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??“大家都在忙著接電話，到下班時間有近10組客戶咨詢。” 新政剛出半天時間，上海嘉定區龍湖青云闕案場負責人表示，“剛剛還有人約了下班來看房，新政對于項目的關注度有很好的拉動效應。”

??1月30日，上海市住房城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局聯合印發《關于優化本市住房限購政策的通知》，規定自1月31日起，在本市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進區域職住平衡、產城融合。

??早在2012年上海實行“認房認貸”限購政策，規定但凡單身、非上海戶籍的購房者，無論是否已有繳納社保或個人所得稅證明，均被列入購房限制范圍。

??如今，非戶籍單身限購已經過去11年，上海迎來外環外全面放開非戶籍單身購房限制。

??“這一政策將會釋放從2012年以來擠壓了11年的外地單身人群的購房需求。”同策研究院研究總監宋紅衛直言，上海外環區域樓市去化壓力明顯提升，這些區域也是近兩年供應量較大的區域，庫存量上升，外環區域的來訪量近期下滑，樓市下行壓力明顯，優化購房政策，對穩定樓市急迫性很高。

??“取消非本市戶籍單身人士購房限制政策有一定呼聲。” 易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次上海出臺政策積極回應，體現政策的精準性和及時性，在此政策下，較多非本市戶籍單身人士將直接獲得購房資格，預計將有積極良好的市場反饋，隨著這一系列政策效應的逐漸釋放，購房者入市信心和積極性將明顯增強。

??2023年下半年以來，上海及時調整優化房地產相關政策措施，包括認房不認貸、降低首付比例和房貸利率、調整普通住宅標準等。此次上海樓市新政從奉賢及青浦限購政策調整試點的基礎上來進一步優化提升調控政策，多年以來積壓的新進入上海人群的剛性購房需求明顯，而這些人群主要是新進入上海的就業人群，屬剛性居住需求，而非投資屬性。

??上海中原地產市場分析師盧文曦認為，從社會現狀來看，結婚年齡在增長，大齡未婚人群占有一定比例。這次政策優化后，城市新青年有購房機會，留住這部分人可以保持城市活力和競爭力。此外，臨港新片區、青浦新城、奉賢新城等原人才政策繼續執行，盡可能覆蓋多層次不同需求，體現住房政策更加合理化，更能滿足住房梯度消費需求。

??長期來看，宋紅衛表示，人才競爭增加城市外來人口吸引力是城市競爭力的核心內容，住房政策也是吸引人才的重要內容，優化購房政策對于吸引人才，加快產業轉型和升級，對于穩定經濟長期發展均有利，也將對上海樓市的穩定具有明顯的支撐作用。

??回顧2023年上海樓市，房地產市場呈現“高開低走”態勢。

??據上海鏈家研究院統計，2023年上海新房市場共有十二批次房源集中供應入市，總計集中供應315個項目，集中供應套數約8.64萬套，供應面積977.4萬平方米。2023年，上海全市累計成交金額6050億元，同比下降7%，成交套數79742套，同比下降11%。

??同策研究院則指出，2023年上海商品住宅成交量創3年最低，全年累計成交約917萬平方米。

??“外環以外是樓市交易的‘基石’，以2023年新房成交為例，外環以外約占全市7成的量，二手房外環以外約占5成，這部分交易穩步釋放有助于全市交易釋放。”盧文曦稱，當前樓市交易關注度較高的區域多聚焦在外環外，比如重點發展的5個新城等。上海產業區主要聚焦在外環外，人跟產業走，在外圍區域購房滿足職住平衡，且剛需和首次改善群體購買預算相對有限，外環以外區域可以提供大量總價在600萬元以內產品，二者有相當高匹配度，政策不是“一刀切”，有非常強的針對性。

??綜合2023年全年數據，上海新房累計成交金額6050億元，成交套數79742套，同比下降11%；套均總價759萬元/套，同比增長4%，成交均價68039元/平方米，同比增長3%。分環線來看，2023年，外郊環間成交占比52%，較去年增加了4個百分點，郊環以外減少了7個百分點。從均價來看，2023年，內環以內均價同比下跌，其余環線上漲。

??分區域來看，2023年，累計成交TOP3區域為浦東、嘉定和青浦；成交同比增長顯著的區域為普陀、嘉定和徐匯；從均價來看，浦東、金山和奉賢的均價增長較高。

??盧文曦認為，此次政策利好覆蓋面較廣，非戶籍置業需求是市場重要組成部分，有消費潛力可挖。短期市場關注度會有所提升，但畢竟馬上面臨農歷新春，是傳統交易淡季，但是政策效應會積蓄，大概率在年后釋放。

??上述案場工作人員亦表示，龍湖青云闕項目所在位置是上海外環外距離上海市區較近的板塊之一，在雙軌交地鐵加持下可以便捷直達市區；且項目在今年年底即將交付，是大虹橋在售的準現房項目，預計近外環的熱點板塊品質項目應該會率先受益。

??“‘小陽春’行情值得期待。”盧文曦認為，此次政策疊加前期政策利好，上海“小陽春”大概率會有不錯的表現，一旦交易數據明顯反彈，購房熱情有望進一步回歸，為今年上半年上海樓市穩中向好發展奠定基礎。