公司編輯部、CRIC研究 2022-04-28 08:44:27 來源：丁祖昱評樓市
??行業利潤率正在加速探底。
??CRIC數據顯示，已披露2021年業績報告的57家典型上市房企整體歸母凈利潤2629億元，增速中位數為-26%，且近9成典型房企毛利率、歸母凈利率雙降。
??自2018年以來，行業利潤增速便呈現明顯的下降趨勢，加之市場下行，疊加房企部分高地價項目進入結算，企業利潤規模已出現負增長，行業整體利潤率持續下行探底。
??“穩利潤”已成為當下房企的共識。審慎拿地，保證項目利潤率水平;戰略精簡，向管理要效益;回歸產品，提高產品適銷性和溢價。這些都是房企正在做出的變化。
??疫情反復之下，行業不確定性增加，短期內企業盈利水平仍將繼續承壓。
??01
??行業利潤規模出現負增長
??在房住不炒、行業降杠桿的背景下，監管持續從嚴。對行業而言，最直觀的變化便是銷售規模增速逐漸放緩，至2021年，部分房企甚至出現規模負增長的情況，基于此，行業利潤增速自2018年以來不斷下滑。
??上市房企年報季已接近尾聲，企業各項數據指標均已降至歷史較低水平。
??根據CRIC統計，57家典型上市房企整體營業收入為39129億元，同比去年增長16%，增速中位數為14.4%。與此同時，營業成本加速上漲，57家典型上市房企營業成本合計30804億元，較去年同比增長24%，增速中位數約為20.7%。
??如此看來，典型上市房企營業成本增速高出營收8個百分點，而中位數增速則高出逾6個百分點。實際上，2019年以來，行業營業成本增速均高出同期營收增速。
??在營收和營業成本增速不匹配的擠壓下，行業利潤增速放緩，直至出現負增長。
??CRIC統計數據顯示，2021年行業典型上市房企整體實現毛利潤規模7819億元，企業毛利潤增速的中位數為同比降低2.3%。整體實現凈利潤3620億元、歸母凈利潤2629億元，企業凈利潤增速和歸母凈利潤增速的中位數分別為-22.4%和-26%。
??圖：2017-2021年行業典型上市房企營收、利潤規模及增速(億元)
數據來源：CRIC、企業公告
??注：為與H股上市房企統一口徑，A股上市房企毛利潤計算中扣除稅金及附加
??行業整體盈利能力面臨較大的下行壓力。
??從利潤率指標來看，2021年57家典型上市房企毛利率中位數同比降低4.4個百分點至19.3%。凈利率和歸母凈利率的中位數也分別降低3.0和4.3個百分點至7.7%和4.7%。
??自2019年以來，房企整體毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平開始呈現下行趨勢，而過去一年，房企上述數據降幅較2020年進一步明顯擴大。
??企業各項利潤率指標下降至歷史低點，有兩個方面的原因：
??首先，行業規模增速放緩，銷售去化壓力大，打折促銷、以價換量屢見不鮮，房企增收不增利的現象進一步加劇。
??此外，規模房企低利潤項目仍然處于結算期，利潤出現下降，但當期費用在目前的市場環境下仍然偏高，兩者并不匹配。
??值得注意的是，在行業下行壓力下，部分企業結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值，對利潤表現也產生了一定的負面影響。
??圖：2015-2021年行業典型上市房企整體利潤率水平及變動
數據來源：CRIC、企業公告
??注：為與H股上市房企統一口徑，A股上市房企毛利潤計算中扣除稅金及附加
??02
??近九成房企利潤率普降
??增收不增利仍然是當下房地產企業面臨的普遍現象。
??隨著疫情基本穩定，項目建設、交付結算進度平穩推進，2021年約有75%的房企實現營收正向增長，但毛利潤、凈利潤增長卻不盡如人意，過半房企毛利潤(剔除稅金及附加)下降，凈利潤下降企業占到六成以上，超四成房企“收增利減”。
??以萬科為例，根據2021年業績報告，萬科2021年全年營收4528億元，同比增長8%。實現毛利潤(剔除稅金及附加)777.6億元，同比減少18.4%;凈利潤380.7億元、歸母凈利潤225.2億元，分別同比降低35.8%和45.7%。
??投資收益減少、計提資產減值等成為凈利潤、歸母凈利潤降幅的顯著擴大的主要原因。
??從企業利潤率變動來看，無論是毛利率、凈利率還是歸母凈利率，下滑企業均占到近九成，普降態勢依舊顯著，部分規模房企2021年的毛利率降幅均超過4個百分點，且毛利率降至20%以下。
??大環境下，仍有部分房企積極調整節奏，實現營收與利潤同增。
??比如中國金茂，年內加快項目結轉，全年營業收入900.6億元，同比增長50.0%，順利完成了預期的900億元營收目標。實現毛利潤167.6億元、凈利潤77.0億元、歸母凈利潤46.9億元，分別同比增長38.3%、24.4%、20.8%。
??在市場不確定性因素疊加的情況下，科學的把控企業結算進度、結構對于企業營收、利潤規模的穩定與增長意義重大。
??此外，在地產開發業務利潤率下行大趨勢下，多元業務對于平滑整體利潤率起到越來越重要的作用，打造“第二曲線”、挖掘多盈利點已經成為越來越多房企共識，也是未來發展的突破口。
??表：2021年典型房企毛利率及歸母凈利率TOP10
數據來源：CRIC、企業公告
??注：為與H股上市房企統一口徑，A股上市房企毛利率計算中扣除稅金及附加
??房地產行業已進入盤整期，企業經營邏輯正在加速轉變，由于2022年行業仍存在很大不確定性，因此，企業仍需嚴陣以待。
??當前，典型上市房企對未來盈利預期基本一致，即短期內毛利率下降已成行業趨勢，中長期來看毛利率將維持在20%-25%合理區間。
??行業底層邏輯發生本質改變，高杠桿、高周轉模式無法持續，利潤保衛戰一觸即發，企業“穩利潤”需從精益管理及產品品質入手。
??一方面，企業需更加審慎拿地、優選項目，保證項目利潤率水平。另一方面，積極通過戰略精簡、組織架構精簡，提高經營質量及運營管理效率，“降本增效”向管理要效益。同時，在多元業務板塊企業需堅持長期主義，在商業、酒店、物管等業務領域擇優發展，提升資產質量和經營效益。此外，當前市場背景下企業也更應回歸產品，加強產品力打造、關注產品升級迭代、提高產品適銷性，提升產品溢價、以過硬的產品實力穿越行業周期。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
