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??三季度，地產(chǎn)股在震蕩波動中逐步走低。

??從同花順客戶端數(shù)據(jù)來看，三季度房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)從1868.36下跌至1734.35，季度跌幅超7%。港股房地產(chǎn)管理和開發(fā)板塊指數(shù)同樣一路向下，尤其自9月13日至9月28日間，12個交易日中僅有2個交易日板塊指數(shù)上漲，其他10個交易日板塊指數(shù)均處于下跌態(tài)勢，三季度板塊指數(shù)下跌幅度約21%。

??從企業(yè)市值表現(xiàn)來看，市值百強房企中，截至9月28日，三季度有21家企業(yè)市值上漲，79家企業(yè)市值下跌。市值下跌的企業(yè)數(shù)量占比近八成。

??值得注意的是，市值超過千億元的地產(chǎn)企業(yè)進一步減少至9家，且其中超過半數(shù)企業(yè)具有央企、國企背景。

??三季度，由于資本市場對內(nèi)地房地產(chǎn)股票的信心趨弱，不少內(nèi)地房地產(chǎn)股票市值縮水嚴重，過去長期霸占房企市值老大位置的萬科再次從第一滑落，三季度市值下跌近15%。截至9月28日，保利發(fā)展和中海地產(chǎn)的市值均超過萬科，但目前房企市值第一易主為老牌港資房企新鴻基地產(chǎn)，這也說明傳統(tǒng)的港資房企在行業(yè)疲弱的環(huán)境下更具發(fā)展韌性。

??信心受損致地產(chǎn)股下跌

??長期以來，地產(chǎn)股受消息面的影響明顯，一個政策利好會助推地產(chǎn)股整體上漲，但一個利空消息也可能帶動整體地產(chǎn)股走低。

??今年三季度，地產(chǎn)股也依然延續(xù)了這一特點，整體呈現(xiàn)震蕩波動的走勢。

??這種走勢背后，一方面是各地不斷探索出臺更加寬松的調(diào)控政策，不少城市部分放松限購政策，刺激需求端消費。這種政策利好給地產(chǎn)行業(yè)帶來復(fù)蘇發(fā)展的預(yù)期，因此容易帶動地產(chǎn)股走高。

??比如9月9日地產(chǎn)股迎來久違大漲，板塊指數(shù)單日上漲2.26%，板塊內(nèi)近百只個股上漲，多只股票漲停。植信投資研究院資深研究員馬泓就表示，地產(chǎn)股大漲與近期銷售復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖相關(guān)，但更重要的是可能市場預(yù)期會有更大的利好政策出臺，所以推動了地產(chǎn)股上漲。

??但另一方面，雖然寬松型政策出臺了不少，在房企債務(wù)端和現(xiàn)金流端的作用效果甚微。加上地產(chǎn)市場下行趨勢未變，房企銷售表現(xiàn)并未有明顯好轉(zhuǎn)，而八月份房企密集發(fā)布的半年報都顯示出當(dāng)前房企盈利水平下滑嚴重，這些因素再次影響了投資者對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信心和預(yù)期。

??例如9月16日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)單日下跌近4%，下跌背后與政策端放松朝令夕改不無關(guān)系。9月14日，有市場傳聞青島對限購政策做出調(diào)整，但官方卻予以澄清，而后政策中將不限購等政策收回。這種不確定性導(dǎo)致投資者信心再度動搖，地產(chǎn)股股價應(yīng)聲下跌。

??在一位港股上市房企財務(wù)官看來，股價下跌容易，回漲卻很難。尤其是當(dāng)前資本市場對地產(chǎn)股的信心處于底部，而信心一旦受損，短期內(nèi)很難恢復(fù)，這就導(dǎo)致，在新的確定性的行業(yè)邏輯出現(xiàn)之前，地產(chǎn)股即使有一些消息面的刺激上漲，但漲勢難以維持。

??對于房地產(chǎn)板塊后市走向，一些業(yè)內(nèi)人士表示“既不悲觀也不樂觀”，主要還是看預(yù)期是否能落地以及行業(yè)實際的盈利能力。

??央企、國企股價抗跌

??今年三季度，市值百強房企中，僅有21家企業(yè)市值上漲。其中，新華聯(lián)三季度市值漲幅最高，達到50%，市值從二季度末56億元上漲至84億元。

??從9月5日至9月28日，新華聯(lián)的股價僅有兩個交易日下跌，股價一路從2.31元/股上漲至4.44元/股，區(qū)間漲幅超過90%。在此期間，新華聯(lián)股價出現(xiàn)多個漲停，尤其是9月19日，新華聯(lián)股票已經(jīng)低開低走，在午后一度跌停，但隨后直線拉升上演“地天板”，并以12.7萬手封死漲停。

??對于新華聯(lián)股價異動，有消息表示是游資炒作而致，而游資盯上該股原因有報道稱或許在于環(huán)球影城概念股等旅游因素。

??根據(jù)公開報道，目前，新華聯(lián)涉及環(huán)球影城概念、京津冀一體化概念、螞蟻金服概念以及旅游概念，新增商超百貨概念。雖然新華聯(lián)在股票異動公告中否認公司涉及環(huán)球影城概念，不存在應(yīng)披露而未披露的重大事項，但這依然沒有阻止游資的瘋狂炒作。

??三季度市值漲幅第二的是華發(fā)股份，季度環(huán)比漲幅超30%。華發(fā)股份的上漲原因或許在于資本看好其國企背景支撐其在行業(yè)下行期能夠逆勢擴張。

??今年以來，華發(fā)股份在土地市場表現(xiàn)積極，尤其是在其重要的布局之地上海。自集中供地推行以來，華發(fā)股份明顯加速在上海布局節(jié)奏，在今年三次集中供地中華發(fā)股份共斬獲了7宗地塊，涉及土地金額超250億元。而上海一直是國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為穩(wěn)定的城市，項目銷售有保障，華發(fā)股份持續(xù)補倉，在資本市場看來，意味著后續(xù)業(yè)績有保障，這種良好預(yù)期支撐了華發(fā)股份股價上漲。

??實際上，當(dāng)前民營房企發(fā)展遇阻，資本市場表現(xiàn)不佳，股價下跌，市值嚴重縮水，而部分典型央企、國企卻逆勢向上。

??9月28日，恒生投資管理董事兼投資總監(jiān)薛永輝就公開表示，對內(nèi)地房地產(chǎn)相比香港房地產(chǎn)略為看好，因為內(nèi)房已經(jīng)過調(diào)控，市場對內(nèi)房的負面看法略有好轉(zhuǎn)。在這當(dāng)中，薛永輝就表示偏好國有企業(yè)。

??從三季度漲幅榜來看，保利發(fā)展、綠城中國、建發(fā)集團、華發(fā)股份這類央企、國企在市場下行期間股價更抗跌，市值也逆勢上漲。

??市值上漲的企業(yè)中也不乏民營企業(yè)，最典型的就是濱江集團。與華發(fā)股份類似，濱江集團是目前民營房企中僅存大舉拿地的企業(yè)，但濱江集團的擴張并非盲目的。作為深耕型企業(yè)典型代表，濱江集團拿地聚焦于浙江，尤其是重倉杭州，而杭州的新房市場一直較為火熱，這也支撐了濱江集團的銷售去化。

??值得注意的是，在三季度環(huán)比漲幅居前的企業(yè)中，有5家企業(yè)漲幅相同，均為5.92%，而這5家企業(yè)的共同點是目前仍處在停牌狀態(tài)。由于所有企業(yè)樣本的總市值均從港幣轉(zhuǎn)換成人民幣，因此這幾家企業(yè)所呈現(xiàn)出來的上漲實際上是因為匯率波動。

??壓力猶存 企業(yè)經(jīng)營需保持審慎

??相比典型國企在資本市場的穩(wěn)健表現(xiàn)，三季度不少民企示范生市值跌幅居前。

??從中國房地產(chǎn)報記者梳理的三季度市值漲跌數(shù)據(jù)來看，市值跌幅最大的是旭輝控股，其二季度末總市值還有300多億元，但截至9月28日，公司總市值僅剩74億元，環(huán)比跌幅達76.11%。

??作為民營房企中僅存幾家尚未在公開市場暴雷的房企之一，旭輝控股的股價一直隨整體大勢波動，但9月28日，在地產(chǎn)股一片下跌聲中，旭輝控股當(dāng)日下跌幅度超30%，港股旭輝永升服務(wù)也下跌超過20%。

??股債雙殺背后是一則關(guān)于旭輝控股非標(biāo)債務(wù)違約的傳聞。當(dāng)日，有新聞報道稱，旭輝控股未能償還天津興卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的部分非標(biāo)債務(wù)。就在前一日，旭輝控股董事局主席林中也發(fā)布一封內(nèi)部信，鼓勵集團全體干部共同渡過難關(guān)。

??為了增強市場信心，9月28日晚間，旭輝控股發(fā)布公告稱，將采取一切可行的措施繼續(xù)加大力度提升現(xiàn)金流。同時，為了顯示自身經(jīng)營未有風(fēng)險，旭輝控股還宣布公司已于9月28日按時支付2024年到期6.55%境外優(yōu)先票據(jù)的利息，以期提振資本市場信心。

??除了旭輝控股，截至9月28日，三季度市值縮水較為嚴重的企業(yè)還有碧桂園。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園的市值從962億元下降到418億元，市值跌去一半。

??在三季度環(huán)比跌幅排行榜前十企業(yè)中，民營房企示范生占了3個，即旭輝控股、碧桂園、新城控股，這也反映出，當(dāng)前，資本市場對民營房企的信心依然脆弱。雖然此前作為民營房企示范生，這些房企在發(fā)債融資方面率先打開閘口，一度給行業(yè)注入信心，帶動地產(chǎn)股市值回升。但總體而言，資本市場對民營房企的信任仍然很有限。

??上述港股上市房企財務(wù)官表示，在整個房地產(chǎn)下行壓力下，就算是央企、國企，經(jīng)營也會存在壓力，投資也要保持審慎。