供地的推動下，5月銷售50強房企投資力度大幅回升。單月投資額超過4300億元，同環比分別上漲8%和51%，創下2020年以來最高水平。TOP50中超過半數房企單月投資額環比提升，共16家房企單月投資額超過百億。
??圖：50強房企2020年1月至2021年5月單月拿地金額走勢（單位：億元）
??數據來源：企業公告、CRIC監測
??與此同時，在供地結構影響下，5月百強房企在一二線的投資比例持續提升，金額占比達到65%，較上月增加7個百分點。
??區域分布上，長三角依然是投資的主力區域，1-5月百強房企拿地中有49%位于長三角區域。其次，在北京集中供地下，環渤海區域占比達到18%，較4月末提8個百分點。
??圖：2021年1-5月百強房企拿地能級、區域分布情況（按金額）
??數據來源：企業公告、CRIC監測
??從5月份集中供地來看，規模房企、國企等資金實力雄厚的房企成為首次集中供地中的贏家，將諸多優質地塊收入囊中，反之中小房企生存環境堪憂，只能通過聯合拿地、抱團取暖的方式參與。
??短期來看，在首輪集中供地中規模房企的優勢仍將延續，行業集中度仍會繼續提升。6月還將有上海、合肥、鄭州等熱門城市將進行首次集中供地，整體熱度也將繼續提升。
??對于未能成功拿地的企業（尤其中小房企）來說，及時轉移戰略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲、保證企業持續運營的重要方式，但如何在權益和規模之間做取舍，將是此類房企面臨的一大考驗。尤其是第一輪規模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或將是中小房企爭奪的絕佳時機。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
