公司 2022-08-19 08:59:55 來源：丁祖昱評樓市
??行業流動性問題仍在持續發酵。
??近日上海票交所公布了截至2022年7月31日的持續逾期名單，其中，存在商票逾期現象的房地產項目公司數量已達到2005個，比6月的1666個增加了超三百個，環比增長20.3%。
??自今年5月以來，房企整體商票逾期增速有所放緩，但從占全部商票逾期企業的比重來看，7月已升至64.4%。
??商票違約現象仍趨于嚴峻。
??值得注意的是，7月實現商票逾期余額清零的項目公司也達到了62個。
??這意味著企業短期內未能及時兌付多屬于技術性原因，經營過程中償債能力惡化引發的逾期仍在少數，這對房企信用造成的負面影響較低。
??過去，房企高杠桿之下，過度使用票據融資，如今外部融資收緊、各方信心不足，行業信用遭到擠兌，房企流動性和商票兌付壓力會驟然激增，只有行業基本面迎來拐點，商票逾期增量或將放緩。
??01
??TOP50房企
??商票逾期項目公司環比增18%
??根據CRIC監測，7月商票逾期名單中，房地產項目公司數量高達2005個，占全部逾期企業的比重較6月上升1.9個百分點至64.4%。
??超2000個存在商票逾期的項目公司中，房企集團主體數量達到了238家，比6月時增加了39個。
??據CRIC梳理，238家發生商票逾期的房企集團開發商集中在TOP200+梯隊中，共183家TOP200+房企陷入商票逾期風波，占比接近八成。
??此外，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯隊中分別有2家、10家、9家、12家、22家房企出現商票逾期現象。其中，TOP31-50梯隊中有1家房企7月已償清了前期商票逾期余額；而其他梯隊房企主體逾期數量均出現環比增長，其中有3家房企均只涉及旗下1家項目公司，此外，有一家房企月中出現逾期，月末已還清，大概率是資金調配時出現短暫資金緊張所致。
??中小房企商票逾期數量增長較為迅速。CRIC監測，7月TOP101-200、TOP200+梯隊發生商票逾期的房企數量環比分別增加4和32家，合計逾期房企數量占全部逾期房企數量的86.1%。
??這意味著，中小房企面臨更大的下行壓力，所布局城市成交走弱、去化下行，疊加外部融資的收緊，資金周轉更為困難。
??規模梯隊中發生逾期的房企主體數量不多，但涉及的商票逾期規模高，甚至部分出險房企旗下項目公司集中爆發商票逾期風險，對上下游產業的沖擊遠遠高于中小房企。
??從出現商票逾期的項目公司數量來看，7月，TOP50梯隊有21家逾期房企主體共涉及旗下1316個項目公司發生商票未支付，環比增加18%，占到票交所披露的所有逾期項目公司的65.7%。其中，有6家房企集團逾期項目公司數量超100個，有2家房企集團旗下更是有超200個項目公司面臨逾期風險。
??02
??內外部“供血”不足
??商票違約頻發
??房地產商票逾期現象愈發嚴重的背后，除了部分逾期房企供應鏈占款現象嚴重以外，與房地產信用危機蔓延下市場信心喪失、基本面持續下行有很大關系。
??近日，央行公布《2022年7月金融統計數據報告》，居民和企事業單位新增信貸規模下滑顯著，融資規模通常反應市場主體對未來發展的信心。
??7月居民中長期貸款新增1486億，雖維持正增長，但同比減少2488億，同比降幅高達62.6%。
??中央定調穩地產，居民按揭適度松綁，許多城市的房貸政策呈放松趨勢（放貸周期縮短、房貸利率下調），但當前居民部門杠桿率偏高，疊加信用危機下居民對期房交付信心不足，又因疫情沖擊對未來預期收入偏悲觀，多數對加杠桿購房呈謹慎觀望態度，按揭投放低迷下房企銷售回款進一步承壓。
??房企“內部造血”不足的同時，“外部輸血”顯得更為艱難。
??7月社會融資數據顯示，當月企事業單位新增貸款2877億,同比減少1457億，同比降幅達33.6%,企業端貸款融資承壓。
??當前政策明確表態支持房企合理的融資需求，但政策的傳導仍需要時間。
??根據CRIC監測，7月100家典型房企融資總量522.9億，環比減少13.7%，同比減少62.9%。融資持續低迷。多數金融機構對房地產信心不足，選擇規避相應的風險，甚至出現抽貸、追加抵押物的現象。
??實際上，商票逾期意味著房企流動性不足，往往是債務違約的前兆。部分商票已經出現逾期，但尚未在公開市場違約的房企，后續流動性情況值得關注，需盡可能加快銷售回款、暫緩投資，避免出現公開市場債務違約。
??房地產行業仍然處于筑底階段，房地產最難的時刻雖已過去，但行業信用危機仍在發酵，居民加杠桿購房呈觀望態度、金融機構減少相應的信貸投放，房企流動性不足對供應商產生的負面影響繼續升溫，房企商票逾期增量延續了前期快速攀升態勢。
??近期監管層不斷釋放支持房企融資的信號，融資端已出現了積極的一面。后續行業仍然期待維穩房地產政策出臺，在“保交樓”的前提下，建立紓困基金、鼓勵AMC處置問題項目。
??當各方市場主體信心得到修復，基本面迎來拐點時，商票逾期增量或將放緩。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
