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??房地產行業信用債違約態勢愈演愈烈。

??8月12日，藍光旗下“16藍光MTN003”未按時兌付本息，構成實質性違約。據公開資料顯示，該筆債券發行規模為13億元，主承銷商為中國農業銀行股份有限公司和中信銀行股份有限公司西安分行。

??今年以來，藍光旗下已有多筆債券出現違約，藍光本身經營業舉步維艱，企圖通過地方政府救助得到“喘息”。

??就在“16藍光MTN003”違約前一天，8月11日，陽光100中國發布公告稱，由于其未能于到期日支付2021年債券的本金及溢價，因此已發生違約事件。公告顯示，違約事件將觸發該公司發行的于2022年到期金額為2.196億美元、票面利率為13%的優先綠色票據交叉違約條款。如果債權人選擇加速到期，該2022年債券可能即時到期及須予支付。

??實際上，今年以來，房地產行業債券違約現象相比過去兩年大幅增加。根據wind數據顯示，2021年至今，已經有超過38只涉房債券違約，牽涉債券發行規模達587.2億元。

??一位TOP20房企高管分析稱，從2017年以來，房地產市場調控政策總體呈現收緊趨勢，且政策逐步從市場端延伸至房企融資端、土地端，這對房企資金管控加強，對企業現金流提出了更高要求，促使房地產企業加快項目周轉，促使資金回籠，但在疫情以及市場銷售低迷的影響下，不少房企資金面困難，有的管理出現問題，最終導致債券違約。

??“目前房地產行業仍處于深度調整期，前期高舉高打的房企在政策高壓下如果不及時轉換風格，依然會有新的違約主體出現。”上述人士表示。

??債券違約逐年增加

??wind數據顯示，截至8月12日，2021年全行業品類下已有108只信用債券違約，違約金額達到1064.29億元；2020年共有155只債券違約，違約金額為1757.72億元；2019年共有188只債券違約，涉及金額1534.91億元。

??不難看出，整個行業信用債券違約呈現逐年上漲趨勢。具體從房地產行業債券違約現象來看，亦是如此。

??2019年，房地產行業構成實質違約或展期或觸發交叉條款的債券數量為14只，涉及債券發行規模為97.2億元；2020年，18只房地產債券出現實質違約或展期，數量相比2019年有所增加，涉及債券發行總規模升至322.5億元；到了2021年，房地產行業債券違約只增不減，截至8月12日，共有38只涉房債券違約，債券違約數量已經超過2020年全年，涉及債券發行規模達到587.2億元。

??業內普遍認為，近兩年房地產行業債券違約數量增多主要是受政策影響，前期依賴高周轉下，債務壓力大、資金成本高的房企受到較大負面影響，容易出現債務違約。

??從違約主體來看，2019年出現債券違約行為的公司，例如正源房地產開發有限公司、國購投資有限公司等均為小型房企。有券商研究報告指出，這些企業主要風險點在于過于激進、負債壓力大、現金流斷裂、地產布局定位問題導致銷售回款較弱、多元化轉型失敗、內部治理問題等，在強調“房住不炒”、融資政策“借新還舊”背景下，行業整體爆發式增長已經過去，內部分化將加劇。

??2020年以來，房地產行業債券違約主體逐漸在向中大型房企延伸，例如泰禾集團、藍光發展、協信遠創、華夏幸福等債券均出現首次違約，這些企業普遍資產負債率較高、債務壓力較大，公司戰略方向或治理也存在一定問題。

??一位債券行業從業人士認為，現在不管房企財務狀況多艱難，也會將公開市場債券作為最后底線牢牢守住，因為一旦公開市場債券違約，就會在資本市場引發連鎖反應，融資可能一下子就斷掉了。

??“現在房企暴雷最早都是從債券違約開始，所以公司也在思考如何與債券市場投資者進一步加強溝通。”一位總部位于上海的港股上市房企人士表示，其所在公司與債券投資者溝通的工作主要在香港，針對目前行業債券違約頻發現象，公司能做好的就是以信用擔保把每一筆債券都處理好，及時兌付不違約。其表示，一般資本市場有風吹草動，投資者也會積極跟公司聯系，公司會積極將實際情況傳達給投資者，讓投資者們放心。

??大浪淘沙時刻到了！

??今年以來，房地產債券也如同“驚弓之鳥”，不僅對行業政策面消息變得異常敏感，同行業內重點企業發生的負面消息也會引發房地產債券波動。

??這種波動首先反應在債券利率上。

??8月13日，四川新希望房地產開發有限公司公開發行2019年公司債券(第一期)2021年票面利率調整公告。公告稱，根據公司實際情況及當前市場環境，發行人決定將本期債券后1年票面利率上調10個基點，即2021年9月10日至2022年9月9日本期債券的票面利率為4.95%（本期債券采用單利按年計息，不計復利）。據了解，公告中提及債券簡稱為“19希望01”，發行總額1.8億元，期限為3年，調整前票面利率為4.85%。

??無獨有偶。今年6月，一家TOP20千億房企發行的一筆一年期1.5億美元債券，票面利率達到12.5%。據知情人士透露，該筆債券原本跟投資人談的利率不足10%，但由于彼時行業出現了頭部房企商票兌付事件，受此影響，資本市場擔憂情緒比較嚴重，不得已之下該房企只好將票面利率調高兩個多點，最終導致這筆美元債發行利率高達12.5%，也創造了該公司近期發行債券利率新高。

??IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜認為，發債利率提高一方面與市況有關，比如市場流動性的充裕度以及板塊整體表現，另一方面也與資信評級變化有關，“不管是中債利率提高還是美元債利率提高，背后原因大致，但中債更易受政策面影響”。

??不僅債券利率受波及，債券交易價格受此影響也出現較大波動，其中又以美元債表現突出。

??例如7月26日，融信中國旗下2023年到期債券每1美元下跌1.6美分至95.1美分，創2020年4月以來最低水平。

??“美元債波動主要源自政策不確定性以及投資者情緒，與公司基本面無過多關聯，更不會對公司再融資需求造成影響。”融信中國彼時在回復中國房地產報記者采訪時稱。

??這些美元債下跌背后，一方面是大環境拖累，另一方面可能也跟房企自身經營狀況存在風險因素相關。

??正因如此，今年以來，越來越多房企被下調評級。根據公開報道統計，今年前7月，被“三大國際評級機構——穆迪、標普、惠譽”調至負面展望的房企超過10家，遠高于去年水平；被下調評級、撤銷評級的房企數量也明顯增加。

??顯然，在政策壓力之下，評級機構也越來越嚴謹，房地產行業真正的大浪淘沙時刻到了。