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??一線城市限制性政策松綁正在從非核心區展開。

??5月6日，深圳發布通知，明確分區優化住房限購政策，在鹽田區等7個區范圍內購買住房，非戶籍人群購房社保年限“3改1”。

??深圳上一輪放松限購政策是在三個月前的2月7日，彼時非戶籍人群購房社保年限由“5改3”。

??一線城市樓市調整的頻次和力度均有所強化。

??比如北京，4月30日住房限購政策迎13年來的首次調整，已擁有兩套房的京籍家庭可在五環外再買一套。

??在此之前，上海也已于1月30日放開外環外非滬籍單身購房限制。

??整體來看，一線城市在限購政策松綁上仍然比較謹慎，對市場的推動作用也有限，一線城市樓市政策調整還將持續。

??“五一”小長假結束后第一個工作日，深圳迎來了部分區域住房限購政策調整，從分區優化住房限購政策、調整企事業單位購買商品住房政策、提升二手房交易便利化三個方面進一步優化房地產政策，降低非核心區購房門檻。

??具體來看：

??1、非深圳戶籍家庭、單身限購1套，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區7個區范圍內購房，社保、個稅年限調整為1年。福田區、羅湖區、南山區、寶安區（新安、西鄉）社保、個稅年限仍為3年。

??2、上述7個區域內，深戶多子女家庭最多可買3套

??3、符合條件的企業恢復購房資格

??4、支持商品住房“收舊換新”和“以舊換新”

??政治局會議之后，一線城市因區施策的預期進一步強化。從一線城市調整路徑來看，北京、深圳調整比較頻繁，深圳近三個月已兩次調整限購政策，兩次調整后非戶籍家庭購房門檻由5年社保降至1年。

??而北京也在過去三個月至少調整了3次限購政策，先是松綁通州區的“雙限購”，隨后又取消了離異3年內購房限制政策，緊接著三類人群可以在五環外新增一套住房。

??對比4個一線城市來看，目前僅北京和上海在非戶籍人口購房資格方面，依然堅持5年社保要求，深圳7個區域調整至1年，而廣州限購區域內社保也調整為2年。

??一線城市樓市調整具有很強的信號意義，政策仍有進一步優化空間，未來有望按照“因區施策”原則，優化限購政策，非核心區域或有進一步放寬的可能。

??深圳調整的時間節點也耐人尋味，在此之前，北京放松了五環外限購政策。

??兩大一線城市優化限購政策的邏輯基本一致，即向外圍區域釋放增量需求。調整的大背景是，“4·30”政治局會議召開，其中提到“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

??深圳和北京的政策內容均指向消化存量房產，為什么這么說？

??從商品住宅存量來看，截至2024年4月末，深圳上述7個區域（寶安區包含新安街道、西鄉街道）新房庫存總量占全市總庫存的比重達到73%，南山區、福田區和羅湖區庫存比重僅為兩成左右。

??再來看北京，北京五環外新房庫存規模占全市總庫存比重更是超過八成。另外，上海外環外新房庫存規模比重也超過八成。

??與此同時，從供應端來看，一線城市外圍區域已成為新增供應的主陣地。比如北京，據克而瑞北京機構提供的數據，自2023年以來，北京五環以外累計供應新房項目455萬㎡，占全北京供應量的73%。

??同樣，CRIC數據顯示，深圳2023年以來新房供應也集中在上述7個區域，供應規模占深圳全市供應規模的77%。

??在二手房價格與新房價格差距縮小的情況下，外圍區域限購政策松綁政策對新房項目去化有一定的推動作用。

??深圳政策還包括了支持“以舊換新”，而上海也加入“以舊換新”陣營中來，首批參加倡議的項目30余個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。

??實際上，上海、深圳推出的“以舊換新”政策，也是“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”之一。

??“去庫存”的號角，已從一線城市外圍吹響。

??從當前市場表現來看，一線城市上一輪政策調整和利率下調，疊加項目折扣力度加大，推動市場短期有所修復，四大一線城市4月成交好于一季度月均。但整體修復動能有所減緩，4月四大一線城市新房成交呈現出同環比齊跌，累計同比持降的態勢。

??當前的市場僅依靠單一的政策已很難提振，還需要進一步優化二手房置換、優化信貸政策等，未來一線城市還有進一步調整空間，政策調整也將圍繞“去庫存”來進行。