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??李永前在總裁職位上剛滿兩年。

??6月7日，他辭去了中交地產(chǎn)（SZ.000736）的總裁職位，但仍繼續(xù)擔(dān)任公司董事長、黨委書記等職務(wù)。同時，中交地產(chǎn)聘任汪劍平為公司總裁，孫衛(wèi)東為公司執(zhí)行總裁。

??但這也意味著，他從業(yè)務(wù)一線退下了。

??早在今年4月，李永前就有了退出跡象。4月29日，樂居財(cái)經(jīng)獲悉，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的法定代表人從李永前變更為芮捷。

??2019年7月履新時，李永前也曾壯志滿滿："2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上"，并表示要"復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)"，效仿其輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式。在他的計(jì)劃中，2021年是沖刺千億的關(guān)鍵之年。

??在他的帶領(lǐng)下，中交的業(yè)績也算是有了起色。2020年，中交簽約銷售金額533億元，較上年增長81.37%，銷售回款378億元，較上年增長28.63%。

??接下來得交棒汪劍平了。任期未知。

??高管頻換

??在集團(tuán)內(nèi)部，中交系的高管層流動非常頻繁，涉及董事長、總經(jīng)理、黨委書記、董事等多個重要職位。2019年9月，中交地產(chǎn)董事會進(jìn)行過一輪“大換血”，包括地產(chǎn)集團(tuán)董事長孫國強(qiáng)、吳文德、曹舟南在內(nèi)的6名董事集體卸任，公司方面稱這是為了推進(jìn)房地產(chǎn)板塊重組整合工作。

??楊劍平，2016年8月——2018年5月，任中交地產(chǎn)總裁1年零10個月；

??耿忠強(qiáng)，2018年12月——2019年7月，任中交地產(chǎn)董事兼總裁8個月；

??李永前，2019年7月——2021年6月，任中交地產(chǎn)總裁2年；

??汪劍平，2021年6月——？？？

??五年內(nèi)換4位總裁，李永前任期2年，相比前兩任，他算是做最久的。2015年4月至2016年7月，李永前先是擔(dān)任綠城房地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事、執(zhí)行總經(jīng)理，此后至2019年7月，曾擔(dān)任過綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁。加入中交之后，李永前也曾試圖在中交運(yùn)用綠城輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式。

??接任的汪劍平在此前任職中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理，也曾在北京華星置地投資有限公司、中國華星集團(tuán)公司、北京漢華亞信投資管理有限公司等多家公司擔(dān)任要職。

??最短任職僅8個月，總裁的平均任職時間不到2年，這次，汪劍平能堅(jiān)持多久？

??管理層的不穩(wěn)定，也直接體現(xiàn)在了中交的業(yè)績表現(xiàn)上。在央企開發(fā)商中，中交地產(chǎn)幾乎是墊底的。除五礦地產(chǎn)的規(guī)模較小外，同為央企的中海、華潤、保利、招商蛇口、金茂幾家房企，年銷售規(guī)模均過千億。

??經(jīng)營困境

??為了實(shí)現(xiàn)定下的銷售目標(biāo)，李永前在職期間，中交地產(chǎn)的拿地節(jié)奏明顯加快，2020年前三季度的土地購置總價款460.5億元，權(quán)益價款227.9億元，基本是2019年全年的兩倍。2020年共計(jì)新增土地30宗，較2019年增長一倍，計(jì)容建筑面積增長177%至635.59萬方，土地購置總價款達(dá)535.8億元，已略超銷售金額。

??這同時也為中交帶來了不小的債務(wù)壓力，從融資結(jié)構(gòu)來看，截止2020年底，其信托融資的占比達(dá)36.4%，高于銀行貸款的比重。期內(nèi)，其負(fù)債增加209%至866.11億元。2020年末，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，凈負(fù)債率為296.4%，踩中"兩條紅線"。同期，其經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-187.4億元，同比下滑288%。

??但剛拿到手的地短期內(nèi)未能帶來業(yè)績增長，2020年業(yè)績呈現(xiàn)大幅下滑趨勢。期內(nèi)，中交地產(chǎn)的營業(yè)收入約122.99億元，同比減少12.54%；歸母凈利潤約3.47億元，同比減少35.87%。扣非凈利潤僅為2116萬元，同比減少91.8%。

??今年以來，中交仍在加速儲備“糧倉”。開年之際，中交聯(lián)合融創(chuàng)摘得杭州富陽富春灣新城的兩宗涉宅用地；4月13日又在雄安新區(qū)獲得一處住宅用地，計(jì)容面積約24.15萬平方米；4月22日，以22億元拿下重慶空港西區(qū)251畝地，溢價率43.7%。

??今年一季度，中交地產(chǎn)虧損1.4億元。中交地產(chǎn)解釋稱："公司獲取新項(xiàng)目的數(shù)量及土地儲備面積均大幅度超過以往年度。截至2021年一季度末，公司納入合并范圍項(xiàng)目較上年同期增加較多，且多數(shù)項(xiàng)目尚處于前期開發(fā)階段，新項(xiàng)目所需人員增加，導(dǎo)致管理費(fèi)用增加。新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需外部借款增加，導(dǎo)致費(fèi)用化利息增加。"

??其最新借款公告顯示，截至2021年3月末，中交地產(chǎn)累計(jì)借款金額641億元，新增借款金額為132.7億元，累計(jì)新增借款金額占公司2019年末凈資產(chǎn)的212%。

??“紅線“壓力之下，中交地產(chǎn)還不斷為控股子公司、參股公司提供擔(dān)保，通常，對外擔(dān)保是表外債的高發(fā)區(qū)。2021年3月末對外擔(dān)保余額106.78億元，今年前3個月累計(jì)新增擔(dān)保金額123.69億元，占2019年末凈資產(chǎn)的比例為27%。

??另外，中交地產(chǎn)在用出讓資產(chǎn)的方式促使資金回流。3月11日，中交地產(chǎn)全資子公司擬轉(zhuǎn)讓武漢錦秀嘉合置業(yè)有限公司49%股權(quán)，4月28日，中交花創(chuàng)（紹興）置業(yè)有限公司2%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓。

??同日，中交地產(chǎn)公告稱，為盤活項(xiàng)目公司存量資金，附屬公司潤致公司股東方擬按股權(quán)比例，以同等條件調(diào)用潤致公司富余資金。預(yù)計(jì)在股東大會審議通過日起一年內(nèi)，調(diào)用資金總額不超過26.5億元，年利率不超過4.18%。潤致公司分別由中交地產(chǎn)全資子公司華通公司、華潤置地子公司北京潤置共同持有，持股比例分別為51%、49%。

??錢緊時刻，其控股股東中交集團(tuán)也伸出了援手。中交地產(chǎn)于4月29日公告，擬向控股股東借款20億，利率不超10%。今年年初，公司董事會審議通過，控股股東2021年將新增年利率不超10%的100億元借款額度。