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??中交地產(chǎn)（000736. SZ）近來(lái)在昆明市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，其先后搭上云南城投、金地、碧桂園，以控股姿態(tài)，與頭部房企“分食”春城。

??1月27日，云南碧清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“云南碧清”）股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更顯示，中交地產(chǎn)新增進(jìn)入成為其股東方，持股比例51%，碧桂園持股比例從94%下降到43%。

??去年12月17日，昆明出讓11宗土地共攬金51.36億元。當(dāng)中，中交地產(chǎn)以6.34億元拿下官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處KCGD2017-36號(hào)地塊。

??此動(dòng)作的兩個(gè)月前，它剛與云南城投簽下深化戰(zhàn)略合作。根據(jù)協(xié)議，云南城投將依托其在昆明、西雙版納州、大理州等云南省內(nèi)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資源，與中交地產(chǎn)共同搭建合資平臺(tái)公司。

??合資平臺(tái)公司意在推進(jìn)云南城投下屬儲(chǔ)備項(xiàng)目的土地整理、開(kāi)發(fā)及建設(shè)等工作。中交地產(chǎn)以此搭上了云南省的“大地主”。

??事實(shí)上，中交地產(chǎn)自2017年首入昆明以來(lái)，幾乎以每年一子的速度在昆布局。而在其已落地的項(xiàng)目中，不少就是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

??它深知，在擁擠的昆明市場(chǎng)，房企與房企之間的合作是常有之事，單打獨(dú)斗并非明智之舉。特別在“三道紅線”等新規(guī)出臺(tái)，減壓、降負(fù)成為行業(yè)主流戰(zhàn)略下，中交地產(chǎn)的擴(kuò)張布局更是如此。

??中交的控股“癮”

??1月27日，云南碧清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“云南碧清”）股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更顯示，中交地產(chǎn)新增進(jìn)入成為其控股方，持股比例51%。

??此前，云南碧清股東方主要為云南碧桂園、堆龍德慶區(qū)碧享企業(yè)管理有限公司、堆龍德慶區(qū)碧輝企業(yè)管理有限公司、昆明兆鼎財(cái)務(wù)管理合伙企業(yè)（有限合伙），四者分別持有94%、3%、2%、1%股權(quán)。

??股權(quán)變更后，云南碧桂園的持股比例從94%下降到43%，新增股東方中交地產(chǎn)持股51%，其余的股東方持股比例不變。也就是說(shuō)，云南碧清的大股東從碧桂園變?yōu)榱酥薪坏禺a(chǎn)。

??與股權(quán)結(jié)構(gòu)一起發(fā)生變動(dòng)的，還云南碧清的高管層。當(dāng)天，該公司的法定代表人由潘永卓變更為趙光勛，公司董事新增鄧嘯；監(jiān)事行列中，薛冰退出，新增谷洪雷和陳少國(guó)兩人。

??資料顯示，潘永卓實(shí)際為碧桂園集團(tuán)云南區(qū)域總裁，趙光勛則是中交地產(chǎn)昆明公司副總經(jīng)理；此外，鄧嘯、谷洪雷、陳少國(guó)三人與中交地產(chǎn)旗下多家公司有所關(guān)聯(lián)，均為中交地產(chǎn)方面人士。

??在過(guò)江龍常年盤踞的昆明市場(chǎng)，云南碧清并非中交地產(chǎn)與碧桂園的首次合作，雙方最近的一次合作是一個(gè)名為中交·碧桂園·映象美廬的項(xiàng)目。這還是中交地產(chǎn)在昆明市場(chǎng)落子的第三個(gè)項(xiàng)目。

??中交地產(chǎn)最早在2017年進(jìn)入昆明市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的首秀項(xiàng)目為中交·錦繡雅郡。據(jù)了解，該項(xiàng)目曾創(chuàng)下9個(gè)月內(nèi)完成全部去化、提前8個(gè)月實(shí)現(xiàn)交付的戰(zhàn)績(jī)，成為當(dāng)時(shí)的熱銷樓盤。

??中交地產(chǎn)也得以憑此項(xiàng)目，在競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的昆明市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

??與中交·碧桂園·映象美廬一樣，中交地產(chǎn)在昆明市場(chǎng)落子的第二個(gè)項(xiàng)目其實(shí)也是一個(gè)合作項(xiàng)目，只不過(guò)合作的對(duì)象并非碧桂園，而是是另一家房企金地。

??2017年10月，中交與金地組成的聯(lián)合體昆明中交金匯置業(yè)以13.55億元的價(jià)格，拿下昆明官渡區(qū)小板橋街道3宗地塊，項(xiàng)目因緊鄰巫家壩片區(qū)未來(lái)規(guī)劃建設(shè)的“中央公園”配套，而得名中交金地·中央公園。

??據(jù)查，昆明中交金匯置業(yè)由中交持股52%，金地持股48%。據(jù)2020半年報(bào)披露，該公司性質(zhì)為股權(quán)投資。這次中交雖是控股方，卻沒(méi)有操盤。

??2019年5月，中交地產(chǎn)再次以17.64億元、溢價(jià)48%斬獲東白沙河片區(qū)2宗地塊。該項(xiàng)目便是與碧桂園合作的中交·碧桂園·映象美廬項(xiàng)目。也是中交地產(chǎn)在昆明落子的第三個(gè)項(xiàng)目。

??項(xiàng)目公司為昆明中交東盛房地產(chǎn)，由中交持股50%，碧桂園持股49%，另1%由昆明眾鑫建設(shè)項(xiàng)目管理合伙企業(yè)（有限合伙）持有。這家合伙企業(yè)有14位自然人股東，多為中交關(guān)聯(lián)人士。包括中交地產(chǎn)西南區(qū)域公司總經(jīng)理李軍、中交地產(chǎn)昆明公司副總經(jīng)理趙光勛、中交地產(chǎn)昆明公司副總經(jīng)理程熙文等。控股權(quán)依然穩(wěn)穩(wěn)握在中交手中。

??目前，與金地、碧桂園合作的項(xiàng)目公司均由中交控股，也由中交并表。此次收購(gòu)云南碧清51%股權(quán)后，中交大概率會(huì)將其納入合并報(bào)表范圍。據(jù)查，云南碧清旗下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已近3年，現(xiàn)已開(kāi)始銷售，或?qū)χ薪?021年業(yè)績(jī)形成助力。

??云南碧清也僅是碧桂園在昆明合作項(xiàng)目的冰山一角。事實(shí)上，作為比中交地產(chǎn)更早進(jìn)入昆明市場(chǎng)的一批房企，碧桂園在昆明市的合作更為常見(jiàn)。

??據(jù)了解，2013年，碧桂園首進(jìn)云南曲靖，打造曲靖碧桂園；2015年，碧桂園落子楚雄，布局云南第二城；到2016年5月，碧桂園首入昆明的第一個(gè)項(xiàng)目碧桂園·鳳凰灣正式開(kāi)工奠基。

??近些年來(lái)，其在昆明開(kāi)發(fā)的中南碧桂園樾府、中交·碧桂園·映象美廬、中南中梁碧桂園天韻、隆盛府、古滇水云城、新城碧桂園雅樾等項(xiàng)目均是與其他開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，當(dāng)中還不不乏三家及以上房企合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

??房企“春城”戰(zhàn)事

??云南碧清成立于2018年3月23日，其目前正在開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗在昆明市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)清水片區(qū)的KCJ2017-14F地塊。這是一宗占地255.3畝的住宅用地，最早由碧桂園在2018年3月拿下，當(dāng)時(shí)成交總價(jià)9.16億元，溢價(jià)達(dá)109%。

??對(duì)于云南碧清旗下開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目名稱，網(wǎng)上資料鮮少有披露，但可以確定的是，根據(jù)此前中交地產(chǎn)的另一則公告，KCJ2017-14F地塊的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始銷售。

??實(shí)際上，中交地產(chǎn)收購(gòu)云南碧清51%股權(quán)一事，早在去年12月4日就有所披露，根據(jù)當(dāng)時(shí)中交地產(chǎn)的公告，“雙方已簽署相關(guān)合作協(xié)議，將于近期完成股權(quán)變更”。

??近兩個(gè)月后，這筆收購(gòu)隨著云南碧清最新持股方的露出，塵埃落定。

??其實(shí)，不僅僅是中交地產(chǎn)和碧桂園，近些年來(lái)，面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的昆明市場(chǎng)，房企之間的合作變得再正常不過(guò)。究其原因，這與昆明市場(chǎng)外來(lái)房企云集、拿地競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)、土地溢價(jià)高密不可分。

??2016年開(kāi)始，昆明加大土地供應(yīng)量，開(kāi)始吸引品牌房企的紛紛入駐。2017年3月，在全國(guó)超40個(gè)城市出臺(tái)超百次嚴(yán)控政策的背景下，昆明出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》及《不限購(gòu)，首套房最低首付20%》等關(guān)于房地產(chǎn)的最新六條措施，進(jìn)一步促進(jìn)昆明樓市去庫(kù)存。

??當(dāng)時(shí)，首套房首付最低20%、二套房首付30%的“新六條”，堪稱全國(guó)購(gòu)房首付比例最低城市。加之不限購(gòu)等寬松政策，刺激了許多受購(gòu)房資格限制城市的資金進(jìn)入到昆明市場(chǎng)，昆明土地市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫。

??有數(shù)據(jù)顯示，在2017年，昆明通過(guò)招拍掛拿地的企業(yè)共有73家。當(dāng)時(shí)，拿地排名前十的外來(lái)房企就占了80%，本土房企只占20%。

??根據(jù)昆明土地交易拍賣中心2017年數(shù)據(jù)，當(dāng)年昆明主城共賣出土地近1.4萬(wàn)畝，成交金額約454億元，創(chuàng)下了2012年以來(lái)昆明主城土地拍賣交易的新高。而高競(jìng)價(jià)輪次、高溢價(jià)率更成為昆明土地市場(chǎng)的標(biāo)配。

??這種熱度一直持續(xù)到兩年后。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明土地出讓592宗，面積達(dá)2475.03萬(wàn)平方米，出讓金額達(dá)1011.9億元。成為當(dāng)年16個(gè)土地成交金額超1000億的城市之一，同比漲幅近60%，僅次于南京、福州之后，排名第三。

??據(jù)了解，僅在2019年，昆明就吸引雅居樂(lè)、旭輝、卓越、世茂、光大、中駿、大華等十多家房企的入駐。伴隨著土地成交溢價(jià)的走高，房企拿地的代價(jià)也越來(lái)越大。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛組成聯(lián)合體拿地或后期引入合作伙伴，以分擔(dān)拿地成本和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

??去年以來(lái)，隨著 “三道紅線”等監(jiān)管新規(guī)的出臺(tái)，更促成房企積極尋求合作擴(kuò)張的原因。僅中交地產(chǎn)而言，于2020年中，其賬面現(xiàn)金121.96 億元，短期債務(wù)約89.12 億元，現(xiàn)金短債比為 1.37。但其凈負(fù)債率達(dá)到 238.86%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 86.26%，腳踩“兩條紅線”。

??與單打獨(dú)斗相比，合作開(kāi)發(fā)可以使房企以更少的資金撬動(dòng)更多的項(xiàng)目，迅速搶占市場(chǎng)，且負(fù)債規(guī)模得以控制。

??在2019年12月，中交地產(chǎn)經(jīng)過(guò)95輪激烈競(jìng)價(jià)，還曾擊敗綠城、中海、金地、金科、中梁等多家知名房企，奪得呈貢區(qū)龍城街道辦事處1宗面積145畝地塊。該宗地還以溢價(jià)96%、19.31億元的總成交價(jià)，成為呈貢區(qū)當(dāng)時(shí)單價(jià)最貴地塊。

??該項(xiàng)目是中交地產(chǎn)在昆明的四個(gè)落子項(xiàng)目，同樣引入合作方開(kāi)發(fā)。2020年1月7日，中交地產(chǎn)公告，引入非關(guān)聯(lián)方云南盛元、關(guān)聯(lián)方二航局、關(guān)聯(lián)方中交昆建共同投資設(shè)立項(xiàng)目公司（昆明中交熙盛房地產(chǎn)有限公司），開(kāi)發(fā)建設(shè)上述地塊。項(xiàng)目公司注冊(cè)資本20.8億元，各股東方分別占比47%、20%、25%和8%。

??但在昆明中交熙盛的最新股權(quán)結(jié)構(gòu)中，中交地產(chǎn)、二航局、中交昆建分別持有該公司62%、30%、8%股權(quán)，已經(jīng)不見(jiàn)非關(guān)聯(lián)方云南盛元的蹤影。