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??今年下半年以來(lái)，房企融資端積極信號(hào)不斷釋放。

??8月中旬，監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，隨后8月末，龍湖完成發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù)，這是首單中債信為民營(yíng)房企“全額擔(dān)保”的中票，這也為示范房企后續(xù)發(fā)債提供了可參考樣本。

??與此同時(shí)，公募REITs也迎來(lái)快速發(fā)展。

??從房企融資情況來(lái)看，政策的信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用。CRIC數(shù)據(jù)顯示，100家典型房企融資總量?jī)H為323.64億元，創(chuàng)年內(nèi)單月新低，且融資量已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

??房企融資難的問(wèn)題仍然突出。到目前為止，房企狀況并沒(méi)有得到明顯改善，尤其是在銷售尚未回穩(wěn)的情況下，房企融資卻越來(lái)越少，這也是造成房企頻繁出現(xiàn)債務(wù)違約的重要原因。

??01

??融資總量

??連續(xù)5個(gè)月減少

??監(jiān)管部門為提振市場(chǎng)信心扶持部分頭部民營(yíng)房企發(fā)債融資，但扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的根本性力量尚未出現(xiàn)。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年8月，100家典型房企的融資總量為323.64億元，環(huán)比下降41.5%，同比下降60.8%。環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，而同比降幅略有收窄。

??值得注意的是，8月房企融資量已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比減少。今年6月，融資總量環(huán)比5月有所回調(diào)，環(huán)比降幅收窄28.5個(gè)百分點(diǎn)至-11.8%，但7月房企再度下行，但整體與6月基本持平，8月份融資總量再次明顯下滑，環(huán)比降幅達(dá)到了41.5%。

??可以看出，房企仍然面臨比較難的融資問(wèn)題。

??從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資、境外債權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化融資均處于低位，同比降幅都在50%以上，其中境外債權(quán)融資同比降幅最大，達(dá)到了78.7%。

??從房企發(fā)債角度來(lái)看，8月100家典型房企共有139.7億元債券發(fā)行，同環(huán)比降幅均在63%左右。值得注意的是，典型房企沒(méi)有境外債發(fā)行，在境外債頻繁到期的情況下，房企境外發(fā)債仍然持續(xù)低迷。

??8月，共有13家房企成功發(fā)債，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少4家。其中，發(fā)債總量最大的企業(yè)是保利發(fā)展，3筆債券共融資29億元。目前來(lái)看，發(fā)債主體仍然以央國(guó)企為主，除此之外，萬(wàn)科、龍湖等部分經(jīng)營(yíng)良好的民營(yíng)企業(yè)也完成了債券發(fā)行。其中龍湖完成發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù)，為首單中債信為民營(yíng)房企“全額擔(dān)保”的中票，獲得2.86倍超額認(rèn)購(gòu)，最終利率鎖定在3.3%，遠(yuǎn)低于同期民營(yíng)房企發(fā)債利率。

??實(shí)際上，在監(jiān)管輔導(dǎo)下，中債信用增進(jìn)公司為民營(yíng)房企發(fā)債提供全額融資擔(dān)保，更大的意義在于提振市場(chǎng)情緒。據(jù)悉美的置業(yè)、旭輝、新城等頭部民營(yíng)房企的增信融資項(xiàng)目也在推進(jìn)中。

??02

??四季度到期債券

??接近2000億

??8月房企債務(wù)違約情況較7月償債潮有所緩解，其中龍光集團(tuán)旗下的五只境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了利息違約，此外富力在2021年報(bào)中首次披露了其實(shí)質(zhì)違約的債務(wù)規(guī)模。

??房企債務(wù)違約事件頻頻發(fā)生，很大一方面的原因在于，當(dāng)前企業(yè)新發(fā)型債券已經(jīng)無(wú)法覆蓋到期舊債。

??從過(guò)去一個(gè)月房企到期債券情況來(lái)看，8月100家典型房企共有34筆債券到期，到期債券總量環(huán)比減少33.5%。

??房企償債壓力雖得到一定的緩解，但償債潮仍在持續(xù)。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，9月房企到期債券共有37筆，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分，到期債券合計(jì)約為459億元，環(huán)比減少6.8%。其中，單筆金額最高是綠城于2015年發(fā)行的公司債、華發(fā)于2017年發(fā)行的中期票據(jù)、首創(chuàng)于2019年發(fā)行的公司債以及華僑城于2022年初發(fā)行的超短融，規(guī)模都是20億元。

??聚焦今年四季度，在融資尚未真正回暖的情況下，房企依然面臨較大的償債壓力。

??據(jù)克而瑞資管（CAIC）統(tǒng)計(jì)，2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1826億元，其中海外債約為630億元。其中10月，房企又將迎來(lái)新一輪償債小高潮，單月債券到期規(guī)模接近900億元。

??值得注意的是，今年四季度疊加明年一季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模接近4000億元，其中債券到期規(guī)模超百億的房企共有6家，合計(jì)債券到期規(guī)模超1000億元。

??從目前來(lái)看，當(dāng)前融資政策以支持企業(yè)合理融資需求為基調(diào)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境并未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折，房企融資仍在艱難爬坡。結(jié)合近期出臺(tái)政策來(lái)看，未來(lái)房企融資環(huán)境將會(huì)進(jìn)一步改善，尤其是對(duì)個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企而言，政策利好更為明顯。

??對(duì)于大部分房企而言，政策信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用，考慮到未來(lái)示范房企名單或進(jìn)一步擴(kuò)容，更多房企或?qū)⒌玫皆鲂胖С帧６心芰Φ姆科筮€可關(guān)注公募REITs、綠色金融、保障性租賃住房相關(guān)領(lǐng)域，也可以進(jìn)一步拓寬融資渠道，以快速恢復(fù)“供血”能力。

??在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場(chǎng)信心短時(shí)間難以快速回歸，而接下來(lái)融資端難以明顯回暖的情況下，房企到期債務(wù)壓頂，違約事件還將持續(xù)增加。

??當(dāng)前房企緊迫的期待，無(wú)疑是融資方面迎來(lái)一些改善。