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??歷經(jīng)3個月股權(quán)騰挪，石榴置業(yè)大股東已然生變。

??5月18日，企查查顯示，北京卡普達(dá)投資有限公司（下稱“卡普達(dá)投資”）退出所持石榴置業(yè)母公司北京岷江科技有限公司（下稱“岷江科技”）9.9%股份，并由后者控股股東北京太行山信息咨詢有限公司（下稱“太行山信息咨詢”）接盤。

??經(jīng)此轉(zhuǎn)讓，太行山信息咨詢已然成為在岷江科技持股比例99.9%的大股東。直到今年2月25日前，岷江科技還是卡普達(dá)投資全資子公司，石榴置業(yè)也由卡普達(dá)投資直接控股，尚未被轉(zhuǎn)讓給岷江科技。

??從卡普達(dá)投資變換至太行山信息咨詢旗下，過去3個月中，石榴置業(yè)背后股東經(jīng)歷了數(shù)次股權(quán)轉(zhuǎn)移。不變的是，石榴置業(yè)最終受益人仍為崔巍。

??不過，作為目前石榴置業(yè)直接控股公司與間接控股公司，岷江科技、太行山信息咨詢皆為今年成立的“新面孔”；往上追溯，其最終控股方岳麓山有限公司亦是今年3月份于香港注冊成立。

??起步于2008年，高光時刻憑借K2產(chǎn)品線在京圈一戰(zhàn)成名，持有多宗京滬“地王”，近年逐步遁往長三角區(qū)域二三線城市，石榴置業(yè)和它的掌舵人崔巍一樣，越發(fā)低調(diào)神秘。

??銷售規(guī)模突破百億元的2016年，石榴置業(yè)曾完成股份制改造工商變更登記，引發(fā)上市猜想。然而過去5年未有進(jìn)一步動作。如今一番資產(chǎn)騰挪，不知石榴置業(yè)是否再次為上市鋪路？

??四輪股權(quán)騰挪

??石榴置業(yè)最新股權(quán)關(guān)系圖

??截至5月18日這場股權(quán)轉(zhuǎn)移，石榴置業(yè)背后股東已是第四輪資產(chǎn)騰挪。

??當(dāng)天企查查信息披露中，石榴置業(yè)母公司岷江科技顯示了一條“股東變更”公告，原股東卡普達(dá)投資退出，同時太行山信息咨詢持股比例上升。

??經(jīng)過此這輪變動，岷江科技股東陣營由此前的太行山信息咨詢、卡普達(dá)投資以及云臺山有限公司分別持有90%、9.9%和0.1%，變更為太行山信息咨詢與云臺山有限公司分別持股99.9%、0.1%。

??公開信息顯示，岷江科技成立于今年1月，主營技術(shù)咨詢與軟件開發(fā)業(yè)務(wù)，注冊資本1020.4萬元，目前為持有石榴置業(yè)100%股權(quán)控股股東；太行山信息咨詢成立于今年4月，主營經(jīng)濟貿(mào)易咨詢、技術(shù)咨詢業(yè)務(wù)，注冊資本1000萬元。

??兩家公司法人代表，均為在石榴置業(yè)擔(dān)任董事長的崔巍。往上穿透，岳麓山有限公司為實際控制人。

??岳麓山有限公司是一家今年3月底于香港注冊的公司，目前持有太行山信息咨詢100%股權(quán)。云臺山有限公司同樣于今年2月在香港成立。

??一番股權(quán)變動并引入境外公司為實際控制人，崔巍此番動機耐人尋味。然而往回追溯，自今年2月份以來，石榴置業(yè)背后股東已開啟多輪股權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

??第一輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生在2月25日，石榴置業(yè)直接控股公司生變。原控股股東卡普達(dá)投資將所持石榴置業(yè)100%股權(quán)全部劃轉(zhuǎn)給岷江科技。由于彼時岷江科技尚屬卡普達(dá)投資全資子公司，這次石榴置業(yè)的實際控制人沒有發(fā)生變更。

??4月10日有了第二輪變化，云臺山有限公司進(jìn)駐石榴置業(yè)母公司岷江科技，持股1.9992%，卡普達(dá)投資持股比例對應(yīng)下降至98.0008%。

??第三輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生在5月13日，岷江科技大股東變更。卡普達(dá)投資持股比例降至9.9%，云臺山有限公司下降至0.1%，新進(jìn)入的太行山信息咨詢以90%的持股比例成為了公司第一大股東，岷江科技注冊資金也由102.04萬元增至1020.4萬元。

??直至5月18日第四次挪騰，卡普達(dá)投資完全退出了岷江科技。石榴置業(yè)及其直接控股、參股的29家公司也隨之歸至太行山信息咨詢。

??對于背后股東密集股權(quán)轉(zhuǎn)讓的緣由，石榴置業(yè)鮮有解釋。2月份卡普達(dá)投資將其劃轉(zhuǎn)至給岷江科技旗下時，石榴置業(yè)在債券公告中稱其為“為完善公司運營體制，進(jìn)一步完善本公司市場化運營能力”。

??然而多年下來，石榴置業(yè)每一次架構(gòu)調(diào)整，業(yè)界常將其與“上市”解讀掛鉤。在中小房企熱衷赴港上市的2016年，“北京華美喬戈里實業(yè)發(fā)展有限公司”變更為“石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司”，完成股份制改造工商變更登記。

??從組織形式上看，只有股份公司才具備上市的基礎(chǔ)條件，有限責(zé)任公司若有上市的需要首先進(jìn)行的就是股份制改造。石榴置業(yè)這番改造動作，一度被資本市場猜測為IPO前奏。

??5年過去，石榴置業(yè)上市動作遲遲未現(xiàn)，公司組織形式也一再變更。今年2月2日，“石榴置業(yè)股份有限公司”宣布更名為“石榴置業(yè)集團(tuán)有限公司”，公司類型由其他股份有限公司（非上市）變更為有限責(zé)任公司（法人獨資）。“石榴不上市”的另一種坊間解讀開始傳出。

??如今，引入境外公司的一番股權(quán)騰挪動作是否預(yù)示其即將重啟備戰(zhàn)IPO？石榴置業(yè)的走向顯得不易琢磨。

??“百億”石榴

??“石榴，寓意‘聚合是力量，分散是生機’。”2016年的品牌煥新發(fā)布會上，石榴集團(tuán)總裁桑春華對“北京華美喬戈里實業(yè)發(fā)展有限公司”（K2地產(chǎn)）更名而來的石榴置業(yè)賦予涵義，表示石榴要做地產(chǎn)界的“蘋果”，領(lǐng)跑城市煥新。

??多年下來，起步于2008年的石榴置業(yè)品質(zhì)住宅領(lǐng)域確有建樹，打造的K2系列產(chǎn)品線一度在京城房地產(chǎn)圈聞名。但中小型房企仍是目前對它的規(guī)模界定，從突破百億元銷售額的2016年至今，石榴置業(yè)的規(guī)模尚表現(xiàn)為300多億元。

??作為這家京城房企的打造者與實控人，崔巍的信息披露寥寥無幾。生于1968年，蘇商，曾就職于上海寶鋼集團(tuán)公司和上海梅山冶金公司，崔巍及其石榴都帶有幾分神秘。

??直到今年2月啟動股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，石榴置業(yè)本由卡普達(dá)投資100%持股。成立于2011年的卡普達(dá)投資系北京安納托利亞投資有限公司全資子公司，后者公司由崔巍與桑春華分別持股58%、42%，目前崔巍仍是實際控制人。

??根據(jù)石榴置業(yè)發(fā)布的年度債券公告，截至2020年底，公司總資產(chǎn)884.8億元，全年營業(yè)收入119.3億元，同比增長54%；歸屬母公司股東凈利潤7.4億元，同比增長8.6%。其中，房地產(chǎn)銷售為公司主要收入來源，占主營業(yè)務(wù)收入97.2%以上。

??債務(wù)狀況也有所改善。截至2020年底，石榴置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率81.44%，同比下降1.49個百分點。其中短期借款27億元，一年內(nèi)到期非流動負(fù)債為21.93億元，同期公司所持有貨幣資金68.1億元，尚能覆蓋短債。

??但目前崔巍持有的仍是一顆“百億石榴”。根據(jù)公司年度債券公告，2016年至2019年，石榴置業(yè)銷售額依次為109億元、115億元、180億元、269億元。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年石榴置業(yè)權(quán)益銷售額375億元，在眾多房企陣營中排名第69位。近5年來，這家房企尚停留于百億元規(guī)模陣營。

??昔日石榴置業(yè)其實不失高光時刻。2009年接連拿下北京9宗地塊，包括北京通州九棵樹、通州永順鎮(zhèn)楊家莊2宗“地王”項目。2013年斥資46億元摘得上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊，刷新上海該年總地價紀(jì)錄。“京滬地王”由此得名。

??但發(fā)展至今，這家“京滬地王”開始缺席一線城市；對長三角區(qū)域，石榴置業(yè)頻繁補倉。

??2020年7月，石榴+通投聯(lián)合體斥資12.4億元競得通州永順鎮(zhèn)FZX-0604-6002等地塊——這近乎是石榴置業(yè)近3年來唯一一次在北京市場拿地。另據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年至2020年上半年，石榴置業(yè)在長三角區(qū)域投入拿地金額近百億元，新增土儲面積超過65萬平方米。

??目前來看，一邊變更為法人獨資企業(yè)，一邊進(jìn)行資產(chǎn)騰挪，石榴置業(yè)是否預(yù)備闖關(guān)IPO尚不明朗；但顯而易見的是，這家轉(zhuǎn)陣二三線城市、積極拓儲推貨的房企，近年追求穩(wěn)健的發(fā)展與多渠道投資增收。

??有業(yè)界人士對此表示：“于石榴置業(yè)而言，變更為法人獨資意味具有更高的私密性，在運營上更靈活；但上市則能夠打通外部融資通道，尋求更多的籌錢途徑。”

??沒有開通上市融資通道的石榴其實是投資上市公司的鐘情者。2016年舉牌首鋼股份、入股黑牛食品，2017年舉牌開創(chuàng)國際、入股中水漁業(yè)，在二級市場備受關(guān)注。根據(jù)彼時石榴置業(yè)的闡釋，屢屢介入“國資系”上市公司，在于“想介入國企改革，不穿馬甲不當(dāng)神秘鱷”。

??另據(jù)公告介紹，截至2020年底，石榴置業(yè)儲備確權(quán)貨值近1000億元，為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了較充足的基礎(chǔ)。